每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 趙笛    

每經(jīng)記者 趙笛

隨著保利地產（600048，收盤價11.85元）的股價創(chuàng)出了近18個月以來的新高，招商地產（000024，收盤價21.65元）的股價創(chuàng)出了近24個月以來的新高，地產股在不知不覺中又成了市場的風向標、領頭羊。

2132點以來，地產股經(jīng)歷了政策放松憧憬下的反彈，也經(jīng)歷了信號落空下的回調，如今，隨著成交量持續(xù)回升，剛性需求釋放，首套房貸再現(xiàn)利率打折，地產股已經(jīng)迎來了第二波上漲行情。

相比第一波上漲，建立在政策放松、資金放松、基本面好轉背景下的第二波上漲，已經(jīng)體現(xiàn)出新的上漲邏輯，自然，第二波上漲行情也需要也新的選股思路。

《每日經(jīng)濟新聞》記者綜合了分析人士的觀點認為，三大地產基因得其一，便具備成為地產牛股的特質。這三大基因即：央企或國資背景的大盤地產股、背靠大集團的小盤地產股、項目儲備豐富的區(qū)域性龍頭地產股。

/市場走勢/

地產股第二波上漲悄然來臨

3月29日，滬指探至2242.34點企穩(wěn)，市場隨即進入了反彈。在反彈過程中，最扯眼球的當然是溫州金融改革政策帶動的 “影子金融股”大幅拉升。不過，也有細心的投資者發(fā)現(xiàn)，在指數(shù)距離前期新高仍然遙遠的情況下，不少地產股卻在不知不覺中創(chuàng)出了新高。

龍頭地產股領銜創(chuàng)新高

從3月30日算起，滬指反彈了近5%，深成指的漲幅超過6%。從板塊漲幅榜來看，地產股成了這期間反彈的最大功臣。

3月30日~4月12日，若剔除暴漲的金山開發(fā)（600679，收盤價10.17元），事實上，區(qū)間漲幅第一大板塊應該是地產。統(tǒng)計顯示，3月30日~4月12日地產板塊平均漲幅為9.99%，加權漲幅為9.68%。

從個股的情況看，截至4月12日，地產股中已經(jīng)有不少股票的股價已經(jīng)超過了前期反彈的高點，創(chuàng)出2132點反彈以來的新高。比如中茵股份（600745，收盤價10.9元），其在3月5日的最高價也不過7.47元/股。

如果說中茵股份的上漲是因為涉礦概念而招致的爆炒，并不具備地產股的普遍性的話，四大地產股之二的招商地產、保利地產的創(chuàng)出新高，則是地產股強勢的典型代表。

從3月28日開始，招商地產觸底反彈，9個交易日最大漲幅超過18%。這其中，4月11日的最高價22.4元/股，超過3月5日的最高價21.92元/股。這也是招商地產在24個月后，再次創(chuàng)出了新高；

保利地產的走勢與招商地產類似，4月11日，保利地產的股價最高探至12.25元/股，創(chuàng)出了11個月以來的新高。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至4月12日，2132點以來，滬指的最大漲幅為16.2%。同期，126只可交易的地產股中，有108只個股的漲幅超過17%，地產股跑贏滬指的比例高達86%；截至4月12日，3月30日反彈以來，地產股跑贏滬指的比例高達86%，滬指漲幅約為4.4%。同期，126只可交易的地產股中，有110只個股的漲幅超過4.4%，地產股跑贏滬指的比例高達87%。

反彈進入第二階段

2132點開始，地產股一度扮演市場反彈主心骨的角色。不過，受政策因素的影響，地產股的行情并非一蹴而就，而是經(jīng)歷了明顯的兩個階段。

受政策因素的影響，地產股的第一波上漲從1月6日開始，至3月2日告一段落。市場的一致觀點是，造成地產股自整個大盤第一波上漲以來，戛然而止的原因是包括GDP不“保八”、溫家寶總理“看空”房價等政策因素。

3月4日，2012年政府工作報告提出GDP目標7.5%，2005年以來首次不“保八”。市場人士對此的解讀是：不“保八”就是政府對經(jīng)濟下滑有更高的容忍度，政策進一步放松很難實現(xiàn)了。在此背景下，地產股領銜A股開始出現(xiàn)回調；

