每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

部分樓盤大幅降價后，房企為何還能實現(xiàn)較高的毛利？世茂房地產(chǎn)的案例也許能說明其中的部分原因。

《每日經(jīng)濟新聞》記者3月中旬曾報道，世茂房地產(chǎn)（00813,HK）位于南京下關區(qū)的南京世茂濱江新城17號樓部分房源直降4000元/平方米，降價幅度達到26%左右，折后價格為11000元/平方米，如果一次性付款還可以再打9.9折。昆山世茂蝶湖灣的最新報價為6600元/平方米，較一年前跌去三成。世茂房地產(chǎn)2012年2月份單月合約銷售數(shù)據(jù)顯示，2月份的商品房成交均價由1月份的18064元/平方米下調(diào)至10089元/平方米。

但令人奇怪的是，大幅度的價格調(diào)整似乎并沒有影響到世茂房地產(chǎn)的利潤率。該公司助理總裁蔡雪梅在3月31日世茂集團與攜程、途家網(wǎng)三方戰(zhàn)略合作發(fā)布會上向 《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，上述降價行為并不影響世茂房地產(chǎn)今年一季度的整體凈利潤，該公司一季度的稅后凈利潤率只比降價前下調(diào)了1到2個百分點。

早期項目土地成本低

根據(jù)世茂房地產(chǎn)2011年業(yè)績的新聞稿，世茂房地產(chǎn)一季度的利潤主要貢獻來源恰好包括了前期價格調(diào)整幅度較大的樓盤，包括昆山世茂蝶湖灣、昆山世茂東壹號等項目。其中，昆山世茂東壹號3月的單價，與較去年前期相比降幅近千元。

蔡學梅介紹，世茂房地產(chǎn)一季度的凈利率水平仍然達到13%左右，較此前并沒有大幅度的下調(diào)。她解釋，其中一個很重要的原因是昆山世茂蝶湖灣、昆山世茂東壹號、南京世茂濱江新城等項目拿地時間早，能夠作出比較大的價格下調(diào)幅度。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者此前的報道，南京世茂濱江新城的拿地時間是2003年，當時拿地的成本僅為3030元/平方米左右，昆山世茂蝶湖灣的開盤時間則在2005年，上述項目的土地成本顯然很低。蔡學梅說，世茂房地產(chǎn)一季度的降價主要針對那些拿地時間較早，產(chǎn)品力又嚴重下降，并且已是尾盤的項目。

她的上述說法，與世茂房地產(chǎn)年報公布的數(shù)據(jù)吻合。根據(jù)年報，世茂房地產(chǎn)目前的土地儲備平均樓面價格僅為1700元/平方米左右，遠低于其他開發(fā)商的土地價格，且位置多位于二、三線城市的市內(nèi)副中心和新城，有較大的價格調(diào)整機會。

同時，世茂地產(chǎn)降價樓盤占一季度銷售額比重不高，也是利潤率沒有受到過多影響的重要因素。一季度世茂房地產(chǎn)銷售額達70多億元，除了部分樓盤降價外，還因為商業(yè)地產(chǎn)占到了其銷售總量的20%，而這一部分業(yè)績不受限購影響，價格也沒有明顯的下跌。

中房信分析師薛建雄說，相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的價格下調(diào)幅度較少，而且銷售情況較好，這在一定程度上保證了開發(fā)商降價后依舊保持高利潤率。雖然去年商業(yè)地產(chǎn)也受到調(diào)控政策影響，但總體成交依然不錯。

來自萬達上海公司的信息顯示，盡管開盤僅一年，寶山萬達廣場的商鋪銷售火爆。4棟寫字樓中，5號樓已售罄，4號樓去化率達95%，2號樓已售出60%?？偣渤山?20余套，均價為2.2萬元/平方米。與周邊的住宅樓相比，該項目的平均銷售均價并不便宜，但銷售率卻遠遠高于住宅。

多數(shù)樓盤土地成本僅占售價30%

中原地產(chǎn)研究中心向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供的一組數(shù)據(jù)顯示，全國前10名的地產(chǎn)商中，中海、恒大、金地、萬科、保利等企業(yè)集中購買土地的時間段，都是地價最高的2009年7月至2011年6月。其中，中海地產(chǎn)上述時間段購買的土地，占其土地儲備總量最高，達到86%；恒大的比例次之，也達到78%；即使是在這個時間拿地最少的華潤，期間拿地量占土地儲備總量的比例也達到21%。

上述數(shù)據(jù)讓外界認為，其他的開發(fā)商不能像世茂房地產(chǎn)一樣在降價后仍然維持原有的利潤水平。但中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，根據(jù)該中心對標桿房企的監(jiān)測數(shù)據(jù)，實際上目前在售的多數(shù)樓盤土地成本占房價的比例都只有30%左右，這意味著開發(fā)商在大幅降價后，依然能保持一定的獲利空間。

另外，雖然去年末有大量樓盤出現(xiàn)降價，但這些樓盤在整個地產(chǎn)集團中所占比例并不高。很多開發(fā)商去年底的銷售均價實際上要比去年初還要高，這也導致了開發(fā)商在大幅降價后，依然可以保持較高的毛利。

同策咨詢機構研究總監(jiān)張宏偉也有類似的看法，認為目前降價項目只占所有開發(fā)項目中的小部分，全盤性的降價并沒有出現(xiàn)。