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每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

曾經(jīng)被稱為“北京最昂貴爛尾樓”的長(zhǎng)安8號(hào)，又一次易主。

4月1日，中國(guó)奧園(03883，HK)發(fā)布公告稱，以18.29億港元（人民幣14.8億元）出售其手上長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目51%權(quán)益。在獲償還13.49億港元貸款，加上出售上述長(zhǎng)安8號(hào)51%股份獲得的18.29億港元后，中國(guó)奧園預(yù)期所獲得的總款約31.78億港元，預(yù)期錄得稅前利潤(rùn)約10.81億港元。

這個(gè)知名“爛尾樓”，對(duì)中國(guó)奧園來(lái)說(shuō)，究竟是燙手山芋，還是功成身退？

對(duì)于中國(guó)奧園轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)安8號(hào)的原因，中國(guó)奧園首席財(cái)務(wù)官林錦堂在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，主要基于兩點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的高回報(bào)率以及目前長(zhǎng)安8號(hào)的實(shí)際境況與公司戰(zhàn)略間存在沖突。

合計(jì)年均投資回報(bào)率約33%

北京長(zhǎng)安街上的豪宅長(zhǎng)安8號(hào)，自去年9月停工至今，一直處于冬眠狀態(tài)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與項(xiàng)目工地施工一起冬眠的還有該項(xiàng)目的銷控表。

長(zhǎng)安8號(hào)于2010年2月整裝再入市?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者間接從北京住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)獲悉，截至2012年3月27日，長(zhǎng)安8號(hào)成交套數(shù)僅53套，成交總金額為12.81億元，成交均價(jià)約6.37萬(wàn)元/平方米，且成交時(shí)間皆在2010年10月之前。長(zhǎng)安8號(hào)的冷清和與此項(xiàng)目隔街而立的SOHO現(xiàn)代城和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的高人氣形成了冰火兩重天的反差。

這種冷清，與開(kāi)發(fā)商中國(guó)奧園之前的預(yù)期存在一定差距。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，起步于廣東的中國(guó)奧園，早期的產(chǎn)品線主要以開(kāi)發(fā)城郊大型普通住宅樓盤為主。成名后的2010年，該公司有意加快在一線城市的布局，意欲通過(guò)一線城市的高端產(chǎn)品布局，來(lái)豐富與提升公司的產(chǎn)品線，布局的第一招便是北京長(zhǎng)安街上的長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目。

孰料，不到三年，中國(guó)奧園就選擇退出該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。

4月1日，中國(guó)奧園的公告內(nèi)容顯示，公司以14.8億元的價(jià)格將手中持有的長(zhǎng)安8號(hào)樓盤項(xiàng)目公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)賣給了一家投資控股公司。

對(duì)于中國(guó)奧園轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)安8號(hào)的原因，外界猜測(cè)不一，其中有一種聲音將其歸因于中國(guó)奧園的資金鏈緊張。

對(duì)于外界的相關(guān)質(zhì)疑，林錦堂斷然否認(rèn)是因公司現(xiàn)金流緊張而轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)安8號(hào)，并堅(jiān)稱目前公司財(cái)務(wù)狀況健康。

中國(guó)奧園的財(cái)報(bào)也可以印證林錦堂“公司不差錢”的觀點(diǎn)。中國(guó)奧園2011年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月31日，公司手握38.23億元現(xiàn)金 （包括受限制銀行存款），凈負(fù)債率僅約12.7%，與同行相比處于行業(yè)較低水平，數(shù)據(jù)顯示2011年萬(wàn)科凈負(fù)債率為23.8%，龍湖為43.02%、中海為33.3%。

林錦堂還透露，中國(guó)奧園手上還未付的土地出讓金，也僅有6.3億元人民幣左右。

“不差錢”的中國(guó)奧園，甩掉長(zhǎng)安8號(hào)的原因，相關(guān)公告中找不到只言片語(yǔ)的說(shuō)明，而林錦堂則以 “為股東實(shí)現(xiàn)利益最大化”回應(yīng)外界。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析說(shuō)，目前中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)股東利益最大化的策略就是放棄長(zhǎng)安8號(hào)身上的豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)試驗(yàn)。因?yàn)樵谶@波調(diào)控之前，樓市的投資投機(jī)需求日益旺盛，因此高端樓盤需求相應(yīng)水漲船高，在這種背景下，2010年初，中國(guó)奧園欲進(jìn)軍樓市高端市場(chǎng)，以擴(kuò)張產(chǎn)品線，正是適應(yīng)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的表現(xiàn)。然而本輪地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市的需求結(jié)構(gòu)重新回歸剛需市場(chǎng)，在這種背景下，中國(guó)奧園放棄長(zhǎng)安8號(hào)的高端產(chǎn)品探索路線，回歸借以起家的剛需供給市場(chǎng)，也是適應(yīng)目前樓市需求結(jié)構(gòu)的應(yīng)市行為。