3月14日，在“兩會”閉幕時，溫家寶總理談到房價時指出：“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。”此言似乎徹底斷絕了去年底以來的反彈根基——政策的放松。當天，A股巨陰殺跌，滬指跌幅達到2.63%。當天，地產股也遭遇重挫，近半數(shù)的地產股跌幅超過5%。

從3月5日開始，受政策因素的打擊，地產股便步入回調。直至3月29日，地產指數(shù)（399200）在剛好探至60日線后企穩(wěn)，隨即展開反彈，8個交易日上漲9.85%。由于地產股的漲幅遠高于大盤，且不少個股創(chuàng)出新高。這表明，這波地產股的上漲并非超跌后的反彈，而是延續(xù)3月5日之前的上漲后的第二波行情。

那么，相比原有的上漲邏輯——政策放松預期，地產股第二波上漲具有怎樣的新邏輯呢？

/炒作路徑/

賭政策放松到資金面重現(xiàn)寬松跡象

如果說3月5日之前，地產股的上漲更多的是，資金豪賭政策放松預期的話，之后地產股的上漲已回歸基本面。日前，房地產的基本面向好的消息接二連三，政策放松、資金放松、成交量持續(xù)回暖構成了地產股上漲的新邏輯。

第一波邏輯：賭“放松”炒“小盤”

正如前面所言，2012年1月6日~3月4日期間，是地產股的第一波上漲，上漲邏輯是“政策放松預期”。

據(jù)巨靈數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年以來，絕大多數(shù)券商分析師始終看好地產股的投資機會。不過，在3月份之前，分析師更多關注的是政策面的調整。

比如，在“蕪湖新政”出爐后，券商分析師對其紛紛點評。雖“蕪湖新政”迅速被叫停，但國都證券分析師張崴依舊認為，“政策中長期‘逐漸寬松’預期不變”。高盛高華證券分析師王逸則認為，“若更激進放松政策提前實行，則股價仍面臨進一步上行空間。”

3月14日，在溫總理唱空房價后，地產股出現(xiàn)暴跌。就在此背景下，國泰君安分析師李品科依舊認為，“影響政策修正的因素仍存在，逢調整建議低配者加倉”。

當然，由于政策預期調整是一個寬泛的概念，所以，在地產股第一波上漲中，市場更多地表現(xiàn)出的是超跌反彈。而在超跌反彈行情中，小盤股必然更受資金的青睞。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，1月6日~3月4日，地產板塊漲幅前20位的股票中，流通市值大于100億元的僅有中天城投（000540，收盤價8.57元）一家，且中天城投的漲幅排名第18位。在漲幅前十名的地產股中，流通市值不足20億元的竟有5只。相反，在地產股漲幅后20位的股票中，就包括了陸家嘴（600663，收盤價12元）、金融街（000402，收盤價6.42元）、招商、保利、萬科A（000002,8.58元）等5只流通市值過百億的地產大鱷。

第一波回調邏輯：資金潛伏與基本面復蘇

從3月5日開始，大盤進入調整，地產股也沖高回落。不過，在3月5日~3月29日的調整中，地產股卻走出了非常頑強的走勢。一部分地產股提前見底，一部分地產股甚至逆勢上漲。比如，萬科A、保利地產的見底時間是在3月26日，招商地產的見底時間時在3月28日；而中茵股份更沒有怎么下跌，從3月15日起便展開了連續(xù)漲停式的上漲。

為什么在政策打壓如此明顯的情況下，地產股卻在回調的路上走勢頑強呢？

對此，一位從2011年底就開始潛伏地產股的私募人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者總結了三個原因。

從純市場資金的角度看，2132點以來的地產股第一波上漲，資金介入較深。該私募人士指出，券商在2012年初開始對地產股的極力推薦，是達成了共識的。這促使不少大資金在去年底殺跌地產股的背景下，今年初開始回補地產股。

