每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

在以26.4萬元每平方米的最高報價刷新上海乃至全國的房地產(chǎn)價格紀(jì)錄之后，新鴻基地產(chǎn)（00016，HK）上海項目濱江凱旋門已經(jīng)成為最近幾天樓市的新熱點。根據(jù)《香港文匯報》的報道，售樓人員透露，該項目的大平層已在3月24日被訂3套。新鴻基地產(chǎn)方面則對上述消息的回應(yīng)曖昧，稱“我司從未公布任何銷售數(shù)據(jù)。目前接洽踴躍，具體銷量目前尚不方便透露。”但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日該項目還沒有成交紀(jì)錄。

按照上海市建設(shè)和交通委員會此前公布的新鴻基項目的總投資額，以及計劃的建筑規(guī)模計算，每平方米的投資預(yù)算僅為2.53萬元/平方米，如果后期不追加投入，項目的毛利有可能達到近80%。該項目如果在明年年中前能售出一部分，那么售出部分，扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅，再以整個項目長達9年的開發(fā)周期計算濱江凱旋門項目的年化總投資收益率，其過去數(shù)年每年的賬面總投資收益仍然可以達到20%出頭，上述回報率或遠遠超過近幾年新鴻基地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民說，在土地增值稅等政策限制開發(fā)商囤地行為的措施得到有效執(zhí)行前，長期囤地帶來的巨額收益，仍然會吸引開發(fā)商拉長開發(fā)周期。

根據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會登記的項目信息，總投資近40億元的上述項目，折合每平方米的投資額僅2.53萬元，在不追加投入以及其他各類開支的情況下，意味著再扣除5.5%的營業(yè)稅后，可以獲得的毛利達到78.69%。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，濱江凱旋門的稅率將達到60%。該項目如果在新鴻基地產(chǎn)2010-2011年年報公布的交房時間——2013年年中之前能售出一部分，那么售出部分，扣除土地增值稅、相應(yīng)成本和企業(yè)所得稅，再以整個項目長達9年的開發(fā)周期計算濱江凱旋門項目售出部分的年化收益率，其每年的回報也超過了20%。

而中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前房企被真正清算土地增值稅的并不多，這也使得上述回報率也許僅僅只能停留在理論以及賬面上。

蔡為民的觀點與此相似。他認(rèn)為，在對囤地有真正懲罰性的措施實施前，開發(fā)商仍然會傾向延長開發(fā)周期，以獲取暴利。

按照濱江凱旋門的有關(guān)資料，如果該項目不扣除土地增值稅，那么項目的年化收益率甚至可以達到40%，直逼2010年度全行業(yè)資產(chǎn)收益率最高的恒大地產(chǎn)。