林錦堂則將出售歸因于兩點(diǎn)：首先，地產(chǎn)調(diào)控之下，中國(guó)奧園未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)是剛需及銷售速度較快的項(xiàng)目，而長(zhǎng)安8號(hào)的銷售受阻，導(dǎo)致該項(xiàng)目與公司的戰(zhàn)略間存在差距；其次，自2009年7月以來(lái)，中國(guó)奧園在長(zhǎng)安8號(hào)的股本收購(gòu)支出為6.6億元，各種貸款到現(xiàn)在的凈本金投入約9億元，合計(jì)投資額約15.6億元。本次轉(zhuǎn)讓后，中國(guó)奧園獲得近32億港元的轉(zhuǎn)讓收入。因此以股本投入為基準(zhǔn)，年均股本回報(bào)率約47%，以包括股本收購(gòu)?fù)度爰百J款投入在內(nèi)的總投入為基準(zhǔn)，年均投資回報(bào)率均33%。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，林錦堂特別指出，長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目公司北京耀輝置業(yè)有限公司身上的債務(wù)，包括開(kāi)發(fā)貸、工程應(yīng)付款等，“中國(guó)奧園不需要承擔(dān)一分錢。轉(zhuǎn)讓后，項(xiàng)目公司的任何債務(wù)，跟中國(guó)奧園沒(méi)有任何關(guān)系。”

中國(guó)奧園曾視其為“香餑餑”

長(zhǎng)安8號(hào)淪落到被轉(zhuǎn)讓的境地，著實(shí)讓人唏噓，畢竟在本輪地產(chǎn)調(diào)控前，該項(xiàng)目還是中國(guó)奧園手中的“香餑餑”，其間的反差，一定程度上凸顯了本輪地產(chǎn)調(diào)控前后樓市生態(tài)的迥異。

中國(guó)奧園相關(guān)公告內(nèi)容顯示，2009年7月3日，中國(guó)奧園以3.7億元收購(gòu)世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%的股份，另一家股東泓達(dá)投資公司持有余下的58.67%，而世紀(jì)協(xié)潤(rùn)持有長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目公司北京耀輝置業(yè)有限公司96.8%的股權(quán)。通過(guò)此舉，中國(guó)奧園曲線進(jìn)入長(zhǎng)安8號(hào)。彼時(shí)，中國(guó)樓市正處于亢奮狀態(tài)。

當(dāng)時(shí)中國(guó)奧園董事局主席郭梓文難掩興奮之情，欲以此項(xiàng)目撬開(kāi)當(dāng)時(shí)正火的高端市場(chǎng)，以豐富產(chǎn)品線。當(dāng)時(shí)的郭梓文曾樂(lè)觀地對(duì)外宣稱，該項(xiàng)目將在未來(lái)3年內(nèi)為公司貢獻(xiàn)130億元的銷售收入。

此后發(fā)生的兩筆貸款和一次增資行動(dòng)，也側(cè)面佐證了當(dāng)初中國(guó)奧園對(duì)此高端項(xiàng)目前景的自信。

2009年12月16日發(fā)布的一份公告內(nèi)容顯示，當(dāng)年12月9日，即中國(guó)奧園入股近5個(gè)月后，中國(guó)奧園為世紀(jì)協(xié)潤(rùn)的一筆6.7億港元貸款提供擔(dān)保，以便后者充實(shí)項(xiàng)目公司資本金等。

2010年4月11日，中國(guó)奧園發(fā)布公告顯示，當(dāng)月9日，中國(guó)奧園向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)提供了一筆額度為2.83億元的三個(gè)月期貸款，以便后者清償長(zhǎng)安8號(hào)的相關(guān)債務(wù)。

除了向合作方提供相關(guān)貸款協(xié)助外，2010年9月27日，中國(guó)奧園發(fā)布公告顯示，當(dāng)天中國(guó)奧園向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)完成了增資，后者的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化：中國(guó)奧園由之前的41.33%上升到52.69%，而另一家股東泓達(dá)投資公司持有的股份由之前的58.67%下降至47.31%，而世紀(jì)協(xié)潤(rùn)手持長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目公司北京耀輝置業(yè)有限公司96.8%的股權(quán)，自此，中國(guó)奧園獲得了長(zhǎng)安8號(hào)的控制權(quán)。

然而好景不長(zhǎng)，2010年10月后，伴隨地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，投資投機(jī)需求受到嚴(yán)重?cái)D壓，作為高端產(chǎn)品的長(zhǎng)安8號(hào)的銷售完全陷入停滯狀態(tài)，至今處于零成交狀態(tài)。

項(xiàng)目銷售上的停滯，也間接催生了長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目操作中，中國(guó)奧園與世紀(jì)協(xié)潤(rùn)間出現(xiàn)了股東合作糾紛。