由于大多數(shù)地產股在前期是放量上漲，而回調時又縮量明顯，這表明有大資金仍在地產股潛伏。顯然，這必然導致下跌中大資金護盤地產股，跌幅不會太深。

從上漲邏輯的角度來看，該私募人士指出，在經(jīng)歷了2010年以來的持續(xù)調整后，地產股估值已經(jīng)很低，從長線來看具有了明顯的投資價值。第一波行情的上漲邏輯是政策放松預期。不過，這一預期暫時落空并不足以改變上漲的大趨勢，只是需要一個回調調整，來轉變上漲的邏輯。自然，跌幅不會太深；

從地產行業(yè)基本面角度看，該私募人士指出，隨著樓市成交量的持續(xù)回暖，雖然政策打壓依舊，但房地產的基本面復蘇是不爭的事實。

3月底以來，券商分析師對政策的預測漸少，轉而代之的是更加關注樓市基本面。比如，瑞銀證券分析師勵雅敏發(fā)布研報指出，“土地市場現(xiàn)回暖跡象”；此外，券商開始加大草根調研的力度。國信證券進行了“成都樓市走訪錄”；民生證券到珠海進行了深度調研；中金公司則到武漢、成都市場進行了調研。而關于房地產成交量的監(jiān)控數(shù)據(jù)展現(xiàn)利好，被包括國金證券、廣發(fā)證券、興業(yè)證券、長城證券等券商普遍提及。

“所以，回調只是上漲邏輯的轉變，只是為了醞釀一波更好的上漲。”該私募人士如是說。

第二波邏輯：政策、資金有放松跡象

雖然有關部門不可能以文件和口號的形式明確給出房地產放松政策，但房地產政策面和資金面的放松卻在暗示利好的事實。

3月底，在央行貨幣政策委員會第一季度例會上，“引導貨幣信貸平穩(wěn)適度增長”等字眼是時隔一年后首度出現(xiàn)。而上次“信貸適度增長”的說法要追溯到2010年四季度。

國信證券分析師區(qū)瑞明指出，由于經(jīng)濟超調、財政吃緊，京、滬、穗、渝、蓉等地1~2月財政收入均出現(xiàn)了罕見的負增長，1~2月份全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤同比下降5.2%，深圳前兩月主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)特區(qū)成立以上罕見負增長。

在此情況下，房地產面臨的不友好政策面有望繼續(xù)改善，后市放松限購、限貸皆有可能。果不其然，4月12日，有媒體報道稱，上海、北京、廣州等地銀行首套房利率最高已經(jīng)出現(xiàn)8.5折優(yōu)惠，而9折優(yōu)惠更是成為大多數(shù)購房者都能享受到的折扣水平。

報道顯示，利率打折的銀行包括了國有銀行、股份制銀行和外資銀行。華泰證券分析師郭春燕表示，保證剛性及首套置業(yè)者需求成為未來政策松綁的方向，因此，各地多家銀行在信貸額度放開的前提下，紛紛為剛性購房者亮起綠燈，首套房貸利率優(yōu)惠“重現(xiàn)江湖”將大大降低剛需購房者購房成本，此舉可能推動剛需購房者加速入市。

與政策面的放松一樣，資金面的放松也悄然出現(xiàn)。

4月13日，國家統(tǒng)計局公布宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，雖然2012年第一季度GDP同比增長8.1%，增速下降0.8個百分點，低于市場預期。但是，信貸數(shù)據(jù)的增長讓市場看到了資金面的放松。

3月份新增人民幣貸款達到1萬億元，遠超出市場預期的8000億元。由于央行實施了窗口指導，信貸結構延續(xù)上月異常表現(xiàn)，短期貸款占比較上月再升3個百分點。齊魯證券分析師劉啟元認為，這表明房地產市場及經(jīng)濟面似乎正在步入復蘇的軌道。瑞銀證券分析師汪濤則表示，如果市場因為擔心政策放松和信貸支持力度不夠而對二季度經(jīng)濟增長和投資前景感到擔憂，那么3月份貸款數(shù)據(jù)顯示政策放松已經(jīng)反映在信貸數(shù)字之中，這應被視為大大的利好。2012年二季度預計新增銀行貸款將達到2.3~2.4萬億元。銀行貸款是投資和內需的先行指標，所以固定投資將在二季度反彈，并帶動GDP環(huán)比增速回升。

