每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷虹 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 發(fā)自深圳 廣州 上海    

每經(jīng)記者 胡廷虹 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 發(fā)自深圳 廣州 上海

在3月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾對部分開發(fā)商業(yè)績在樓市成交出現(xiàn)明顯下滑的背景下不跌反漲進(jìn)行調(diào)查，期間蘭德咨詢總裁宋延慶曾就年報問題“炮轟”財報失真。難道開發(fā)商的年報真的是“真實的謊言”？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了去年凈利出現(xiàn)一定幅度上漲的公司，了解地產(chǎn)商是如何扮靚業(yè)績。

/樣本一/

中糧地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)疲弱靠投資收益增色業(yè)績

每經(jīng)記者 胡廷虹 發(fā)自深圳

在經(jīng)歷2011年樓市成交量低迷之后，大多數(shù)分析師和機(jī)構(gòu)都在關(guān)注行業(yè)龍頭萬科、恒大、保利等房企年報業(yè)績。由于房地產(chǎn)行業(yè)有著與其他行業(yè)不同的預(yù)售制度，項目結(jié)算周期又相對滯后，因此大多數(shù)房企業(yè)績似乎并沒有受到市場波動影響。

但中糧地產(chǎn)（000031，SZ）由于房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)上發(fā)展緩慢，與同為央企控股的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企差距日益擴(kuò)大。從2009年~2011年的公司年報中可發(fā)現(xiàn)，近三年來公司利潤收入主要來自于投資收益，凈利潤 （扣除非經(jīng)常性損益后）增長乏力。

同時，在房地產(chǎn)市場因調(diào)控政策下滑，融資渠道收窄的背景下，中糧地產(chǎn)為做大房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，正通過處置金融性資產(chǎn)和合并其他地產(chǎn)公司的方式來“裝飾”業(yè)績。

投資收益成利潤主要來源

與同行相比，中糧地產(chǎn)因缺少明確的發(fā)展定位，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展上步履維艱。

公司2011年年報顯示，去年中糧地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入55.41億元，同比2010年增長了一倍，但凈利潤只有4.22億元，同比下降26.82%?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱公司2009以來的年報發(fā)現(xiàn)，從2009年開始，投資收益逐漸成為中糧地產(chǎn)利潤收入的主要來源。

2011年，中糧地產(chǎn)實現(xiàn)利潤總額10.72億元，投資收益約為4.09億元，占比達(dá)到38%。2010年，中糧地產(chǎn)實現(xiàn)利潤總額7.45億元，其中投資收益約為5.24億元，占比為70%。而2009年，則實現(xiàn)利潤總額4.5億元，其中投資收益為1.81億元，占比為40%。

而在剔除投資收益、補(bǔ)貼收益以及營業(yè)外收入等非經(jīng)常性損益之后，中糧地產(chǎn)2009年~2011年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元，變化并不很大。

“主營業(yè)務(wù)盈利不好，與中糧地產(chǎn)這幾年住宅業(yè)務(wù)進(jìn)展比較慢有關(guān)”，國內(nèi)一券商地產(chǎn)分析師指出，以中糧地產(chǎn)現(xiàn)有的土地儲備和開發(fā)項目，能做出這樣的利潤已實屬不易。

實際上，為了發(fā)展房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，2010年中糧地產(chǎn)第一次臨時股東大會就決定要大力擴(kuò)充土地儲備，當(dāng)時中糧地產(chǎn)卻面臨項目擴(kuò)張的資金難題。2010年房地產(chǎn)市場遭遇調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊，并且中糧地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)都不盡如人意，融資能力相對較弱。2011年中糧地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率下降至9.46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同年百強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率均值19.5%的水平。

自2008年中糧地產(chǎn)發(fā)行公司債券對外公開募集資金11.86億元以來，近兩年卻鮮有新的融資動作。2009年、2011年財報顯示，中糧地產(chǎn)項目擴(kuò)張和企業(yè)并購的資金主要來源于處置金融性資產(chǎn)。

2009年，中糧地產(chǎn)通過出售招商證券股票等獲金融性資產(chǎn)收益1.24億元，2010年，再次處置金融性資產(chǎn)獲收益3.91億元，2011年下半年中糧地產(chǎn)通過連續(xù)兩次減持招商證券股票等形式獲得金融資產(chǎn)收益2.93億元。

對此，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表范步登表示，為了發(fā)展主營業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將對非主業(yè)金融資產(chǎn)進(jìn)行有效的剝離。

然而，中糧地產(chǎn)近兩年的土地儲備仍然受到資金困難的掣肘。2010年中糧地產(chǎn)新增北京長陽三號地塊等6個項目，使得2010年權(quán)益規(guī)劃總建筑面積達(dá)477.63萬平方米。但當(dāng)年中糧地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-35.93億元，同比2009年下降2515.08%。