2011年8月1日，中國(guó)奧園發(fā)布的一份公告內(nèi)容顯示，2011年7月28日，由于長(zhǎng)安8號(hào)回款不暢，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目公司北京耀輝置業(yè)有限公司上一級(jí)公司世紀(jì)協(xié)潤(rùn)在涉及2009年12月9日的一筆額度6.7億港元貸款中出現(xiàn)貸款違約，此筆貸款擔(dān)保方中國(guó)奧園根據(jù)相關(guān)協(xié)議規(guī)定，以7.13億港元購(gòu)入世紀(jì)協(xié)潤(rùn)另一家股東泓達(dá)投資公司手中持有的47.31%的股權(quán)，從而全資擁有了世紀(jì)協(xié)潤(rùn)，也間接擁有了長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目公司北京耀輝置業(yè)有限公司96.8%的股權(quán)。為此，中國(guó)奧園與泓達(dá)投資公司還曾對(duì)簿公堂。

直到今年1月，泓達(dá)投資公司籌錢還清了相關(guān)貸款，從而拿回了世紀(jì)協(xié)潤(rùn)47.31%的股權(quán)。相應(yīng)的，中國(guó)奧園手中持有的長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目公司的股權(quán)又重新回到了之前的51%。而此次成功轉(zhuǎn)讓后，中國(guó)奧園已徹底抽身而去。

放棄高端路線

對(duì)于出售方中國(guó)奧園來(lái)說(shuō)，回歸剛需路線的戰(zhàn)略已較清晰。公司董事局主席郭梓文稱，長(zhǎng)安8號(hào)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，將使中國(guó)奧園的投資布局調(diào)整更趨合理，且更加有競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)公司的城市布局將主要緊盯一些受地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小、剛性需求較大的城市。

實(shí)際上，在地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)對(duì)投資投機(jī)需求進(jìn)行打擊，而導(dǎo)致剛需回歸的需求結(jié)構(gòu)倒逼背景下，類似中國(guó)奧園棄高端而回歸剛需路線的做法，在地產(chǎn)圈并非個(gè)案，比如融科智地旗下的北京樓盤融科鈞廷也準(zhǔn)備自二期起，放棄之前的高端定位，而改走剛需路線。

·業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

逆市接“爛尾盤”需謹(jǐn)慎

如今，爛尾狀態(tài)的長(zhǎng)安8號(hào)正翹首等待著新東家的到來(lái)，而這種轉(zhuǎn)變，對(duì)于頭頂“北京最昂貴爛尾樓”稱號(hào)的長(zhǎng)安8號(hào)來(lái)說(shuō)，已不是第一次。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)安8號(hào)最開(kāi)始的項(xiàng)目名為“耀輝國(guó)際城”，所有者為北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司。后來(lái)北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司無(wú)力獨(dú)自開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，于2004年9月將“耀輝國(guó)際城”項(xiàng)目公司62%的股權(quán)，以3100萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給了當(dāng)時(shí)的天鴻寶業(yè)。

2005年10月26日，北京市國(guó)資委宣布將北京城開(kāi)與天鴻集團(tuán)重組為首開(kāi)集團(tuán)，天鴻寶業(yè)也隨即更名為首開(kāi)股份。

2008年4月，首開(kāi)股份以“不擅經(jīng)營(yíng)豪宅”為由欲將手中持有的“耀輝國(guó)際城”項(xiàng)目公司62%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，為了不讓該項(xiàng)目流入他人之手，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司實(shí)際控制人王志才在香港成立了世紀(jì)協(xié)潤(rùn)，以接手首開(kāi)股份手中62%的股權(quán)。但此時(shí)王志才需要向首開(kāi)股份支付合計(jì)16億元的收購(gòu)資金。迫于資金壓力，2009年7月3日，王志才將世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%的股份轉(zhuǎn)讓給了中國(guó)奧園，以獲得3.7億元現(xiàn)金以及后續(xù)中國(guó)奧園向其提供的相關(guān)融資支持。而王志才控股的泓達(dá)投資公司持有余下的58.67%。

由于在開(kāi)發(fā)中被幾度易手，導(dǎo)致長(zhǎng)安8號(hào)自2006年2月18日開(kāi)工以來(lái)，中間已經(jīng)歷了數(shù)次爛尾危機(jī)。

中國(guó)發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，地價(jià)節(jié)節(jié)走低之際，囤地固然不劃算，因此目前手中仍有一定現(xiàn)金流的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始將眼光盯向拍賣房、爛尾樓等特殊樓盤，通過(guò)在低谷中以低價(jià)收購(gòu)這些樓盤后，打包整裝后上市套利。不過(guò)謝逸楓也提醒道，此類項(xiàng)目的收購(gòu)者在接盤時(shí)要有充足調(diào)研并考慮充分，必須取得被收購(gòu)樓盤相關(guān)權(quán)屬和物業(yè)買賣持有的全套合法手續(xù)，并厘清之前的債務(wù)權(quán)屬，以及確保此類物業(yè)合格的工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量，盡量做到防患于未然，避免未來(lái)有可能出現(xiàn)的種種糾紛。