每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

世邦魏理仕4月下旬公布的房產相關數據顯示，中國已經成為全球在建購物中心規(guī)模最大的國家。但根據有關媒體引述的數據顯示，2011年我國人均社會消費品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國同期人均消費規(guī)模15580美元的1/7。

國內有媒體轉載海外媒體報道稱，高力國際物業(yè)服務公司評估和顧問服務部門總監(jiān)大衛(wèi)·?？思{對我國的購物及服務中心能否實現供需平衡持不太樂觀的態(tài)度，“市場是否真能支撐這么多購物中心？答案可能是否定的。”他甚至預計，一旦資金斷鏈出現問題，一些開發(fā)商可能中途撤出，留下爛尾工程。

?？思{認為，雖然中小地產商將是商業(yè)地產泡沫破裂的承受者，但事實上，真正“受傷”的將是普通投資者?！睹咳战洕侣劇酚浾邔κ嗉夷壳罢谵D型商業(yè)地產的開發(fā)商調查發(fā)現，這些地產商更多是向市場出售而不是持有正在開發(fā)的商業(yè)地產。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，這意味著商業(yè)地產的泡沫風險將由普通投資者承受。

投資型房產持有比例下滑

目前，盡管很多開發(fā)商都宣稱要持有商業(yè)地產，以實現租金收入和銷售收入的平衡，但這些公司的年報卻顯示，多數地產商開發(fā)商業(yè)地產仍是為了快速銷售，回收現金。

以招商地產為例，2011年該公司的投資型房地產賬面價值僅為32.67億元，較前一年減少近1.7億元，占總資產比例也由前一年的6%下滑至去年的4%。根據該公司的說法，投資型房地產是指為賺取租金或資本增值，又或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物等。持有型的商業(yè)地產顯然符合上述定義，包含在投資型房地產的會計科目內。

和招商地產一樣，另一家曾看好商業(yè)地產前景的中糧地產也選擇了減少自持商業(yè)地產的比例。公司2011年年報顯示，該公司的投資型房地產由一年前占總資產的4.05%下降至2.66%。

除了招商地產和中糧地產外，華僑城、萬通地產等轉型商業(yè)地產較早的房地產公司，去年年報中投資型房地產所占比例也出現了一定幅度的下滑。

《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。薛迥文在接受記者采訪時也表示，在那些商業(yè)地產項目大量同質重復建設，短期內消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發(fā)商將商業(yè)地產大量轉售給普通投資者者，無疑是將風險轉嫁給后者。

部分項目風險已現

事實上，商業(yè)地產的“爛尾”風險已然顯現。《每日經濟新聞》記者此前曾報道，一個來自浙江的企業(yè)——四兄集團在不到一年時間里，先后收購了上海的金山小商品商城、興宇大酒店、上海灘商廈和中華商城等項目，然后通過向銀行抵押，以及向小業(yè)主出售房屋產權及租賃權融取了巨額資金。但最終上述資金不知去向。最后因為房屋抵押權人的報案，上述四個項目被相繼查封。

即使是那些順利交房的商業(yè)地產項目，后來的發(fā)展情況也不容樂觀。很多項目鋪面租期到期后，承租者就一關了之。上海嘉定地區(qū)就曾出現過商鋪長期關門的情況。

更多商業(yè)地產項目則嘗盡了房價零增長，地價低增長的滋味。愛房網的資料顯示，目前，上海大同花園四期的32平方米的商鋪不過4萬元/平方米出頭，而8年前上述商鋪的售價就已達到25000元/平方米了。

事實上，向小業(yè)主散售商業(yè)地產的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產在內的諸多開發(fā)商都試圖通過新金融平臺融資，進而減少散售商業(yè)地產的數量，以避免給中小投資者帶來較大的風險。一些業(yè)內專家則提出，引入地產私募基金，用基金來持有商業(yè)地產是一種比較好的處理方式。

此前，李嘉誠的長和系以上海的寫字樓作為主要資產，成功在香港發(fā)行了首個人民幣REITs（房地產投資信托基金）。但之后，即使在香港，REITs發(fā)行也日益困難。公開資料顯示，6年來新增的REITs只有5只。

世茂股份首席財務官陳汝俠曾向《每日經濟新聞》記者透露，地產私募基金往往兩三年內就要退出，而商業(yè)地產要取得回報，需要的時間遠遠要多于3年。這使得商業(yè)地產的開發(fā)商很難利用私募等房地產金融創(chuàng)新平臺來獲得資金。

在這樣的背景下，如果房地產公司本身出現資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業(yè)項目換取現金流，甚至依靠銷售項目獲取資金，幾乎成為開發(fā)商的唯一出路。而在這樣的背景下，中小投資者會因為投資商業(yè)地產而冒將更多的風險。

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