2011年，中糧地產(chǎn)籌資現(xiàn)金流入為55.15億元，同比下降了16.43%，新增項目僅為北京長陽一號地塊等3個項目，而其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-24.13億元。

獲大股東“輸血”

中糧地產(chǎn)2011年年報還顯示，公司新開工項目面積為10.266萬平方米，實現(xiàn)簽約面積45.93萬平方米，簽約金額74.47億元，同比2010年的32.69億元翻了一倍。但這一銷售規(guī)模與深圳一些本土房企相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于招商、保利等同屬央企控制下的上市房企。

對此，一券商地產(chǎn)分析師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，中糧地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的原因在于融資不暢，大股東對中糧地產(chǎn)定位不清晰。

中糧地產(chǎn)為了做大房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，在2009年與大股東中糧集團(tuán)達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，公司擬收購后者擁有的5家住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，中糧地產(chǎn)從而獲得大股東的“輸血”。

此前，有媒體在報道中曾質(zhì)疑中糧地產(chǎn)涉嫌財務(wù)造假。但上述分析師指出，對中糧地產(chǎn)來說，業(yè)績壓力并不大，它沒有去粉飾業(yè)績的動機(jī)。但仍然可以從公司2010年、2011年年報中發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)通過關(guān)聯(lián)交易獲得一些優(yōu)質(zhì)項目，合并后的財報因“調(diào)整”而得以提升。

2010年，中糧地產(chǎn)完成收購上海加來房地產(chǎn)開發(fā)公司51%股權(quán)。2010年上海加來房地產(chǎn)開發(fā)公司實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入8.6億元，凈利潤2億元。在合并報表之后，中糧地產(chǎn)調(diào)整了2010年期初和2009年同期財務(wù)指標(biāo)，使得2009年中糧地產(chǎn)的營業(yè)利潤總額4.5億元調(diào)升至8.19億元，其2009年凈資產(chǎn)收益率也由10.49%調(diào)升為12.06%，而2010年中糧地產(chǎn)利潤總額也達(dá)到7.45億元。

上海加來公司旗下主要地產(chǎn)項目為上海翡翠別墅項目，2011年凈利潤達(dá)到3.78億元，按權(quán)益計算，中糧地產(chǎn)分得凈利潤約為1.9億元。

同樣的情況是，2009年9月中糧地產(chǎn)以現(xiàn)金方式收購萬曜公司持有的蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊?，雙方于2011年3月31日正式合并財務(wù)報表。萬曜公司背后實際控制人為中糧集團(tuán)，上述交易為中糧地產(chǎn)與大股東之間的關(guān)聯(lián)交易。

2011年蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)收入2.85億元，凈利潤9477萬元，而中糧地產(chǎn)2011年利潤總額達(dá)到10.72億元。在財務(wù)報表合并之后，中糧地產(chǎn)2010年營業(yè)利潤總額由7.44億元調(diào)整為9.2億元，其凈資產(chǎn)收益率也由8.88%調(diào)升為10.18%。

除上述兩家地產(chǎn)公司外，中糧地產(chǎn)還獲得蘇州蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)、北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)和萬科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司49%的股權(quán)。

對合并財報的問題，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表范步登在接受記者采訪時表示，公司是按照會計準(zhǔn)則來做的。

在公司2011年年報中還不難發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)目前仍面臨較大資金壓力。截至2011年12月31日，中糧地產(chǎn)賬目貨幣資金為39.5億元，而短期借款和一年期非流動負(fù)債合計達(dá)到59.9億元，凈負(fù)債率達(dá)到180.8%。

由此來看，隨著房地產(chǎn)融資渠道變得越來越窄，而樓市又持續(xù)低迷，在這樣的環(huán)境下，中糧地產(chǎn)資金壓力或進(jìn)一步加大。

/樣本二/

華麗家族一宗交易吃三年 出售復(fù)興路項目帶來兩年業(yè)績增長

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前曾報道，在上海收購物業(yè)總金額達(dá)到255億元的SOHO中國（00410，HK）通過多次付款方式，最大限度地提升了企業(yè)的財務(wù)杠桿利用效率，使公司在支付極少現(xiàn)金的情況下，獲得了巨量土地儲備。

然而，上述分期支付方式，也意味著被收購項目的開發(fā)商，企業(yè)資金有可能被SOHO中國長期占用。和SOHO中國情況相似的企業(yè)還有華麗家族（600503，SH），其也有分多次交易復(fù)興路項目股權(quán)的記錄。但這一做法并沒有減輕華麗家族的財務(wù)壓力，卻使公司需花費(fèi)一年半時間才能收回公司的所有投入，這顯然會影響到公司的資金使用效率，以及日常的經(jīng)營。但為什么華麗家族仍然要做這樣虧本的買賣？

