房價收入比應(yīng)成為住房政策設(shè)計中的重要指標(biāo),目前一線城市房價收入比高達(dá)15倍以上。(3月22日《人民日報》)

兩會記者會上,溫家寶總理說“什么叫房價合理回歸?我以為合理的房價,應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng),房價與投入和合理的利潤相匹配。”這段時間關(guān)于“房價收入比”與“合理房價”的話題成為各界熱議的話題。

房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為,合理的房價收入比的取值范圍為4～6,若計算出的房價收入比高于這一范圍,則認(rèn)為其房價偏高,房地產(chǎn)可能存在泡沫,高出越多,則存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

根據(jù)國家統(tǒng)計公報,2011年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元,按照三口之家兩個就業(yè)人員計算,一個三口之家年收入為4.4萬元左右。按照房價收入比6倍計算是26.4萬元,再按照一套房90平方米計算,全國城鎮(zhèn)平均房價應(yīng)該在3000元/平方米左右,這就是全國城鎮(zhèn)的“合理房價”。

2011年北京人均收入3.29萬元,按照上述計算,其“合理房價”應(yīng)該在4440元/平方米左右;上海去年人均收入為36230元,其合理房價應(yīng)該為4830元/平方米左右。當(dāng)前北京、上海房價高出“合理房價”的5～10倍。

從全國70個城市包括縣城城區(qū)來看,平均房價在3000元/平方米左右的這個“合理房價”,當(dāng)前已經(jīng)基本達(dá)到。除了沿海地市級城市房價略高外,中西部以及東北地區(qū)地級市城市房價基本在3000元/平方米左右或者以下?，F(xiàn)在的關(guān)鍵問題是,一線城市北上廣深中心城區(qū)房價和二線城市、省會城市房價收入比較高,這些城市房價要回到總理說的“合理價位”難度較大。

出路在哪里?僅僅依靠房地產(chǎn)調(diào)控使得房價達(dá)到6倍的房價收入比是否可行?試想,如果房價降到“合理價位”,房價跌幅就不是50%的腰斬問題,而是要跌幅要在70%以上。這將帶來多方面影響。長期依賴房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)絕對受不了;政府的土地財政和房地產(chǎn)稅收受不了;銀行的房貸風(fēng)險受不了;大多數(shù)有房產(chǎn)者心理也難以承受。

筆者有兩個觀點:首先,10年形成的房價畸高現(xiàn)狀,要求樓市調(diào)控在一兩年內(nèi)完成是不現(xiàn)實的,至少需要經(jīng)過較長時間的調(diào)控,才能把高房價調(diào)控下來。

其次,通過大幅度增加百姓收入和加大調(diào)控力度使得房價出現(xiàn)平穩(wěn)合理下降,兩頭并進(jìn)來達(dá)到合理的房價收入比是現(xiàn)實有效出路。因此,要盡快出臺收入分配制度方案,盡可能增加百姓收入,通過較大幅度增加百姓收入來縮小房價收入比過大的局面,同時,還能夠大大減輕為達(dá)到“合理房價”而要求房價單邊下挫帶來各個方面的壓力。另一邊堅持三至五年的調(diào)控,使得高房價降下來。這種收入增加和房價下降兩頭并進(jìn)措施是實現(xiàn)合理房價的最佳方案。有城市曾經(jīng)提出房價調(diào)控的兩個指標(biāo):一是城鎮(zhèn)雙職工家庭平均6～7年收入能買套60～70平方米的普通商品房;二是本年度新建住房價格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速,可供借鑒。

當(dāng)然,我們還要注意到,總理在闡述“合理房價”時講到的另一個因素:房價與投入和合理的利潤相匹配?，F(xiàn)在土地價格如此高,如果按照上述只考慮家庭收入計算出的“合理房價”,那么,連土地成本都不能覆蓋,開發(fā)商更不用說利潤了。賠本蓋房子,哪個開發(fā)商愿意呢?