合景泰富負(fù)債率急升14個(gè)百分點(diǎn)

　　有分析人士認(rèn)為，合景泰富或因市場(chǎng)預(yù)期不好和資金緊繃的雙重壓力而未積極動(dòng)工

　　近日，京城地王樓盤(pán)陸續(xù)入市開(kāi)盤(pán)，但在調(diào)控不松綁的大勢(shì)下，高端樓市低迷，促銷(xiāo)亦無(wú)法提升成交量，資金壓力因而得不到紓解，眾多地王樓盤(pán)開(kāi)始陷入困境，地王“生不逢時(shí)”的尷尬盡顯。

　　無(wú)獨(dú)有偶，記者發(fā)現(xiàn)，2011年6月轟動(dòng)一時(shí)的北京崇文門(mén)菜市場(chǎng)單價(jià)地王地塊，現(xiàn)在依舊一片荒涼，無(wú)任何動(dòng)工跡象。

　　拿地9個(gè)月仍無(wú)動(dòng)工跡象

　　4月8日，記者來(lái)到崇文門(mén)菜市場(chǎng)地塊。該地塊位于北京市東城區(qū)崇文門(mén)外大街，東至崇文門(mén)外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門(mén)西小街。

　　“這塊地原來(lái)是菜市場(chǎng)，不過(guò)兩年前就拆遷完畢了。之后一直就是現(xiàn)在這樣，荒著。”附近一位修鞋的師傅告訴本報(bào)記者。

　　除了白色的圍墻將該地塊圍起來(lái)之外，記者還發(fā)現(xiàn)圍墻間有一張顏色翻新的墨綠色大門(mén)，大門(mén)緊鎖。

　　修鞋師傅告訴記者，大門(mén)是去年新?lián)Q的，一直鎖著，也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)到施工隊(duì)來(lái)施工。記者從角落里透過(guò)圍墻發(fā)現(xiàn)，里面地面平整，空曠而不寬闊。為了防止灰塵飛舞，地面上罩著一層綠色絲網(wǎng)，不過(guò)綠網(wǎng)已經(jīng)被風(fēng)吹得卷在一處，露出大片裸露的黃色空地，微風(fēng)過(guò)處，揚(yáng)起一片塵土。

　　據(jù)記者了解，2011年6月27日下午，合景泰富旗下子公司廣州豐璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以7.1億元拍得上述地塊，該地塊總用地面積為6030.6平方米，建筑控制規(guī)模為16242.7平方米。經(jīng)測(cè)算，該地塊樓面價(jià)達(dá)到43227元/平米，創(chuàng)下北京土地拍賣(mài)歷史新高，成為轟動(dòng)一時(shí)的單價(jià)新地王。

　　當(dāng)時(shí)，合景泰富曾表示，公司對(duì)該項(xiàng)目的定位是高端商業(yè)物業(yè)，開(kāi)工時(shí)間尚未確定，但“應(yīng)該會(huì)很快”。

　　但這個(gè)“很快”顯然不快。9個(gè)月后，該地塊仍舊處于“被遺忘”的狀態(tài)。“我們正在做規(guī)劃，而且很快就會(huì)開(kāi)工的。”合景泰富北京營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)孟令文對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。

　　對(duì)此，記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，合景泰富官方網(wǎng)站上顯示，該項(xiàng)目屬于零售商業(yè)，孟令文也稱(chēng)要做商業(yè)。

　　令人好奇的是，自住宅受限之后，商業(yè)地產(chǎn)就進(jìn)入了春天。尤其今年，潘石屹一再稱(chēng)商業(yè)項(xiàng)目前景一片大好，租金大幅上漲。

　　那么，合景泰富為何不積極動(dòng)工，搶占市場(chǎng)呢？

　　“每個(gè)公司都有其開(kāi)發(fā)流程和節(jié)點(diǎn)，表面不動(dòng)不代表沒(méi)有進(jìn)展。”孟令文這樣告訴本報(bào)記者。當(dāng)記者想要進(jìn)一步探問(wèn)該地塊做商場(chǎng)還是寫(xiě)字樓時(shí)，孟令文則表示公司商業(yè)部具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目。

