每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

首創(chuàng)置業(yè)全資子公司北京尚博雅以其承包的首創(chuàng)置業(yè)旗下豪宅北京禧瑞都4號(hào)樓公寓和商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝修為投資標(biāo)的物進(jìn)行信托融資。此舉實(shí)際上也體現(xiàn)了首創(chuàng)置業(yè)今年的發(fā)展戰(zhàn)略：左手融資，右手?jǐn)U張。

項(xiàng)目精裝修成信托化平臺(tái)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中鐵信托財(cái)富管理中心處獲悉，17日，中鐵信托推出了一款名為《中鐵信托·首創(chuàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)裝修貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃》。該款信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為1.8億元，產(chǎn)品期限為18個(gè)月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中鐵信托處拿到的信息顯示，該筆信托資金將貸款給首創(chuàng)置業(yè)旗下的全資子公司北京尚博雅，以用于其承租的北京禧瑞都4號(hào)樓公寓和商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝修和設(shè)備安裝調(diào)試。

該款信托產(chǎn)品的預(yù)期年收益率為9.5%~10.5%。據(jù)中鐵信托財(cái)富管理中心一位女工作人員介紹，短短近一個(gè)星期，該款信托產(chǎn)品便已募集完畢。

北京尚博雅承租經(jīng)營(yíng)的禧瑞都4號(hào)樓公寓及商業(yè)物業(yè)的租金收入作為此筆信托計(jì)劃的第一還款來(lái)源，而北京尚博雅母公司首創(chuàng)置業(yè)對(duì)北京尚博雅按照合同約定還本付息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從該樓盤(pán)一位工作人員處獲悉，北京禧瑞都是首創(chuàng)置業(yè)在北京CBD區(qū)域的一個(gè)高端精裝修樓盤(pán)。4號(hào)樓是一個(gè)酒店式公寓，目前正在進(jìn)行精裝修，計(jì)劃于今年第四季度開(kāi)始對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。計(jì)劃在2015年前，該棟酒店式公寓對(duì)外只租不售。而2015年后視市場(chǎng)情況而定。

對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)旗下公司以項(xiàng)目精裝修進(jìn)行信托融資一事，一位精裝修行業(yè)的從業(yè)人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，該筆信托融資約10%的融資成本，在目前的融資環(huán)境下還比較正常，且精裝修行業(yè)的利潤(rùn)率在20%以上，甚至有些達(dá)到50%，因此融資方也有能力消化這筆成本。

左手融資 右手?jǐn)U張

在目前的地產(chǎn)調(diào)控背景下，首創(chuàng)置業(yè)的融資觸角已細(xì)化到具體項(xiàng)目精裝修部分。首創(chuàng)置業(yè)旗下全資子公司北京尚博雅此筆信托融資的融資額度不高，卻從一個(gè)側(cè)面反映了首創(chuàng)置業(yè)2012年的經(jīng)營(yíng)策略。

3月20日，在2011年業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光對(duì)外表示，融資與并購(gòu)是首創(chuàng)置業(yè)2012年的重要工作。

在首創(chuàng)置業(yè)2011年財(cái)報(bào) “董事長(zhǎng)報(bào)告”部分，劉曉光指出，2012年首創(chuàng)置業(yè)將高舉“規(guī)模優(yōu)先、持續(xù)增效”經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模突破。在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，“規(guī)模優(yōu)先”就是抓住行業(yè)低谷時(shí)機(jī)，逆勢(shì)擴(kuò)張，且此戰(zhàn)略從去年便已全面展開(kāi)。

根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)2011年財(cái)報(bào)及相關(guān)公告內(nèi)容，2011年，即使行業(yè)處于低谷，但首創(chuàng)置業(yè)先后在北京、天津、青島、煙臺(tái)、江陰、海南萬(wàn)寧等地拿地，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積246萬(wàn)平方米，相當(dāng)于截至2011年12月31日公司土地儲(chǔ)備總建筑面積1009萬(wàn)平方米的約1/4。

2012年，擴(kuò)張的戰(zhàn)略依舊。2012年以來(lái)，繼續(xù)在北京和湖州新增約35萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

“規(guī)模優(yōu)先”支持下的逆勢(shì)擴(kuò)張，背后的力量是資本運(yùn)作能力。因此首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人將之具體概括為“擴(kuò)張與融資”，畢竟擴(kuò)張的背后是資本的依賴。

這位負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，為了配合擴(kuò)張策略，首創(chuàng)置業(yè)的融資策略是多元化融資，包括公司層面與具體項(xiàng)目層面的互動(dòng)融資，如首創(chuàng)置業(yè)旗下的北京尚博雅以其承租的精裝修項(xiàng)目作為融資平臺(tái)。而根據(jù)今年的特殊融資環(huán)境，境外融資將作為首創(chuàng)置業(yè)的重要融資突破口。

據(jù)首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2011年2月，公司在港成功發(fā)行11.5億元人民幣債券，成為首家在港以擔(dān)保結(jié)構(gòu)發(fā)行人民幣債券的境內(nèi)非金融企業(yè)，進(jìn)一步拓寬了融資管道。

銷(xiāo)售回款受阻拖累擴(kuò)張？

在支持首創(chuàng)置業(yè)逆勢(shì)擴(kuò)張的資本后盾中，銷(xiāo)售回款受阻或?qū)⒊蔀閿U(kuò)張路上的一種壓力。

首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額22億元，同比下降13%。而在2011年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約金額110億元，較2010年同比下降11.4%。

就像首創(chuàng)置業(yè)管理層的總結(jié)一樣，銷(xiāo)售回款下滑的原因在于集團(tuán)大部分在售項(xiàng)目位于限購(gòu)嚴(yán)格的一、二線城市，受地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大。

值得注意的是，截至2011年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率已沖高至約82%，而截至2010年12月31日為26%，截至2009年12月31日為35%。相比較而言，2011年底首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率為上一年同期數(shù)據(jù)的約3.15倍。這對(duì)首創(chuàng)置業(yè)意欲繼續(xù)通過(guò)融資推動(dòng)逆勢(shì)擴(kuò)張而言，減少了負(fù)債式操作空間。

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501 上海：021-61283003 深圳：0755-83520159 成都：028-86516389 028-86740011 無(wú)錫：15152247316 廣州：020-89660257