每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

曾經(jīng)因?yàn)榻衲陮⒂写笈磐械狡?，而一度被業(yè)內(nèi)稱為是“A股市場(chǎng)的綠城”的中華企業(yè)（600675.SH）近期通過(guò)聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，連同上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司一起掛牌轉(zhuǎn)讓上海華營(yíng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華營(yíng)置業(yè)）100%股權(quán)和1.59億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款達(dá)到8.17億元。

華營(yíng)置業(yè)持有上海北外灘國(guó)際客運(yùn)中心的2號(hào)樓，還有4.22億元的負(fù)債，這意味著接盤(pán)者需要為獲得上海港國(guó)際客運(yùn)中心2號(hào)樓總共付出超過(guò)10億元，按此計(jì)算，該項(xiàng)目折合單價(jià)超過(guò)6.5萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，根據(jù)中房信的統(tǒng)計(jì)，此前周邊成交的寫(xiě)字樓價(jià)格不過(guò)6萬(wàn)元出頭。值得一提的是，由于上述項(xiàng)目是通過(guò)股權(quán)而非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買該棟寫(xiě)字樓的客戶未來(lái)還可能需要代為支付巨額的土地增值稅。

知情人士透露，上述由中華企業(yè)轉(zhuǎn)讓的華營(yíng)置業(yè)目前所有的資產(chǎn)就是上海港國(guó)際客運(yùn)中心的2號(hào)樓。中化方興 （00817，HK）在2010年7月以5.18億元的價(jià)格將上述項(xiàng)目出售給了上海華營(yíng)置業(yè)有限公司。

根據(jù)聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的資料，華營(yíng)置業(yè)還負(fù)有4億多元的負(fù)債。這意味著接盤(pán)者需要為獲得上海港國(guó)際客運(yùn)中心2號(hào)樓總共付出超過(guò)10億元，折合每平方米的投資成本超過(guò)6.5萬(wàn)元。

這一價(jià)格較中房信去年11月監(jiān)測(cè)的上海港國(guó)際客運(yùn)中心的其他寫(xiě)字樓成交價(jià)高。根據(jù)該機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的監(jiān)測(cè)，該項(xiàng)目的寫(xiě)字樓成交價(jià)格為60288元/平方米。

而就在去年的11月份，中華企業(yè)為了2.95億元的信托融資，與五礦國(guó)際信托有限公司簽訂 《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《股權(quán)質(zhì)押合同》，設(shè)立“五礦信托-中華企業(yè)華營(yíng)置業(yè)股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”，不僅將公司股權(quán)質(zhì)押，還將收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給五礦國(guó)際信托。

當(dāng)時(shí)，業(yè)界分析中華企業(yè)資金時(shí)，普遍認(rèn)為該公司的資金壓力較大。有券商統(tǒng)計(jì)，中華企業(yè)信托到期的規(guī)模達(dá)到44億元。今年3月中航證券對(duì)中華企業(yè)的專題研究認(rèn)為，如果公司的銷售額始終處于低谷，那么將會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)于總資產(chǎn)10%的資金缺口。公司的年報(bào)也披露，中華企業(yè)的速動(dòng)比率僅為0.169，短期還款能力較弱。

但在財(cái)務(wù)表現(xiàn)出明顯壓力的情況下，中華企業(yè)為何仍然以較高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓上述項(xiàng)目，而不是以低價(jià)拋售項(xiàng)目，迅速回籠現(xiàn)金？

針對(duì)這一疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖對(duì)中華企業(yè)董事會(huì)辦公室有關(guān)人士進(jìn)行采訪。但該人士以處于靜默期為由，拒絕了記者的采訪。

在中華企業(yè)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓華營(yíng)置業(yè)的背后，房地產(chǎn)業(yè)的整體資金鏈已經(jīng)度過(guò)了最緊張的階段。中房信分析師薛建雄說(shuō)，經(jīng)歷了二三月份的市場(chǎng)回暖后，開(kāi)發(fā)商的資金已沒(méi)有之前那樣緊張。綠城中國(guó)（03900，HK）4月2日在香港發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)，總裁壽柏年稱綠城最嚴(yán)峻的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

薛建雄說(shuō)，從他近期對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)測(cè)看，目前的成交價(jià)格已經(jīng)較去年12月有所上升。他相信，部分開(kāi)發(fā)商的資金已不再象去年底那么緊張。

同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉也介紹說(shuō)，3月份的成交量要比2月份高，開(kāi)發(fā)商受惠于整體市場(chǎng)的回暖，資金方面已經(jīng)不太象之前那樣緊。

世茂房地產(chǎn)助理總裁蔡雪梅還曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，選擇降價(jià)的只會(huì)是那些產(chǎn)品力嚴(yán)重老化，而且項(xiàng)目銷售已經(jīng)進(jìn)入尾聲的樓盤(pán)。上述降價(jià)行為不會(huì)威脅到企業(yè)的利潤(rùn)率。

（實(shí)習(xí)生王秀娟對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）