華麗家族的年報顯示，上述分多次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的做法，使公司財務(wù)數(shù)據(jù)更好看。該公司管理層方面卻表示，分多次交易，并不是為了讓業(yè)績更好看，而是有不得已的苦衷。

同一宗交易帶動三年業(yè)績

根據(jù)華麗家族就復(fù)興路項目所發(fā)布的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告內(nèi)容，如果華麗家族一次性將復(fù)興路項目的全部股權(quán)售出，其可以從中一次性獲取凈利約10億元，并套現(xiàn)20億元左右的現(xiàn)金，使公司能在2011年的土地以及項目并購市場獲得較多的機(jī)會。

華麗家族并沒有選擇上述一次性交易方案，而是選擇了在一年半年時間里進(jìn)行三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行交易。2010年的10月，華麗家族把復(fù)興路項目48.4761%股權(quán)的合同收購權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SOHO中國。2011年3月14日，華麗家族又向SOHO中國出售了31.5239%的股權(quán)，交易金額為人民幣7.88億元。在今年的3月28日，華麗家族出售了最后的20%股權(quán)，使復(fù)興路項目完全轉(zhuǎn)讓給SOHO中國。

上述三次交易，的確讓華麗家族年報增色不少。2010年公司年報顯示，扣除了非經(jīng)常性損益后，華麗家族當(dāng)年度的凈利僅為9471.7萬元。但是，公司2010年的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為37.83%，不僅較前一年增長了29.02%，在整個房地產(chǎn)行業(yè)排名也靠前。上述非經(jīng)常性損益，恰恰主要來自出售復(fù)興路項目48.4761%股權(quán)的合同收購權(quán)利而獲取的收益5048萬元。

而在去年，華麗家族通過出售復(fù)興路項目股權(quán)，使業(yè)績再顯靚麗。根據(jù)2011年年報，如果華麗家族扣除非經(jīng)常性損益，歸屬于上市公司股東的凈利潤只有1300余萬元，較前一年下跌85%，是過去三年業(yè)績最差的一年。但因出售了復(fù)興路項目31.5239%權(quán)益，公司的凈利較前一年增長了15.3%，達(dá)到5.98億元。

年報未確認(rèn)虧損合同

事實上，令華麗家族年報增色的，不僅有復(fù)興路項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華麗家族2011年的11.37億元營業(yè)收入中，有一筆7.78億的收入來自上海璟合實業(yè)有限公司，占到全部營業(yè)收入的68.52%。

根據(jù)上海多家媒體在去年四、五月份的報道，上海璟合實業(yè)有限公司在去年曾以8.3億元的價格一次性購買了華麗家族200多套商鋪。上述商鋪不僅增加了華麗家族的經(jīng)營收入，也為它的凈利潤帶來貢獻(xiàn)。

公司年報顯示，上述協(xié)議同時還打包銷售了匯景天地項目的200個車位，該協(xié)議的履行將不可避免產(chǎn)生未來經(jīng)濟(jì)利益損失，按虧損合同確認(rèn)預(yù)計負(fù)債額796.24萬元。

然而，這些車位的打包銷售收入未在去年得到確認(rèn)，上述虧損的796.24萬元，因此也沒有被計入公司2011年年報。

華麗家族稱另有苦衷

將同一個股權(quán)交易項目多次出讓給SOHO中國，以及同一合同的虧損部分，不在同一年報中確認(rèn)，真是為了潤色公司財報？

華麗家族方面的高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，對于上述觀點(diǎn)表示否定。該高管同時還指出，分三次交易復(fù)興路項目是有其他原因,主要是受中國證監(jiān)會有關(guān)規(guī)定的限制。據(jù)他介紹，華麗家族原本準(zhǔn)備通過增發(fā)獲取的資金來收購復(fù)興路項目48.4761%的股權(quán)。因為上述項目的收購金額早在2009年就已經(jīng)達(dá)到20億元，已達(dá)到中國證監(jiān)會對于公司資產(chǎn)重組的要求。然而在2010年以后，證監(jiān)會對A股市場中房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和增發(fā)都有限制，使得公司無法再履行當(dāng)初協(xié)議，公司在按原先協(xié)議向項目原股東支付了一部分現(xiàn)金后，又將這一項目的股權(quán)的合同收購權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SOHO中國。

