每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 實(shí)習(xí)生 王秀娟發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 實(shí)習(xí)生 王秀娟發(fā)自上海

一幅土地抵押給銀行，能獲得多少貸款？答案或是最高不超過土地價(jià)值的五成；一套住宅抵押給銀行，能借到多少錢？答案或是最多不超過住宅價(jià)值的七成。一個(gè)購入價(jià)格在4.86億元的商鋪，在購入一年半以后，能通過各種渠道融到多少資金？銀行工作人員說，在上海除了淮海路、南京西路等少量頂級商業(yè)圈，或最多不超過評估價(jià)值的六成。然而，就有這樣一個(gè)名為“中華商城”的商鋪，卻通過各種方式“瘋狂”融資近10億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日從上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心了解到，上述中華商城已被上海市公安局經(jīng)濟(jì)犯罪偵察總隊(duì)于今年3月9日限制交易，而上海市長寧區(qū)人民法院同一天則對該商場實(shí)施了司法限制，予以查封。

4.8億元商鋪融資近10億

對于中華商城被查封的具體原因，經(jīng)濟(jì)偵察大隊(duì)未予透露，也不愿意透露該項(xiàng)目具體涉及的案件是什么。如果上述中華商城的 “瘋狂融資”最終被定性，那么其金額將遠(yuǎn)超過當(dāng)年轟動一時(shí)的姚康達(dá)案。從2002年至2003年上半年,工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放房貸7141萬元,用于炒作128套住房。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的交易記錄，位于靜安區(qū)的中華商城在2010年5月被上海興天實(shí)業(yè)有限公司一次性購入，交易金額為4.86億元。而在購入上述項(xiàng)目前，上海興天實(shí)業(yè)有限公司剛剛成立，總注冊資金不過5000萬元。在買入這一項(xiàng)目之后，中華商城就成為興天實(shí)業(yè)的融資工具。來自靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心的登記資料顯示，中華商城被連續(xù)抵押。第一次抵押是在當(dāng)年的9月，工行某分行就上述抵押給出的債權(quán)數(shù)額達(dá)到4億元。

其后，在去年年中，中華商城以租賃轉(zhuǎn)租的模式，向1000多名投資者分割出售商鋪的房屋租賃使用權(quán)，最便宜的一套售價(jià)達(dá)到25萬元，多的達(dá)到40余萬元。根據(jù)《上海樓市》的報(bào)道，最保守估計(jì)這一項(xiàng)目的銷售收入超過3.25億元。但中華商城的投資者卻認(rèn)為其實(shí)際銷售數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這么多。由于興天實(shí)業(yè)方面一直無法取得聯(lián)系，上述商鋪出租的實(shí)際金額尚難認(rèn)定。但有一點(diǎn)可以肯定的是，這一金額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)年的“姚康達(dá)案”。

然而，中華商城的融資之旅并沒有結(jié)束。去年12月，一名叫“耿曉夫”的自然人又通過房地產(chǎn)交易中心設(shè)定了再次抵押，向興天實(shí)業(yè)借出了2500萬元。奇怪的是興天實(shí)業(yè)的三名股東——王海劍、章克偉和章成烈也在去年的12月又向興天實(shí)業(yè)借出3.0659億元，并搶在3月9日中華商城被法院查封前完成了抵押登記，由于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者無法聯(lián)系到股東們，這當(dāng)中的蹊蹺無法得知。不到兩年時(shí)間，僅靠5000萬元注冊資金起步的上述興天實(shí)業(yè)就依靠中華商城項(xiàng)目一共融到了近10億的資金，成為上海房地產(chǎn)圈中的“融資高手”。

工商注冊地址未找到公司？

熟悉房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)的估價(jià)師黃海告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，類似中華商城這樣的連續(xù)被再抵押，是非常罕見的。

他說，抵押借款高于興天實(shí)業(yè)買入時(shí)的物業(yè)價(jià)值，可以認(rèn)為是前開發(fā)商賤賣了物業(yè)。但類似的連續(xù)抵押則必須通過銀行同意。

而一位銀行業(yè)人士告訴本報(bào)記者，如果商鋪原先一直沒有出租，銀行應(yīng)該很難以非常高的評估價(jià)值向興天實(shí)業(yè)提供貸款。事實(shí)上，以目前曹家渡地區(qū)的價(jià)格行情，中華商城很難賣到5億元以上。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)?shù)氐纳啼亞蝺r(jià)最高只有3萬元/平方米，而像中華商城這樣總面積達(dá)到3.4萬平方米，地上層數(shù)超過8層的商鋪，總價(jià)不會超過5億元。

既然估值并不高，為什么工行某分行卻給出了高達(dá)8成的銀行貸款？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾發(fā)傳真給工商銀行某分行，并連續(xù)致電辦公室，想了解該項(xiàng)目為何能獲取高成數(shù)貸款，以及上述物業(yè)的再抵押，是否通過了工商銀行某分行的同意？

來自工商銀行的回應(yīng)是，給中華商城的實(shí)際貸款只有2.8億元，僅為估值的不到4成，與房地產(chǎn)交易中心登記的債權(quán)數(shù)額有著較大的差距。而且中華商城此后的再抵押，工商銀行方面并不知情，更未同意。

為了弄清事實(shí)的真相，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往興天實(shí)業(yè)在上海市工商局注冊的住所——上海市靜安區(qū)南京西路1486號3號樓313室，但卻發(fā)現(xiàn)這一地址目前已經(jīng)成為一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的教室。而當(dāng)記者采訪該樓的租賃中心，詢問該公司有無在這一辦公樓租賃過，工作人員的回答也是否定的。