每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學成 楊羚強發(fā)自廣州、上海    

每經(jīng)記者 徐學成 楊羚強發(fā)自廣州、上海

去年三、四季度，全國多數(shù)城市均出現(xiàn)過樓盤大幅降價，萬科、中海、保利、招商、世茂等房企龍頭都參與其中。

大多數(shù)人認為，隨著開發(fā)商的大幅降價，房地產(chǎn)公司的毛利必然會出現(xiàn)大幅度下滑。但蘭德地產(chǎn)策略咨詢機構總裁宋延慶3月底發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻顯示，降價對開發(fā)商的毛利影響微乎其微，在100多家發(fā)布了2011年年報的地產(chǎn)商中，約70%的房企實現(xiàn)了業(yè)績增長。同時，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，部分房企甚至還出現(xiàn)了毛利率大幅上升的情況，如龍湖地產(chǎn)2011年簽約收入達到人民幣382.7億元，歸屬于股東的核心凈利潤率從2010年的17.1%上升至2011年的18.7%，物業(yè)發(fā)展業(yè)務毛利率從2010年的33.3%增長至2011年的40.3%。

為何在房價下跌的情況下，開發(fā)商的利潤不降反增？一種說法認為，開發(fā)商的利潤增長，是因為財務數(shù)據(jù)被粉飾；另一種說法則是在成本上進行精簡控制。

事實的真相究竟是什么？《每日經(jīng)濟新聞》記者對此進行調(diào)查。

多家房企保持高毛利

事實上，降價后依然有高毛利的房地產(chǎn)公司，不止龍湖一家。

3月29日，世茂房地產(chǎn)（00813,HK）發(fā)布2011業(yè)績報告：2011年公司營業(yè)額達260億元，同比增19.5%；毛利達100億元，同比增長25.4%，毛利率同比去年上升1.8個百分點。

3月15日，中海發(fā)布的2011年年報顯示，中海去年整體毛利率穩(wěn)中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，凈利潤率亦由27.9%升至約30%。中海董事會主席孔慶平還斷言，今年毛利率依然將保持30%至40%。

根據(jù)“2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果”，2011年房地產(chǎn)百強企業(yè)凈利潤均值為21.7億元，是2008年的2.5倍，同比增長幅度高達26.2%。而早在上述數(shù)據(jù)發(fā)布之前，來自瑞銀的一則報告則預測，2011年上市房企整體的凈利潤增速將達到20%。

上述財務數(shù)據(jù)，顯然與此前眾多券商的業(yè)績預測有明顯的差異。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者此前的報道，曾有多家券商發(fā)布報告認為，由于房企去年的大幅價格調(diào)整，今年的平均利潤率將低于去年。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者此前的報道，萬科在2011年下半年的降價潮至少席卷了北京、廣州、深圳、廈門等全國多個城市，其中廣州某樓盤的降價幅度甚至達到20%。

此外，龍湖、中海等位于上海的樓盤也出現(xiàn)大幅的降價，以龍湖酈城為例，原本1.8萬元/平方米的毛坯房變成了1.4萬元/平方米的精裝房，且裝修標準還達到了2500元/平方米，以此計算，除去裝修價格，實際的降價幅度超過了36%。

降價背后的成本控制

宋延慶曾在博客上將上市房企的年報數(shù)據(jù)稱為 “真實的謊言”，在他看來，年報數(shù)據(jù)一般都是經(jīng)過“粉飾”的，而且“房地產(chǎn)開發(fā)銷售的自身規(guī)律決定了年報并不能反映當年度的經(jīng)營業(yè)績狀況”。

但根據(jù)中原地產(chǎn)研究院高級研究經(jīng)理劉淵的說法，開發(fā)商并不需要完全通過會計手段粉飾財務數(shù)據(jù)，因為降價往往只是發(fā)生在幾個項目上。當開發(fā)商通過降價回籠一部分資金后，降價就會暫停。

這一說法得到世茂房地產(chǎn)方面的證實。在一季度曾有大幅降價的世茂房地產(chǎn)，真實降價的項目只是那些已處于尾盤，且產(chǎn)品嚴重老化的項目。

根據(jù)中原方面的研究，在售樓盤的土地成本只有30%。所以，即使開發(fā)商大幅降價，對企業(yè)利潤的影響也不會太大。

而除此以外，開發(fā)商還有一些“非常手段”，在降價后確保利潤不受影響。如開發(fā)商可以通過施工過程中的工程造價跟蹤控制、結算審計等方式達到節(jié)省建筑成本的目的，這兩項可以為開發(fā)商節(jié)省大約3%~15%的建安成本。

此外，雖然開發(fā)商不可能明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本，但在購房合同中也存在“貓膩”，因為現(xiàn)在的購房合同通常不會詳細規(guī)定項目公共區(qū)間的材料標準或等級，開發(fā)商降低一些用料標準（比如公共道路、小區(qū)會所、園區(qū)綠化樹種等材料的選取），即可在不構成違約的情況降低成本。