/選股思路/

揭開地產牛股的三大基因密碼

地產股第二波行情具有新的上漲邏輯，自然也會有新的選股思路?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者總結了分析人士的觀點認為，若想成為地產牛股，必備三大地產基因。

第一，在政策高壓下，小地產股日子越來越難過。在減少項目、收縮戰(zhàn)線背景下，具有國資背景的大地產股將搶奪市場份額——這便是地產牛股的一大基因；

第二，對于部分小地產股而言，如果其大股東或實際控制人屬于實力強勁的大集團，那么，在政策高壓下，這部分“小公司大集團”的地產股將獲得集團資金、項目等多方位的扶持——這也是地產牛股的一大基因；

第三，房地產是地方政府重要的稅收來源，在政策松動的背景下，這類區(qū)域龍頭地產股自然受益最為直接——這無疑是地產牛股的又一大基因。

A：大盤地產股基因代碼：“鐵桿莊稼”

◎典型代表：招商地產

4月9日，有媒體發(fā)布消息稱，在樓市調控下，一家名為杭州金星房地產開發(fā)有限公司的企業(yè)，成為了第一只因為資金鏈斷裂而破產的房企。而大型龍頭地產，由于結算項目多、資金較為充沛，不但容易扛過寒冬，還有利于其逆市擴張。

這將好比“鐵桿莊稼”，旱澇保收。最典型的代表就是招商地產。不久前，公司以合作方式，底價獲取天津項目，該項目位于天津濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)，公司占60%權益，為住宅及商服用地。中投證券分析師李少明表示，2011年12月至今公司頻頻出手抄底土地市場，先后獲取6幅地塊，權益建面超220萬平方米，權益地價約60億元。這表明公司正在憑借資金優(yōu)勢逆市開啟新一輪擴張的判斷。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，作為“招保萬金”四大地產股，招商地產近期走勢最強。值得注意的是，這類大型地產股往往具有國資背景。廣發(fā)證券分析師沈愛卿指出，從目前萬科A和保利地產等房地產龍頭公司3月銷售數(shù)據(jù)來看，不僅取得了好的銷售業(yè)績,而且明顯好于行業(yè)水平。這說明龍頭公司很好的把握了樓市回暖行情。此外，從估值的角度來看，龍頭公司又相對二、三線地產股有明顯的估值優(yōu)勢。

◎潛力代表：金地集團

海通證券分析師謝鹽分析指出，如果未來市場銷售繼續(xù)下滑，萬科受影響程度最小，且具備未來抄底能力；如果市場走勢持平，溫和過程中保利增速相對較高；如果出現(xiàn)市場反轉，金地集團（600383，收盤價6.29元）表現(xiàn)最好。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，相對于萬科A而言，由于金地集團前期業(yè)績不好，目前靜態(tài)市盈率水平較高，市場似乎更關注金地集團如何擺脫目前的窘境。隨著3月份銷售數(shù)據(jù)的出爐，市場分析人士認為，金地集團更具有業(yè)績和股價彈性。

3月份，金地集團受新推盤增加及市場回暖影響，銷售規(guī)模實現(xiàn)大幅增長。全月完成簽約面積26萬平方米，同比增加161.9%，簽約金額29.5億元，同比增加113.6%。銷售均價11346元/平方米，同比降18.6%，環(huán)比增9.8%。

國泰君安分析師李品科認為，由于公司貨幣資金充裕，業(yè)績鎖定性強。未來二、三線城市業(yè)務占比提升，向商業(yè)地產、房地產金融拓展，提供新的業(yè)績增長點，目標價為8.1元/股。

B：大集團小公司地產股基因代碼：“富二代”

◎典型代表：中航地產

對于某些小地產股而言，如果他們擁有實力強勁的大股東，在大股東借款、幫助拿項目的扶持下，其生存不但無須擔憂，更有可能憑借大股東的實力，在調控的大背景下，搶占更多利益。而這樣具有“小公司大集團”基因的股票，顯然有成為地產牛股的潛質。

近段時間以來，具有這樣基因的中航地產 （000043，收盤價12.67元）、合肥城建（002208，收盤價7.15元）、寶安地產（000040，收盤價4.97元）等股票走勢兇猛。

