每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在去年以超過150億元的總金額在上海連續(xù)收購七個(gè)物業(yè)后，SOHO中國（00410，HK）又有大手筆。昨日（4月17日）該公司宣布，以近21.38億元的價(jià)格收購了綠城擁有70%股權(quán)的綠城天山路廣場項(xiàng)目。新浪樂居就此統(tǒng)計(jì)，SOHO中國在上海收購物業(yè)的總金額達(dá)到255億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，僅根據(jù)去年的公告，SOHO中國在上海收購的物業(yè)總金額就超過150億元。但蹊蹺的是，SOHO中國2011年年報(bào)顯示，該公司用于購買投資物業(yè)付款、購入物業(yè)及設(shè)備付款以及收購附屬公司的現(xiàn)金流出加起來一共不足21億元。這些收購是如何完成的呢？SOHO中國負(fù)責(zé)媒體接待方面的負(fù)責(zé)人表示，所能給的回應(yīng)不能超過該公司給各大新聞機(jī)構(gòu)通稿的內(nèi)容。

收購背后的20億資金流出

SOHO中國官網(wǎng)的 “公司里程碑”顯示了該公司在上海去年的一系列收購動(dòng)作。2011年4月1日，SOHO中國宣布以總價(jià)約16.34億元的價(jià)格收購上海靜安區(qū)曹家渡萬航渡路716弄—794弄地塊。4月19日SOHO中國宣布以總價(jià)24.7億元的價(jià)格成功摘得上海虹口區(qū)的地鐵10號(hào)線海倫路站地塊。5月6日，SOHO中國宣布以總價(jià)32億元的價(jià)格收購上海新世界長寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓及地下室，并將項(xiàng)目正式命名為“SOHO中山廣場”。5月31日，SOHO中國宣布以15億元的價(jià)格收購位于上海虹口區(qū)地鐵10號(hào)線四川北路站地塊。

2011年8月9日，SOHO中國宣布以18.9億元的價(jià)格購入上海浦東新區(qū)嘉瑞國際廣場，并將其命名為“SOHO世紀(jì)大道”。12月29日，SOHO中國有限公司宣布以40億元的價(jià)格收購上海外灘8—1地塊50%的權(quán)益。加上去年年初，在上海與華麗家族（600503，SH)總金額近八億元的SOHO復(fù)興路項(xiàng)目31.5239%收購，SOHO在上海涉及的收購項(xiàng)目超過150億元。

據(jù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2011年年初，SOHO中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為140多億元，在去年流出資金20多億元的背景下，SOHO中國今年1月1日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻達(dá)到112.02億元。

一方面是超過150億元的項(xiàng)目購買支出，另一方面SOHO中國截至去年底的結(jié)存現(xiàn)金并未大幅減少，這又是什么原因呢？

分期付款收購術(shù)

雖然SOHO中國方面不愿意解釋為何收購金額達(dá)到150億元而實(shí)際支付不過20億元。但查閱其歷次的收購公告，還是能夠瞧出其中的端倪。

以SOHO中山廣場為例，該項(xiàng)目的付款一共分為四期，第一期是在協(xié)議產(chǎn)生的第六個(gè)營業(yè)日，將總價(jià)的10%匯入對(duì)方賬戶，在簽訂預(yù)售合同后的5個(gè)營業(yè)日內(nèi)再將總價(jià)的20%匯入，物業(yè)交付時(shí)再匯入剩余的50%，最后的20%則是在獲得物業(yè)各單元的所有權(quán)文件之后才能獲得。

同樣，SOHO中國對(duì)上海外灘8—1地塊也分成六期，最后一期必須是在海之門的5%股權(quán)按照合同約定完成轉(zhuǎn)讓之后，才能支付剩余款。

SOHO中國昨日對(duì)綠城中山廣場的收購，也是類似情況。按照公告，綠城必須在廣場所得稅稅前成本扣除的有效財(cái)務(wù)憑證或發(fā)票的總金額不得少于18.71億元等七個(gè)條件完全兌現(xiàn)的情況下，SOHO中國才會(huì)將剩余的12億多元購買項(xiàng)目款項(xiàng)支付給綠城及馬鞍山置業(yè)有限公司。

而根據(jù)綠城中國方面的透露，上述收購金額中的1.26億元中的一部分還是綠城轉(zhuǎn)讓給SOHO中國的項(xiàng)目貸款。

“上述模式的最大好處，是SOHO中國可以最大程度地實(shí)現(xiàn)資金杠桿化。”中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述拿地方式甚至比從政府拿地資金壓力會(huì)更小，而能取得的土地儲(chǔ)備都是馬上可以利用和開發(fā)的，幾乎沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。