一地產(chǎn)分析師也表示，當(dāng)公司所要出售的資產(chǎn)金額達(dá)到凈資產(chǎn)的5%時，其完成交易將受到限制。

·背景剖析

揭秘地產(chǎn)公司“粉飾”財報手段：股權(quán)交易“潤色”最常見

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

今年3月底4月初，蘭德咨詢總裁宋延慶就去年房地產(chǎn)市場成交連續(xù)下滑，但大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績不跌反漲的現(xiàn)象，質(zhì)疑地產(chǎn)上市公司的年報失真。除了銷售業(yè)績和財務(wù)業(yè)績不同步的因素，還有什么原因讓地產(chǎn)商的業(yè)績看起來如此漂亮。

宋延慶介紹說，包括上市房企的營業(yè)收入、銷售額，以及效益類指標(biāo)如凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等都是上市房企可以在年報中 “粉飾”的方面，從而達(dá)到“美化”業(yè)績曲線的目的。

未結(jié)算收入逐年“滾動”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過查閱多家上市房企年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，很多房企的營業(yè)額和銷售額兩大指標(biāo)的數(shù)據(jù)存在較大反差，例如中國奧園（03883，HK）2008年至2011年的營業(yè)收入分別為6.19億元、23.64億元、24.42億元以及30.22億元，而合約銷售額則分別為11.14億元、28.77億元、47.62億元以及50.16億元，兩項指標(biāo)間的差額分別達(dá)到4.95億元、5.13億元，23.20億元和19.94億元，近兩年來差額有逐漸擴(kuò)大的趨勢。依據(jù)上述數(shù)據(jù)，2008年至2011年，中國奧園營業(yè)收入占合約銷售額的比例僅為54.8%。

宋延慶指出，其對超過100家上市房企的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析得出，房地產(chǎn)行業(yè)整體上營業(yè)收入占合約銷售的比例約在70%~80%。

出現(xiàn)上述情況的房企不在少數(shù)，宋延慶還指出，只要與業(yè)主簽訂了合同，其銷售金額就可錄入到合約銷售額，但由于首付款或者按揭款可能無法如期支付的原因，合約銷售有一部分是無法計入營業(yè)收入的。

也正是這樣，一些上市房企便利用這一“合理合法”的規(guī)則，主動將一部分合約銷售額不計入營業(yè)收入，而是選擇向下一個財年“滾動”，這樣一來，只要操作手法得當(dāng)，上市房企連續(xù)幾個年度的業(yè)績曲線就會比較平穩(wěn)，不至于出現(xiàn)業(yè)績的大起大落。

股權(quán)交易“補(bǔ)償”凈利潤

宋延慶指出，利用重組、股權(quán)交易等方式致使損益類數(shù)據(jù)出現(xiàn)變動，便可達(dá)到“粉飾”效益類指標(biāo)的目的。

以中糧地產(chǎn)（000031，SZ）為例，2010年，中糧地產(chǎn)合并上海加來房地產(chǎn)有限公司，使得2009年中糧地產(chǎn)的營業(yè)利潤總額從3.73億元調(diào)升至4.45億元，其2009年凈資產(chǎn)收益率也由10.49%調(diào)升為12.06%。

宋延慶表示，類似做法也屬常見，但與規(guī)模類指標(biāo)相比，效益類指標(biāo)的“粉飾”卻頗具“學(xué)問”。例如，一些上市房企會將只占部分權(quán)益的項目產(chǎn)生的全部利潤劃歸到該公司名下，這樣利潤就會出現(xiàn)大幅增加，如此一來，如果合作雙方都采取這樣的操作手法的話，整個行業(yè)的利潤數(shù)據(jù)就會出現(xiàn)較大規(guī)模的重復(fù)，對股東或者投資者來說，就不是可供參考的真實數(shù)據(jù)。

“粉飾”也需計劃得當(dāng)

從中國奧園營業(yè)收入和合約銷售兩大指標(biāo)來看，2008年至2009年4年間雖然與行業(yè)的整體走勢趨同，但起伏則比較大，宋延慶對此認(rèn)為，其對于財務(wù)報表的“粉飾”做得并不是很理想。

宋延慶指出，由于在營業(yè)收入和合約銷售的“粉飾”大多數(shù)是通過眾多項目間的平衡來實現(xiàn)的，所以項目較多的公司操作起來更為便利，而對于一些項目較少的中小型上市房企來說，就比較有難度。

“粉飾”財務(wù)報表對于企業(yè)來說，雖然可以美化業(yè)績曲線，但卻給股東或者投資者提供了未必真實有效的參考數(shù)據(jù)，對于外界來看，財務(wù)報表反映出的未必就是企業(yè)真實的財務(wù)狀況。

這種“粉飾”財務(wù)報表的手法是否是一顆不定時“炸彈”？宋延慶在回答這個問題時指出，這顆“炸彈”是否會被引爆就看企業(yè)在操作手法以及計劃上是否處理得當(dāng)了，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相類似，對于財務(wù)報表的 “粉飾”也需要“中長期規(guī)劃”。