　　遺憾的是，記者多次致電其商業(yè)部，截止截稿時(shí)間，并未得到任何回復(fù)。

　　事實(shí)上，記者發(fā)現(xiàn)，與該地塊一路之隔的街面商鋪有5家以上都處在空置狀態(tài)，記者試著撥通其中兩家貼出招租信息的電話，這兩家一致表示，商鋪還未出租，而且出租信息已貼出3個(gè)多月，尚無(wú)人問(wèn)津。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，如果市場(chǎng)預(yù)期不好，一般開(kāi)發(fā)商不會(huì)積極動(dòng)工。

　　不過(guò)，更值得注意的是，有接近合景泰富的知情人士表示，這塊地是合景泰富在北京拿下的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，公司對(duì)其慎之又慎。而該地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)43000元／平方米，這樣光成本價(jià)就要達(dá)到55000元／平方米，如果用于出售，其回報(bào)率可能并不理想。

　　瑞信之前也曾指出，雖然該地塊面積較小，但公司之前并無(wú)開(kāi)發(fā)或管理商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)料相關(guān)投資將增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　上述知情人士則表示，合景泰富遲遲不動(dòng)工也可能是資金短缺。瑞信也曾預(yù)計(jì)，7.1億元人民幣的資金支出，短期內(nèi)不會(huì)大大改變公司財(cái)務(wù)狀況，但可能會(huì)造成長(zhǎng)期現(xiàn)金負(fù)擔(dān)。

　　融資成本飆升5倍

　　實(shí)際上，上述知情人士表示，合景泰富旗下項(xiàng)目正在積極降價(jià)促銷(xiāo)，正是試圖改變現(xiàn)金流狀況的表現(xiàn)。

　　除此之外，合景泰富2011年年報(bào)顯示，公司在購(gòu)地方面一反常態(tài)，不再高調(diào)去拿地王，表示2012年要嚴(yán)于購(gòu)地，積極促銷(xiāo)，把控現(xiàn)金流。

　　但更為值得注意的是，截止到2011年12月31日，合景泰富的負(fù)債比率已經(jīng)達(dá)到61.8%，同比急升14個(gè)百分點(diǎn)。

　　有關(guān)人士分析，雖然這一負(fù)債比率相對(duì)來(lái)說(shuō)，不屬于處在頂峰的負(fù)債水平，但合景泰富的融資多通過(guò)發(fā)行幣種為美元的5年期長(zhǎng)期優(yōu)先票據(jù)獲得，且年利率都在13%左右。而今年3月，雅居樂(lè)發(fā)行幣種為美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，年利率則只有9.8%，有的內(nèi)房股通過(guò)這種方式融資成本甚至更低。

　　有同為港股的資深開(kāi)發(fā)商向記者表示，對(duì)于合景泰富這個(gè)BB-評(píng)級(jí)的房企來(lái)說(shuō)，這個(gè)利息水平則屬偏高。

　　事實(shí)上，合景泰富的融資成本正在急劇攀升。截止到2011年12月31日，合景泰富集團(tuán)融資成本約為1.25億元，而2010年這一指標(biāo)為0.2億元，融資成本上升了1.05億元，同比上升525%。

　　對(duì)此，合景泰富表示，乃有關(guān)若干一般公司貸款及部分優(yōu)先票據(jù)的借貸成本。盡管如此，合景泰富并未停下境外高息融資的腳步。

今年3月16日，合景泰富稱(chēng)發(fā)行2017年到期的本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為13.25%。

　　上述知情人士指出，從上述融資情況來(lái)看，顯然，合景泰富對(duì)資金的渴求異常強(qiáng)烈。而商業(yè)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量更是非常大，回報(bào)周期又很長(zhǎng)。一旦項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工，短期內(nèi)如果不見(jiàn)現(xiàn)金回報(bào)的話，會(huì)進(jìn)一步拖住公司的資金鏈，風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)凸現(xiàn)出來(lái)。

　(來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 見(jiàn)習(xí)記者：王麗新）