馬光遠(yuǎn)

無(wú)論是一些研究機(jī)構(gòu)的數(shù)字，還是筆者的實(shí)地觀(guān)察，3月份樓市均出現(xiàn)了明顯的回暖現(xiàn)象。根據(jù)中指院的調(diào)查，北京、上海等一線(xiàn)城市的成交量相對(duì)前兩個(gè)月翻番，杭州成交量漲幅更高達(dá)200%以上。在政策三令五申對(duì)樓市從嚴(yán)調(diào)控的情況下，這種逆勢(shì)回暖究竟意味著什么？

談及3月份的樓市，無(wú)法回避2009年3月，當(dāng)時(shí)幾乎無(wú)人看好的小陽(yáng)春硬是催生出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最瘋狂的兩年暴漲行情。但從政策面而言，2009年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁啟動(dòng)，關(guān)鍵在于2008年10月開(kāi)始的政策刺激，2009年整個(gè)房地產(chǎn)政策的基調(diào)就是“救市”，通過(guò)調(diào)低印花稅、營(yíng)業(yè)稅等政策刺激房地產(chǎn)消費(fèi)；而今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)依然是嚴(yán)格調(diào)控，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在這樣的政策基調(diào)下，為什么仍有不少購(gòu)房者因擔(dān)心房?jī)r(jià)再次瘋漲而開(kāi)始入市呢？

從房?jī)r(jià)本身來(lái)看，盡管大面積停漲，但降價(jià)的幅度并不明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的2月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的4個(gè)城市漲幅均未超過(guò)0.1%；從同比情況看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有27個(gè)，比上月增加了12個(gè)；同比漲幅比上月回落的城市有32個(gè)，漲幅均未超過(guò)2.7%。這些數(shù)字說(shuō)明，房?jī)r(jià)依然處于下降通道，但總體降幅并不明顯。既然如此，購(gòu)房者為什么還要急于出手？

筆者認(rèn)為，時(shí)下急于購(gòu)房的人恐怕對(duì)政策仍然沒(méi)有信心。從去年年底至今，盡管管理層一再?gòu)?qiáng)調(diào)會(huì)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，但事實(shí)上房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)已經(jīng)進(jìn)行了微調(diào)，最顯著的變化是開(kāi)始強(qiáng)調(diào)增加普通商品房的供應(yīng)，滿(mǎn)足自住需求者的購(gòu)房等需求。另外由于央行要求商業(yè)銀行 “保證個(gè)人首套房貸款以及確保首套房貸實(shí)行差別化利率優(yōu)惠”，房貸政策也開(kāi)始出現(xiàn)明顯變化，多個(gè)地區(qū)的首套房貸利率都有所松動(dòng)，北京多家銀行在今年初就開(kāi)始從前期普遍上浮的水平向基準(zhǔn)利率回歸。

盡管房貸政策是滿(mǎn)足自住需求者的購(gòu)房需要，然而中國(guó)房地產(chǎn)政策在執(zhí)行層面往往會(huì)被中介機(jī)構(gòu)、銀行和開(kāi)發(fā)商通過(guò)打擦邊球而打開(kāi)政策缺口，最終使得定向優(yōu)惠的政策演化成全面的救市政策。最典型的就是2008年10月的“救市”政策，名義上是促進(jìn)居民住房消費(fèi)，改善居住條件，但最終這一良好的愿望仍被異化。

如果成交的回暖是基于開(kāi)發(fā)商的大幅度優(yōu)惠，是明顯的價(jià)格松動(dòng)，那么這種回暖符合邏輯。但現(xiàn)在的成交回暖就很奇怪，既不符合政策邏輯，也不符合房?jī)r(jià)邏輯。唯一可以解釋的是，在銀行下調(diào)首套房貸利率的背景下，一些人似乎嗅到了政策松動(dòng)的跡象。但在限購(gòu)政策依舊、房?jī)r(jià)高企的情況下，首套房貸利率的優(yōu)惠惠及的只是居住需求者，而且這一部分人目前的購(gòu)買(mǎi)力和房?jī)r(jià)依然有距離。因?yàn)槔实膬?yōu)惠而毅然決定購(gòu)房，并且使得成交暴漲，仍然缺乏基本的邏輯。是不是銀行、開(kāi)發(fā)商和中介又開(kāi)始上演樓市的“三國(guó)演義”，忽悠購(gòu)房者入市？或者是某些地方政府在政策執(zhí)行層面已經(jīng)悄然放水，不再?lài)?yán)格執(zhí)行限購(gòu)？如果真的是政策執(zhí)行層面出了問(wèn)題，那這種成交的回暖就很可怕，2009年的歷史教訓(xùn)還在眼前，不能不警惕。

應(yīng)該看到，目前中國(guó)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)業(yè)的基本面都不支持房?jī)r(jià)的再次報(bào)復(fù)性反彈。無(wú)論是房企的庫(kù)存，還是資金鏈都處于歷史上最緊張的時(shí)刻。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)500強(qiáng)房企的庫(kù)存已達(dá)到市值4.9945萬(wàn)億元，存貨均值同比增加50.34%，開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了斷裂的邊緣。在這種情況下，最緊張、最扛不住的應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商，而不應(yīng)該是購(gòu)房者。出于居住需求的購(gòu)房者大可不必恐慌房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)前兩年那樣不正常的上漲，這種幾率是微乎其微的。但是，就政策層面而言，一定要警惕地方政府悄然放水。如果中央在這個(gè)問(wèn)題上不明確表態(tài)，會(huì)給地方上曲解樓市政策以莫大的鼓勵(lì)，兩年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將功虧一簣，中國(guó)房?jī)r(jià)很可能重回瘋狂。這種結(jié)果一旦出現(xiàn)，無(wú)疑將是災(zāi)難性的。