每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

3月底以來，京城樓市一場“豪宅宴”已悄然上演。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，3月底以來，中駿綠洲莊園、金茂府、融創(chuàng)長灘一號、姜莊湖家園等，獲批單價皆在3萬元以上。

在這場“豪宅宴”中，也發(fā)生了不少意外的事件，比如中化方興旗下的地王項目金茂府，最新的預(yù)售價比前兩期高出近二成，更讓人意外的是，項目竟然被批了。而單價皆在8萬元以上的姜莊湖莊園和中駿綠洲莊園，開盤不久便奇跡般售完。

“豪宅宴”開席

與京城房價下行相伴隨的是一場意外的京城“豪宅宴”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京住建委官網(wǎng)相關(guān)資料匯總后發(fā)現(xiàn)，3月下旬以來，北京多個高價盤獲批，比如招商嘉銘瓏原、融創(chuàng)長灘一號、金茂府、姜莊湖家園、中駿綠洲莊園等，獲批預(yù)售單價均超過3萬元/平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，北京22個計劃開盤的項目中，凱德錦銹、冠城大通瀾石、首邑溪谷計劃新推的低密度疊拼別墅產(chǎn)品等，預(yù)售價可能皆在4萬元/平方米以上。

對此，北京亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，首先，目前的保障房開發(fā)建設(shè)量已到了一定的階段，實(shí)現(xiàn)了一定的保障目標(biāo)。而之前控制高價盤的上市，是為了限出時間，以便讓保障房的建設(shè)步伐跟上節(jié)奏；其次，北京的限購令，已促使很多的投資投機(jī)需求撤出了市場，目前的房價與市場正在回歸理性，因此政府可能覺得沒有必要再對高價盤進(jìn)行管制，而應(yīng)該回歸讓市場來調(diào)節(jié)；第三，在每年的一二月階段，財富階層對資金的配置，可能會有其他方面的一些考量，比如公司運(yùn)作等，不會將更多的資金用在投資上。而到了三四月，這方面的壓力相對減少，更多地開始考慮資產(chǎn)的增值保值。目前經(jīng)濟(jì)增速正在放緩，而CPI仍在高位運(yùn)行，因此保值增值需求仍然旺盛，導(dǎo)致三月北京高價盤成交量上升，為高價盤的上市創(chuàng)造了條件；第四，北京目前成交均價的下降，也為政府放松高價盤的上市創(chuàng)造了更好的市場條件。

住建部政策研究中心副主任王玨林向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，從2010年調(diào)控以來，北京市政府確實(shí)曾一度將預(yù)售許可證作為一種調(diào)控手段，對于一個比周邊樓盤價格高出一定額度的新盤或后期開盤價格高出前期價格一定額度的老盤，開發(fā)商在申請預(yù)售證時，一般會被退回，要求開發(fā)商重新定價。

廣渠門15號地王領(lǐng)銜主演

在這波“豪宅宴”中，有一位主角格外引人關(guān)注，那就是曾經(jīng)轟動一時的廣渠門15號地王項目金茂府。

北京住建委官網(wǎng)上的資料顯示，3月31日，中化方興旗下的金茂府第三批房源兩棟樓拿到了預(yù)售證，合計上市房源74套，其中的1號住宅樓預(yù)售均價為59818元/平方米，7號住宅樓預(yù)售均價為56040元/平方米。1號住宅樓中的編號分別為2001和2002的兩套房源，擬預(yù)售價格分別達(dá)到74800元/平方米和73800元/平方米。

值得關(guān)注的是，第三批最低預(yù)售均價56040元/平方米，比2011年9月17日拿到預(yù)售證的第二批房源最低預(yù)售均價48161元/平方米，上漲了16%，與2011年4月16日第一批房源的銷售均價45000元/平方米相比，上漲了24.5%。

郭毅對此認(rèn)為，首先，金茂府目前的預(yù)售價并不一定能代表最終的售價。只是開發(fā)商在“一房一價”的政策背景下，為自己申請了一個價格上限，從而為后市的定價預(yù)留了一個很大的操作空間；其次，金茂府提價入市，可能是一個標(biāo)志性事件，說明目前政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路發(fā)生了微妙變化，走向“市場歸市場，保障歸保障”的更理性、更市場化的路線，而不是之前一刀切式管控路線。

據(jù)悉，在這同時，也出現(xiàn)了兩個單價在8萬元/平方米以上的豪宅開盤后不久便售完。

北京住建委官網(wǎng)資料顯示，位于北京朝陽區(qū)鼎成路6號的姜莊湖家園，于3月30日拿到預(yù)售證，推出22套別墅，最貴的10A戶型，預(yù)售均價高達(dá)10.8888萬元/平方米，單套總價達(dá)1.62億元；最便宜的5B反1戶型，預(yù)售均價達(dá)88290元/平方米，單套總價為5615萬元。據(jù)業(yè)內(nèi)人稱，目前該樓盤22套別墅已售完。

另一個出現(xiàn)類似情況的是4月1日拿到預(yù)售證的中駿綠洲莊園，共有39套別墅上市，最低擬售價格達(dá)8.7萬元/平方米。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該樓盤已售完。

對此，郭毅介紹說，兩個樓盤開發(fā)商在營銷上采取了突圍式模式。以姜莊湖家園來說，該開發(fā)商采取的營銷模式是先賣后建的定制開發(fā)模式。即根據(jù)客戶需求定制開發(fā)，而非普通意義上的公開銷售模式，從而產(chǎn)生了開盤即售完的情況。