張寒  每經記者 田文會 發(fā)自北京 

惠譽4月17日提供給《每日經濟新聞》記者的研究報告中表示，杭州金星房地產開發(fā)有限公司(Hangzhou Glory Real Estate Co.)近日申請破產，表明樓市調控措施令中國大型房地產企業(yè)和小型房地產企業(yè)的兩級分化進一步拉大。

金星房地產是一家規(guī)模相對較小的地產商，主要在杭州開發(fā)高端住宅項目。樓市調控政策導致房價和銷量雙雙下滑，給房地產開發(fā)企業(yè)的利潤率和現金流造成影響。對金星房地產這樣的小型本地或區(qū)域型房企而言，房地產市場依舊充滿挑戰(zhàn)，因為這些小企業(yè)既沒有規(guī)模也沒有足夠的流動性幫助它們度過行業(yè)的低潮期。

不過大型房企，如方興地產、恒大地產，依然保持了較好的信用記錄，因為它們規(guī)模較大，在經營地域和地產開發(fā)類型方面實現了多元化，并且擁有良好的流動性和多種融資渠道。

根據惠譽的判斷，受房地產調控的影響，房地產行業(yè)繼續(xù)面臨增長放緩的趨勢。中國政府之所以對房地產行業(yè)持續(xù)實施干預，主要是因為房價過高，普通居民難以承受，而不是因為擔心房主的信用質量惡化。

中國政府遏制房價的目標將是一項艱巨的任務，因為惠譽預計今明兩年中國經濟增速仍將達到8%的較高水平，而國內工資和物價將帶來顯著通脹壓力。另外，按揭的房屋被拍賣用于歸還銀行貸款發(fā)生的可能性很低，也預示著房價不太可能大跌。不過，鑒于房地產市場成交量大幅下降，只要調控政策不放松，小型房企的生存仍然艱難。

報告指出，實際上中國富裕人群有大量被壓抑的購房需求，尤其是對高端住宅的需求，因為富人們擁有的可替代投資工具太少，而境外投資又受到限制。當然，如果未來引入更多的投資產品，則高端房地產業(yè)將面臨風險。

未來五年，全國計劃新建保障性住房3600萬套。關于保障房的建設對于房地產市場的影響，惠譽認為現在還不明確，因為低收入家庭的收入界限還未規(guī)定。若達成政府的目標將給大型私營房地產商帶來負擔，比如需要它們幫助提供部分項目資金，惠譽將對保障房的落實持消極觀點。