每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海慜    

每經(jīng)記者 王海慜

“這是希望的春天，這是失望的冬天。”狄更斯在《雙城記》中的開篇語用來描述中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀可謂恰如其分。

與糾結(jié)于“降或不降”的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)由于不受調(diào)控影響，吸引了各路資本爭相進(jìn)入，在2011年樓市的寒冬實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。隨著租金和銷售的走高，開發(fā)商爭相轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)這個避風(fēng)港?！?011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，中國排名前20的開發(fā)商都將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

然而，由于預(yù)計2012年現(xiàn)貨和在建供應(yīng)量將大幅增長，以及產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風(fēng)險。在這個講究差別化生存的年代里，商業(yè)地產(chǎn)整體趨旺的市場氛圍將為那些具備先發(fā)優(yōu)勢和特色主題的項(xiàng)目帶來更好的發(fā)展機(jī)會。

/市場情況/

住宅市場乍暖還寒 商業(yè)地產(chǎn)逆市走紅

經(jīng)過了 “史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”的2011年，今年以來，各地迎來了成交量持續(xù)數(shù)周環(huán)比上升的樓市“小陽春”。但排除春節(jié)因素的一、二月合計數(shù)據(jù)來看，由于調(diào)控未見明顯松綁，當(dāng)前樓市依然是乍暖還寒。

今年1~2月，萬科A（000002，收盤價8.12元）實(shí)現(xiàn)銷售金額195.4億元，同比下降25.4%；保利地產(chǎn)（600048，收盤價10.60元）銷售金額為51.3億元，同比下滑30.7%；去年逆市大增的恒大地產(chǎn)前兩月銷售42.4億元，僅為去年同期的142.9億元的三分之一；表現(xiàn)相對較好的富力地產(chǎn)前兩月總銷售收入約36.28億元，與去年同期基本持平。

相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)可謂“冬天里的一把火”。數(shù)據(jù)顯示，僅2011年前10個月，我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就已經(jīng)達(dá)到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。而且這種增長速度是在去年房地產(chǎn)普遍收縮的大環(huán)境之下完成的。

開工和銷售都勝過住宅

回顧2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都要好于住宅。

就開工的層面來看，2011年，房屋新開工面積19.01億平方米，增長16.2%，增速較上年回落24.4個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積14.60億平方米，增長12.90%，增速回落了25.9個百分點(diǎn)；辦公樓新開工0.54億平方米，增長46.20%，增速提高17.6個百分點(diǎn)。

愛建證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師左紅英博士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)基本面和政策面均未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。在施工增速和新開工增速的持續(xù)回落下，預(yù)計2012年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將延續(xù)回落。

在銷售層面，商業(yè)地產(chǎn)也明顯跑贏住宅。2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，同比增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點(diǎn)。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010~2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2011年，北京、上海的商業(yè)地產(chǎn)銷售額都創(chuàng)下了2007年以來的新高。

對于樓市調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)逆市飄紅，南豐智庫分析認(rèn)為有三大誘因：第一，住宅限購政策下資金的擠出效應(yīng)；第二，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型對寫字樓需求的快速增加；第三，寫字樓相對合理且穩(wěn)定的租金回報率。

預(yù)計今年熱力不減

從今年開局的情況來看，住宅與商業(yè)地產(chǎn)冷熱分明的態(tài)勢依然明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局新近披露的數(shù)據(jù)，今年1~2月份，在住宅銷售面積、銷售額出現(xiàn)同比兩位數(shù)下降的情況下，商業(yè)營業(yè)用房卻出現(xiàn)了銷售面積和銷售額的同比雙增，增幅分別為11.4%和17.2%。

需要指出的是，2012年前兩月全國實(shí)現(xiàn)房屋新開工面積為2億平方米，同比增長5.1%，超出市場預(yù)期。其中商業(yè)運(yùn)營用房新開工增長，同比增長了32.4%。中信建投分析師蘇雪晶預(yù)計，全年商業(yè)地產(chǎn)的新開工增速和投資增速都將維持高位。

第一太平戴維斯3月19日發(fā)布的2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢報告指出，受到住宅市場買賣雙方濃厚的觀望情緒及未來政策的不確定性影響，未來的商業(yè)地產(chǎn)仍將持續(xù)升溫。此前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)低迷，而城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，目前商業(yè)地產(chǎn)正逐漸步入黃金發(fā)展期。

中房信集團(tuán)克而瑞公司副總裁于丹丹認(rèn)為，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)可視作2002年至2004年時期的住宅市場，未來還會有5年黃金發(fā)展期。

第一太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P預(yù)計，在去年核心供應(yīng)區(qū)寫字樓租金上漲40%的情況下，今年仍將延續(xù)上漲態(tài)勢。

政府扮演推手

需要注意的是，與住宅市場一樣，政府在商業(yè)地產(chǎn)中同樣扮演著重要角色。

合肥市政府于今年2月1日宣布實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)存量商業(yè)用地升級改造提高土地利用效率的意見》、《關(guān)于盤活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的意見》和《關(guān)于促進(jìn)工業(yè)用地集約利用的意見》，引起了市場關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士分析，在這三大土地新政中，最吸引眼球的是對于總投資在5億元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，在地價上給予5至7折優(yōu)惠。此舉將極大地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地塊的拿地?zé)崆椤?/p>

對此，多位專家表示，由于中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策難以放松，今年全國土地出讓形勢難言樂觀。在樓市低迷的情況下，地方政府土地收入縮減、加快商業(yè)用地的出讓無疑成為減輕財政壓力的重要途徑。未來各地方政府可能根據(jù)市場需求和自身情況，加大對商業(yè)用地出讓的優(yōu)惠和支持力度。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松近日也公開唱多國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。日前，他在“中國發(fā)展高層論壇”2012年會時表示，“目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的多元化趨勢已經(jīng)越來越明顯，商業(yè)地產(chǎn)的成長空間和潛力也已經(jīng)顯現(xiàn)出來。與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期比較晚，但是持續(xù)比較長。”

鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，以商業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展成熟度和需求量看，一線城市依然為主要市場。

DTZ戴德梁行今年2月發(fā)布的全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支報告指出，去年亞太區(qū)各市場每個工作間以美元計的年度租務(wù)開支平均較2010年增長3.4%，而全球的平均升幅僅為0.3%。其中北京的中央商務(wù)區(qū)，每個工作間的年度租務(wù)開支同比增長38%，成為過去一年全球租務(wù)開支升勢最快的市場。