每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

昨日（4月11日）《每日經濟新聞》記者披露上海最牛商鋪中華商城以4.86億元價格買入，在一年半的時間里融資將近10億元的消息后，引起多方關注。

工行上海某分行的工作人員告訴記者，在和中華商城的產權所有方——上海興天實業(yè)有限公司（以下簡稱興天實業(yè)）簽定的相關貸款協(xié)議中，曾明確規(guī)定該商鋪不能被抵押。該行去年底對中華商城產權抵押狀況的一次例行檢查中，也曾就該項目的第二次抵押提出異議，要求撤消。但興天實業(yè)方面卻拒不履行，反而做了第三次抵押。

《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，原來房地產交易中心對于再抵押并沒有嚴格的監(jiān)管，業(yè)主甚至不需要提供相關的銀行同意材料，就可以實現(xiàn)房屋的二次、三次抵押。

記者以個人貸款者名義致電靜安區(qū)房地產交易中心。工作人員介紹說，將房屋作二次再抵押，必須得到銀行的同意。但是，在具體辦理抵押業(yè)務時，僅需要提供抵押貸款合同、個人身份證等材料，并不需要再額外提供銀行同意證明之類的保證材料，就可以完成再抵押。當然前提是物業(yè)的抵押債權不得超過房屋的價值。

顯然，決定中華商城能被連續(xù)抵押的根本原因是評估機構給中華商城的評估價格較高，讓銀行對這一項目的貸款感到放心，也讓房地產交易中心對上述項目的再抵押輕松放行。那么這一評估報告，又是否存在虛假成分呢？

一直從事房地產評估業(yè)務的房地產估價師黃海認為，僅就7.35億元的評估價格來衡量，上述評估價格應該是真實、客觀的，并沒有被人為高估。周邊比中華商城舊的寫字樓，如開開商廈的寫字樓價格也能達到2.2萬元/平方米。而中華商城不僅比開開商廈的“房齡”新，而且還是商鋪項目。按照上述單價計算，即使評估機構對總建筑面積達到3.4萬平米的中華商城作出7.35億元以上的評估，也是在合理范圍內。

上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平告訴《每日經濟新聞》記者，房地產交易中心不需要第一次抵押的銀行同意材料，是因為再抵押債權人將承擔比銀行更高的借貸風險。按照債務的清償順序，一旦債務人沒有能力償還債務，那么欠銀行的債務將是被首先得到償還；而欠第二三位的抵押債權人的債務將在銀行之后被清償。一旦房屋以7折甚至更低拍賣，那么債權人有得不到清償?shù)娘L險。

（實習生王秀娟對本文亦有貢獻）