每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

昨日召開的上海迪士尼度假區(qū)進(jìn)展情況媒體通報會透露，主題樂園、酒店等核心項目建設(shè)即將啟動。連日來，中華企業(yè)（600675，SH）、上海新梅 （600732，SH）、外高橋（600648，SH）等上海本地地產(chǎn)股因上述消息大幅上漲。

但當(dāng)?shù)氐臉鞘泻屯恋貎r格并未隨同股市上漲。曾經(jīng)在2009年11月迪士尼落戶當(dāng)日拍出每平方米樓板價14023.92元的川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊（即迪士尼地王），截至目前仍然沒有開盤。

土地價格連續(xù)走低

迪士尼板塊個股近期上漲的一個原因是機構(gòu)紛紛看好，迪士尼樂園順利建成后將增加相關(guān)企業(yè)的利潤和收益，其中就包括了土地和房屋。

然而，在過去的兩年時間里，迪士尼樂園所在的川沙區(qū)域，土地價格不但沒有出現(xiàn)持續(xù)上漲，反而有逐漸下滑的勢頭。

中房信提供給 《每日經(jīng)濟新聞》記者的一組數(shù)據(jù)顯示，川沙的商業(yè)開發(fā)用地在2009年11月4日迪士尼落戶的確定消息公布時曾達(dá)到最高樓板價16196.58元/平方米。

上述土地數(shù)據(jù)資料顯示，界龍實業(yè)（600836，SH）下屬上海川沙界龍聯(lián)合發(fā)展有限公司曾在2011年5月份以折合樓板價8980.11元/平方米的價格購買了川沙當(dāng)?shù)氐腃02-18地塊。此后，浦東廣旅酒店設(shè)備用品有限公司拍得的川沙市鎮(zhèn)C06-05地塊更僅以2123.12元一平方米的樓板價成交。

當(dāng)?shù)氐钠渌玫貎r格也是一路下跌。以住宅為例，在川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊之后，只有A03-02一幅住宅地塊在去年成交，成交價格是樓板價每平方米1409.63元。川沙當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園區(qū)土地價格也比較低廉。目前樓板價僅每平方米1500元。

房價持續(xù)走低

川沙地區(qū)土地價格持續(xù)下跌的背后，是當(dāng)?shù)氐姆績r連續(xù)走低。中房信數(shù)據(jù)顯示，迪士尼樂園落地之后，周邊的川沙鼎鑫名流苑曾賣出過2萬元以上的最高單價。但是在4月份，上述樓盤的成交均價已經(jīng)下滑至16928元/平方米，而且銷售一直乏力。同樣銷售得不好的，還有天和湖濱，售價僅13000多元一平方米。

同策咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，迪士尼周邊的川沙、航頭、周康、惠南四個板塊的成交情況都不佳，這些板塊中，只有航頭板塊的成交均價超過兩萬元。四大板塊一個季度的成交套數(shù)加起來只有1139套。

相比于住宅，這些區(qū)域的商業(yè)用房銷售量和銷售價格更為糟糕。沒有一個板塊一季度的商鋪成交均價超過2萬元/平方米。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐區(qū)域經(jīng)理周高祥說，對川沙等地的購房者來說，“迪士尼”早已是消化了的概念。川沙當(dāng)?shù)乇旧硪呀?jīng)比較成熟，并不需要依靠迪士尼拉動當(dāng)?shù)胤课莸匿N售。

同樣持有這一觀點的，還有當(dāng)年以天價拍得川沙A08-03地塊的上海象嶼置業(yè)有限公司相關(guān)人士。后者說，上述高地價項目的銷售，并不依托“迪士尼樂園”，而是依靠當(dāng)?shù)爻墒斓氖姓涮自O(shè)施。他表示，目前當(dāng)?shù)氐姆績r接近他們當(dāng)時拍地的預(yù)期。雖然有周邊售價不高帶來的壓力，但是他們并未指望該項目有豐厚的利潤回報。

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主題樂園及配套場地形成并移交迪士尼有望帶動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

每經(jīng)記者 蔣佩芳 發(fā)自上海

上海迪士尼樂園項目昨日迎來了關(guān)鍵性進(jìn)展。隨著上海迪士尼項目場地形成工程竣工正式移交，開始了一期主題樂園娛樂設(shè)備進(jìn)場、安裝以及配套設(shè)施等大規(guī)模建設(shè)。

