某房企董事長對《證券日報》記者表示，“公司員工只要能賣出去房子，就有提成。”

“公司員工只要能賣出去房子，就有提成。”日前，在“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上，一位山西當(dāng)?shù)胤科蠖麻L對本報記者如是表示。

無獨有偶，有消息人士向筆者透露，碧桂園也啟動了“全員營銷”活動。據(jù)悉，繼綠城高調(diào)啟動全經(jīng)紀(jì)人式的全民營銷策略后，碧桂園集團緊隨其后，低調(diào)地鼓勵所有員工去賣房，售房有提成、購房有優(yōu)惠，范圍則主要集中在以天津為中心的北方大區(qū)。

對此，北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥向《證券日報》記者表示，開發(fā)商進(jìn)入“全員賣房”模式主要是承受不住庫存激增和負(fù)債飆升的雙重壓力。

庫存飆升至近5萬億

房企進(jìn)入償債高峰期

一組有關(guān)“庫存”的最新數(shù)據(jù)顯示，2012中國500強房企的庫存已達(dá)到4.9945萬億元，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。

除此之外，據(jù)統(tǒng)計，目前滬深兩市32家上市房企發(fā)布的2011年年報顯示，21家公司的存貨同比上升，占比為65.63%；7家房企去年年底存貨同比增幅超過30%。

其中，招商地產(chǎn)2011年末存貨值達(dá)到514.4億元，同比增長33%；萬科的存貨由上年同期的1333億元達(dá)到2083億元，增長56%；首開股份2011年年末的存貨高達(dá)430.49億元，2011年年初為250.65億元，增長72%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的存貨雖不多，但增幅卻很高，由2010年末的2.31億增長到2011年末的4.87億，增幅為111%。

有業(yè)內(nèi)人士分析，庫存量同比急劇飆升已經(jīng)成為開發(fā)商最為“頭疼”的問題。金永祥也向記者表示，信貸未放松，信托貸款到期，企業(yè)正進(jìn)入償債高峰期，這個時候高庫存就是企業(yè)的噩夢。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示，據(jù)測算，2012年開發(fā)商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認(rèn)為，庫存攀升和大筆償債的雙重壓力已經(jīng)導(dǎo)致房企無暇他顧，多數(shù)房企將所有精力都放在加快銷售，回收現(xiàn)金流上。

去庫存化成房企第一目標(biāo)

“全員營銷”時代來臨

日前，本報記者從多位資深開發(fā)商高層處獲悉，2012年，各大房企都不約而同地把去庫存化列為第一目標(biāo)。

事實上，今年2月，綠城就掀起了“全員營銷”風(fēng)潮。宋衛(wèi)平本人甚至要求包括自己在內(nèi)的董事長辦公室的3人完成3億元的銷售額。正如昆侖置業(yè)副總裁蔡陽所言：“房子賣不動，要我有何用”。

而碧桂園啟動的北方區(qū)“全員賣房”活動并不是終點。一位消息人士稱，接下來碧桂園很可能將該活動逐步擴大，內(nèi)蒙古等其他地方的項目也將會參與進(jìn)來。

“第一是銷售，第二是銷售，第三還是銷售。至于買地，想都不要想了。”上述山西開發(fā)商這樣告訴本報記者，他還透露，他的公司旗下已經(jīng)有2個在建項目停滯了，除了高層四處尋找基金等渠道籌錢，公司還正在動員所有員工參與產(chǎn)品銷售。

值得注意的是，據(jù)記者了解，在各大房企重大會議上，“去庫存”成為2012年企業(yè)發(fā)展計劃中反復(fù)強調(diào)的“重中之重”。

去年年底，招商地產(chǎn)董秘劉寧曾在某券商年會上表示，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重。”

萬科副總裁毛大慶在年初的時候曾對本報記者表示，2012年一季度，萬科在北京不會拿地，集團將致力于減少庫存。

首創(chuàng)置業(yè)財務(wù)總監(jiān)羅俊也在今年公司業(yè)績會上表示，加大現(xiàn)在庫存項目的銷售，希望盡快把庫存項目清理掉，拿現(xiàn)金換來更好的資源，這是公司長期發(fā)展過程中非常重要的一個戰(zhàn)略。

有業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“冬天模式”后，下一輪將進(jìn)入“全員賣房”模式，“全員營銷”時代已經(jīng)來臨。

鑒于上述各種情形，金永祥表示，房價整體上還會有下行空間，只不過各區(qū)域會呈現(xiàn)不同幅度的波動。