每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

總價(jià)達(dá)5000萬元級(jí)別的別墅樓盤，也會(huì)有135萬元的公寓銷售？這并非天方夜譚。上海“五一”假日房展上，一個(gè)名為“米蘭諾貴都”的展位中，銷售人員指著樓盤模型的獨(dú)棟別墅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述別墅總價(jià)5000萬元起，但同一地塊另一邊的公寓售價(jià)卻只有15000元/平方米，主力戶型總價(jià)僅約135萬元。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過去兩年的上海高端住宅開發(fā)高潮，正令房地產(chǎn)企業(yè)咽下苦果。那些高總價(jià)的項(xiàng)目除非能有大幅度的價(jià)格折讓，否則很難順利出售。

類似米蘭諾貴都這樣，在一個(gè)樓盤中同時(shí)擁有5000萬元和135萬總價(jià)相差懸殊產(chǎn)品的樓盤，在上海并不鮮見。只是在樓盤推廣過程中，兩種購(gòu)買人群截然不同的產(chǎn)品在一屆房展會(huì)上同時(shí)展出的現(xiàn)象卻屬個(gè)別。

對(duì)于開發(fā)商來說，當(dāng)主力戶型135萬元的剛需房源全部售出后，剩下的上述5000萬元總價(jià)物業(yè)如何消化，將是件極為頭疼的事。中房信分析師薛建雄說，別墅的意向客戶將非常在意周邊這些剛需房源的存在，若加上沒有相適應(yīng)配套設(shè)施的因素，將最終導(dǎo)致這些高總價(jià)房源的銷售難產(chǎn)。

“豪宅”下調(diào)檔次和定位

搜房網(wǎng)的資料顯示，米蘭諾貴都的容積率超過1.5。目前上海在售的獨(dú)棟別墅樓盤，容積率最高不超過0.4。那么，這樣一個(gè)容積率高達(dá)1.5的住宅樓盤，是如何造出獨(dú)棟別墅的呢？答案也許只有一個(gè)，行業(yè)內(nèi)稱之為“做容積率”，即通過拉高公寓項(xiàng)目的建筑高度和建筑密度，進(jìn)而同一地塊的另一部分可以蓋出低容積率的產(chǎn)品。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者去年曾報(bào)道，2010年上海上述大規(guī)模的“人造豪宅”做法。根據(jù)當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)，上海在2010年至2011年期間，運(yùn)用上述“做容積率”的辦法“人造”的豪宅總量超過150萬平方米。

張宏偉告訴記者，雖然在去年之后，豪宅市場(chǎng)就開始成交低迷，但過去兩年規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)卻不會(huì)改變。于是大量滯銷的“人造豪宅”成為本輪調(diào)控下的特殊景象。

由于房子賣不出去，其他一些“人造豪宅”項(xiàng)目也試圖改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出按照原定計(jì)劃并不開發(fā)的低端剛性住宅。松江的一處高端樓盤就有這樣的想法。上述項(xiàng)目此前向市場(chǎng)銷售的是300平方米的大平層，但因?yàn)槌山徊患眩粌H裝修標(biāo)準(zhǔn)大幅調(diào)低，產(chǎn)品的形態(tài)也作了大幅調(diào)整，推出了戶型只有100平方米出頭的三房，希望能靠這些下調(diào)了檔次和定位的產(chǎn)品，快速解決企業(yè)的現(xiàn)金流問題。

“人造豪宅”或現(xiàn)高空置率

薛建雄說，在產(chǎn)品改變定位之后，那些低端的剛需產(chǎn)品會(huì)比較快地銷售，但剩余的沒有改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的“人造豪宅”將會(huì)銷售困難，因?yàn)楦叨俗≌目蛻羧盒枰邢噙m應(yīng)的配套設(shè)施。由于周邊更多是滿足普通購(gòu)房群體的配套設(shè)施，這些“人造豪宅”顯然難以適應(yīng)這種需求，除非大幅降價(jià)，否則很難快速銷售。

影響“人造豪宅”銷售的不只有配套，還有客戶心理。如果周邊都是普通住宅，“人造豪宅”的潛在買家會(huì)覺得購(gòu)買這樣的房屋有失身價(jià)，進(jìn)而放棄購(gòu)買。

張宏偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，尤其在松江地區(qū)，純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目供應(yīng)充分，“人造豪宅”所遇到的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。如距離米蘭諾貴都不遠(yuǎn)的月湖山莊，最低總價(jià)約為3000萬元。他認(rèn)為，一般情況下，開發(fā)商應(yīng)該首選銷售普通公寓，在完成全部銷售后，再開始賣別墅。別墅和普通公寓絕不能使用同一個(gè)推廣名，這樣才能使高端客群能夠接受。

事實(shí)上，米蘭諾貴都的銷售也是如此。銷售人員介紹說，別墅項(xiàng)目目前并未真正開盤，價(jià)格也沒有最終確定。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)關(guān)于上述別墅樓盤的信息顯示，米蘭諾貴都總共11棟的獨(dú)棟別墅早在2010年的8月就已經(jīng)獲得了預(yù)售許可證，但截至目前并沒有獲得任何銷售。

薛建雄認(rèn)為，類似的“人造”豪宅可能需要一個(gè)較長(zhǎng)期的周期才能賣出。在此期間，它將表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)高空置率。開發(fā)商盤活資金的方式，也許會(huì)更多依靠銀行貸款抵押。

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