1月6日~3月14日期間，中航地產的股價大漲121%。資料顯示，中航地產的總市值和流通市值不到44億元，其實際控制人是中航工業(yè)集團?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，由于背靠實力如此強勁的“老板”，公司大股東中國航空技術深圳有限公司為中航地產提供了不少借款。2011年年報顯示，截至2011年底，中航地產來自大股東的借款高達10.8億元。

此外，合肥城建在4月11日沖擊漲停，2月份也曾兩度漲停，公司實際控制人正是合肥市國有資產控股有限公司。寶安地產的大股東是寶安集團，資料顯示寶安集團曾承諾在適當?shù)臅r候對寶安地產注資。

◎潛力代表：格力地產

目前，格力地產（600185，收盤價6.25元）流通市值不到22億元。資料顯示，格力地產也是典型的“小公司大集團”的代表。公司大股東是格力集團，實際控制人是珠海市國資委。

根據(jù)2011年中報顯示，格力地產長期借款為20億元，其中來自向格力集團及其關聯(lián)方借款就高達7億元，其他銀行借款多數(shù)也由格力集團擔保。

此外，格力集團下屬的格力電器（000651，收盤價21.73元）已經(jīng)正式在重慶開建250億元的產業(yè)基地。而就在去年中期，格力地產與重慶兩江新區(qū)開發(fā)投資集團有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在未來3~5年，格力地產計劃投資近百億元，在該區(qū)域開發(fā)建設寫字樓、辦公、商業(yè)和高檔住宅等項目。有市場人士指出，正是有了格力電器入渝，才造就了格力地產在兩江新區(qū)獲此殊榮。

長城證券分析師劉昆認為，格力地產備貨充足，兼具彈性，合理價位為10.4元/股。

C：區(qū)域龍頭地產股基因代碼：“稱霸一方”

◎典型代表：浙江廣廈、深深房A、合肥城建

近段時間以來，區(qū)域龍頭地產股走勢喜人。逾84%的業(yè)務收入來自浙江省內的浙江廣廈（600052，收盤價4.99元）在4月11日、12日連續(xù)漲停；98%的業(yè)務來自廣東省的深深房A（000029，收盤價4.5元）近兩個交易日也大漲15%；主要業(yè)務在上海地區(qū)的金豐投資（600606，收盤價6.37元）也出現(xiàn)連續(xù)漲停。若追溯到3月份之前，“蕪湖新政”顯然對當?shù)氐禺a股構成利好，這也成了合肥城建在2月份多次漲停的導火索。

此外，一些地方性的“新政”也對區(qū)域龍頭地產股構成利好。比如溫州推行金融改革，浙江廣廈等浙江本地股大幅上漲；深圳效仿溫州改革，前海概念股大幅上漲。申銀萬國分析師殷姿建議關注銷售確定性較高的區(qū)域龍頭，包括福星股份（000926，收盤價9.24元）(武漢)、蘇寧環(huán)球（000718，收盤價6.98元）(南京)、中南建設（000961，收盤價11.05元）(蘇北)、華夏幸福（600340，收盤價24.66元）(北京周邊)、首開股份（600376，收盤價12.23元）(北京、蘇州、揚州等)、榮盛發(fā)展（002146，收盤價10.18元）(廊坊、沈陽、蘇北、南京)等。

◎潛力代表：蘇寧環(huán)球

蘇寧環(huán)球（000718，收盤價6.98元）98%

的收入來自南京。在南京擁有豐富的資源儲備，未結面積超860萬平方米,可支持5年30%以復合增長，七成位于南京，且多數(shù)為集團在較早年份獲取，成本低廉。這也是為何公司商品房毛利率高達51%的原因。

從事件性驅動看，2014年，南京青奧會前地鐵3號線通車，將破解江北交通瓶頸，項目售價提升空間大，地鐵通車將為南京江北大盤銷售帶來持續(xù)升溫。

中投證券李少明認為，蘇寧環(huán)球彈性大，短中期有望迎來爆發(fā)性增長。2012年銷售有望接近翻番，未來3~5年內銷售、業(yè)績持續(xù)高增長可期，目標價10.7元/股。