上海迪士尼度假區(qū)高級副總裁兼項目開發(fā)執(zhí)行官貝皓德（HowardBrown）稱，目前正緊鑼密鼓地準(zhǔn)備主題樂園基礎(chǔ)設(shè)施的正式開工。

申迪集團副總裁是明芳亦表示，如期完成場地形成是迪士尼項目的關(guān)鍵性節(jié)點工程，這為后期主題樂園、酒店、零售餐飲等場地的開工奠定堅實的基礎(chǔ)。

或?qū)崿F(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

據(jù)了解，大型場地形成工程是開發(fā)全新迪士尼度假區(qū)的關(guān)鍵性第一步，此舉將確保為今后安裝和運營世界最先進(jìn)的游樂演藝設(shè)施系統(tǒng)打造一個可靠平臺，同時也為開園后將迎來的大量游客創(chuàng)建和維護一個安全的游樂環(huán)境。

“半個世紀(jì)以前，一個迪士尼項目的進(jìn)入，曾帶動了奧蘭多整個城市的發(fā)展，從一個只有幾千人口的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，變成全球人氣最旺的明星級旅游目的地，每100個美國入境旅游者中，有15人專程去奧蘭多的迪士尼世界觀光度假，年接待最高達(dá)到2500萬人次，這個數(shù)據(jù)還不包括更早開業(yè)的洛杉磯迪士尼樂園。”迪士尼問題專家、上海旅游景區(qū)策劃專家劉云平對此表示，上海迪士尼所在的南匯地區(qū)，各種資源條件已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)年以種植柑橘為主業(yè)的奧蘭多小鎮(zhèn)，南匯應(yīng)該借迪士尼帶來的人氣，開掘新的消費資源，有效地做好與之相關(guān)的輔助項目，實現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

劉云平稱，上海與迪士尼的前期合作，主要集中在主題公園以及附設(shè)餐館、商店、賓館等，對周邊的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)特別是已有規(guī)劃的國際旅游度假區(qū)，也會有不同程度的刺激作用，比如祝橋鎮(zhèn)占地200畝、準(zhǔn)備開工的“奧特萊斯”購物中心項目等。值得指出的是國際旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，如果新建項目的市場號召力與產(chǎn)品品質(zhì)與迪士尼相差太遠(yuǎn)，不能有效分離客流，就可能會出現(xiàn)“守著井水沒水喝”的遺憾。

促進(jìn)旅游配套設(shè)施的發(fā)展

自去年4月8日正式開工以來，以迪士尼項目為核心的上海國際旅游度假區(qū)各項工程建設(shè)，均按開園總體目標(biāo)推進(jìn)。目前，場地環(huán)境治理、場地形成工程相繼竣工，園區(qū)內(nèi)二級市政道路及附屬設(shè)施工程亦進(jìn)展順利，唐黃路、航城路已結(jié)構(gòu)貫通，度假區(qū)的中心湖、圍場河建設(shè)也在加快推進(jìn)，湖泊邊緣景觀、湖水處理廠、各公共事業(yè)場，周邊各配套道路、公交樞紐、外圍水系等工程的前期工作正在有序進(jìn)行。

資深旅游業(yè)界人士候濤表示，迪士尼在人們的心中是一個標(biāo)志性的事件或是品牌，對當(dāng)?shù)芈糜?，特別是華東地區(qū)有著關(guān)鍵性的影響，這種影響并非是短期的。對于旅游行業(yè)來說，這將是一個很好的契機，通過旅游產(chǎn)品可以帶動相關(guān)的配套設(shè)施，如對酒店等服務(wù)業(yè)態(tài)都是一個很好的促進(jìn)。需要說明的是，這并非此前爆發(fā)式增長的世博會，由于時間短、集中爆發(fā)過快，以至于在世博會之后，上海的酒店等服務(wù)業(yè)態(tài)的發(fā)展從快速增長轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗南鄬ζ骄彙?/p>

“迪士尼會是一個長期存在的主題公園，因此也會長期化、逐步顯現(xiàn)地去拉動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟。對于行業(yè)而言，正向的東西會更多一些。”候濤稱。