每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

北京住建委官網(wǎng)資料顯示，位于北京朝陽區(qū)鼎成路6號的姜莊湖家園，于3月30日拿到預售證，合計推出房源數(shù)為22套別墅。最貴的10A戶型，預售均價高達10.8888萬元/平方米，單套總價達1.62億元；最便宜的5B反1戶型，預售均價達88290元/平方米，單套總價為5615萬元，屬于典型的高端豪宅。

正常情況下，類似的豪宅樓盤，銷售周期較長，屬于典型的慢銷售模式，但姜莊湖家園卻一反常態(tài)，開盤后不久便賣光，制造了豪宅市場的一樁“奇事”。

高達10萬元單價的樓盤為何能在短期內(nèi)賣完，北京亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對此解釋說，姜莊湖家園實現(xiàn)的銷售奇跡，緣于其營銷創(chuàng)新。

郭毅透露，投資需求被政策壓制的背景下，為了搶占稀缺的高端客戶需求，姜莊湖家園采用了以銷定產(chǎn)的定制開發(fā)模式，以該項目所在的地段、景觀等稀缺資源作為要約，吸引意向客戶，然后根據(jù)意向客戶的個性化需求定制開發(fā)后期豪宅產(chǎn)品，因此產(chǎn)生了后來該樓盤開盤即售完的效果。

從實際效果上講，姜莊湖家園采取的定制營銷模式取得了不錯的業(yè)績，但《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪后獲悉，在豪宅營銷領域，定制營銷模式很難被大范圍推廣，或者說該模式不能被簡單地復制。首先，在定制營銷模式下，開發(fā)商根據(jù)客戶需求定制開發(fā)豪宅，但不同客戶的需求具備個性化特點，因此必然催生與每套個性化需求相伴隨的個性化產(chǎn)品規(guī)劃、設計、建造等，從而加大了開發(fā)商的后期開發(fā)成本，相應增加了開發(fā)商的項目成本控制與消化壓力；其次，在定制營銷模式下，開發(fā)商需要在不同的個性化需求與項目整體規(guī)劃間保持平衡；第三，具備利用先賣后建的定制營銷模式的豪宅產(chǎn)品，項目擁有稀缺資源，如地段、景觀等，否則很難在產(chǎn)品還停留在規(guī)劃階段，便吸引到足夠多的客戶，從而實現(xiàn)此模式。

事實上，對很多開發(fā)商來說，今年是一個營銷年。

內(nèi)蒙古呼和浩特的豪宅樓盤金泰中心甚至出現(xiàn)在蘇富比2012年春季拍賣會上，和書畫、古玩、珠寶等一起拍賣。