(新華視點(diǎn))一個(gè)人擊敗12家房企

——廣州自然人出資5億元拿地案例三問

新華網(wǎng)廣州4月30日電(記者 烏夢達(dá))日前，廣州首例通過“限地價(jià)、競配建”模式拍賣的土地成功出讓，受讓人是一位在競拍中擊敗了12位房地產(chǎn)企業(yè)的自然人。這起拍賣，因其自然人購地和土地出讓高溢價(jià)而成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)。

“正規(guī)軍”不敵“個(gè)體戶” 是“一個(gè)人戰(zhàn)斗”還是“背后有別人”？

4月28日下午，在廣州市進(jìn)行的一場土地拍賣中，天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠住宅用地經(jīng)過數(shù)十輪競價(jià)后，最終以總價(jià)5.26億元和配建130套公租房拍出。在拍賣現(xiàn)場頻頻舉牌、投得這一地塊的受讓人名叫“李燕如”，一個(gè)自然人。她相當(dāng)?shù)驼{(diào)，簡短表示“來自深圳、有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)信息以后會通過雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司網(wǎng)站公布”，而后便匆匆離開拍賣現(xiàn)場。

記者30日試圖聯(lián)系李燕如本人，但撥通電話后，接電話的是她的助手。據(jù)這位“蔡小姐”介紹：“李燕如外出休假”，手機(jī)交由她保管，目前“無法聯(lián)絡(luò)到李燕如”。這位蔡小姐證實(shí)，自己隸屬于李燕如向廣州市國土房管局報(bào)備的“雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，公司尚處在“預(yù)登記”階段，因此在網(wǎng)上和工商機(jī)關(guān)無法檢索。對于此次購地的細(xì)節(jié)和李燕如是否有合作伙伴，她表示“并不清楚”。

暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛接受記者采訪時(shí)表示，這起拍賣之所以引人關(guān)注，主要因?yàn)槭茏屓俗匀蝗说纳矸?，但我國法律并未對進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營者身份進(jìn)行限制，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人均可申請。但中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示：“與資金雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商相比，自然人很少能拿地成功，這不是政策限制，而是投資門檻的作用。”

因此，業(yè)內(nèi)人士分析，這起“正規(guī)軍”不敵“個(gè)體戶”的競拍背后可能并不簡單，因?yàn)楹茈y確定李燕如是一個(gè)人還是“背后有別人”。“有可能她代表了一些低調(diào)的開發(fā)公司，或是幾個(gè)人共同集資。”黃韜說。

廣州市國土房管局表示，拍賣前對李燕如的資格進(jìn)行過審核，結(jié)果符合相關(guān)條件。而她也在申請競買該地塊時(shí)按照競買須知要求提交了成立項(xiàng)目公司“廣州市雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的相關(guān)證明。但這個(gè)項(xiàng)目公司只是“預(yù)申請”，須待競標(biāo)成功后注冊。

記者了解到，李燕如也并非“廣州第一個(gè)拿地成功的自然人”。據(jù)廣州市國土房管局證實(shí)，早在2005年，廣州琶洲地區(qū)的PZB1301地塊就被兩個(gè)自然人以4.6億元的總價(jià)、6223元／平方米的樓面地價(jià)購入，但2006年又因無力如期支付該塊土地出讓金被收回。

“限地價(jià)、競配建”模式能否限住“地王”？

此次拍賣是廣州自2011年其創(chuàng)新“限地價(jià)、競配建”模式后的首起成功案例。

廣州市房管局交易登記中心主任倫小偉介紹，這一模式是先限定地塊的“合理最高上限地價(jià)”，當(dāng)拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到這個(gè)價(jià)格后，不再繼續(xù)競價(jià)，而改為競投配建公租房面積，報(bào)出配建面積最大者為競得人。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，2010年前后，全國商品房價(jià)格普漲，市場大批“地王”頻出，一些城市拍賣土地的樓面地價(jià)就超過附近已建商品房售價(jià)。在這一背景下，各地紛紛出臺措施，限制土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)“地王”，從土地供應(yīng)的源頭力圖抑制高房價(jià)。廣州在2011年試點(diǎn)“限地價(jià)、競配建”的模式。

然而“好初衷”卻遭遇市場“軟抵抗”。此前廣州雖然推出多幅限地價(jià)、競配建地塊，但沒有一起進(jìn)入到最終競配建環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士分析，這一方面是樓市成交低迷壓低了開發(fā)商拿地?zé)崆椋硪环矫骈_發(fā)商也擔(dān)憂高檔社區(qū)配建保障房帶來的后續(xù)物業(yè)管理難題。

此后，廣州市國土房管局對政策進(jìn)行了多次微調(diào)完善，如對保障房配建比例、建設(shè)位置進(jìn)行調(diào)整。

“這起出讓之所以能成功，主要是因?yàn)橥恋爻鲎屛恢脙?yōu)越，對開發(fā)商而言有很強(qiáng)的吸引力，應(yīng)該為后續(xù)出讓提供借鑒，做到‘既防地王，又增保障房’。”胡剛說。

然而，還是有人質(zhì)疑，限制地價(jià)，但不限制土地轉(zhuǎn)讓，是否會讓政策流于形式；房價(jià)在土地被層層轉(zhuǎn)讓后還是難降？

對此，倫小偉回應(yīng)說，雖然國家并不限制購買后土地轉(zhuǎn)讓，但土地轉(zhuǎn)讓和房價(jià)升高不是簡單的傳導(dǎo)關(guān)系，而且廣州規(guī)定無論如何轉(zhuǎn)讓，“簽訂的配建保障房數(shù)量不能減少”。

土地出讓高溢價(jià) 市場回暖了嗎？

當(dāng)樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，這起土地的高溢價(jià)拍賣又傳遞出哪些信號？

——“面粉13000元，面包至少28000元？”

記者在廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)，這塊土地總面積為17304平方米，其中可建設(shè)用地15178平方米，按最終成交價(jià)5.26億折算，樓面地價(jià)約為11552元，折合樓面地價(jià)11552元／平方米，剔除配建公租房面積后達(dá)12634元／平方米。

有媒體據(jù)此計(jì)算，加上建安成本和稅費(fèi)等支出，最終銷售價(jià)格可能超過28000元，而附近目前在售樓盤均價(jià)約為20000元。這是否是新一輪樓市漲價(jià)的信號？

趙卓文認(rèn)為，由于采取了限制最高地價(jià)的方式，13000元的拿地價(jià)格不算低，但尚難稱“地王”，加上建安成本和相關(guān)稅費(fèi)，成本可以控制在18000元內(nèi)。而且售價(jià)需要考慮到樓市整體環(huán)境，不是“想賣多少就能賣多少。”

——樓市受調(diào)控所限，土地將成下一個(gè)投資熱點(diǎn)？

胡剛認(rèn)為，個(gè)人購地的出現(xiàn)，可能意味著調(diào)控限購下投資資金在尋找新的出路，向土地市場淘金。黃韜則分析，如果真是自然人開發(fā)，就可能存在“拿地容易開發(fā)難”的情況，自然人相比大型企業(yè)，更難獲得貸款，而其他融資渠道的高風(fēng)險(xiǎn)性和項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)性要求，可能對后續(xù)項(xiàng)目帶來不利影響。

對此，胡剛建議，雖然國家目前對投資人資格尚無限制也無需限制，但對近期出現(xiàn)的自然人拿地趨勢需要關(guān)注，通過加強(qiáng)項(xiàng)目審核及預(yù)警，防止出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

——土地出讓溢價(jià)回升，是個(gè)案還是開發(fā)商對市場預(yù)期回暖？

自去年底以來，廣州市住宅土地出讓市場一直相對低迷，開發(fā)商出手買地者寥寥。然而，這塊熱門地塊的競拍中，在不到20分鐘內(nèi)，地價(jià)就已在數(shù)十輪競拍中從3.6億元升至5.26億元，溢價(jià)達(dá)45%，這是否意味著開發(fā)商對后市前景的預(yù)期將回暖呢？

廣州市國土房管局表示，除了該地塊地理位置優(yōu)越等因素外，也表明市場和投資者看好未來廣州發(fā)展前景。黃韜等業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，這起拍賣更像一起個(gè)案，不能因此判斷市場預(yù)期即將回暖。