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每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

選擇將項(xiàng)目出售給購(gòu)房者，而不是自己持有，開(kāi)發(fā)商也許有迫不得已的理由。

早在五六年前就開(kāi)始了向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬(wàn)通地產(chǎn)就是其中的一家典型企業(yè)。值得注意的是，公司今年一季度季報(bào)顯示，凈利潤(rùn)同比大降約3953%。公司商業(yè)物業(yè)租金收入僅占總收入的2.2%，難以彌補(bǔ)銷(xiāo)售收入下滑的缺口。

物業(yè)出租收入僅占2.2%

萬(wàn)通地產(chǎn)今年一季度報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1.23億元，比去年同期下降54.49%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-1964萬(wàn)元，同比大降近183%；利潤(rùn)總額為-1004萬(wàn)元，同比降約136%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為-1860萬(wàn)元，同比降約273%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-2302.5萬(wàn)元，同比大降約3953%。

對(duì)于歸屬于上市公司凈利潤(rùn)大降的原因，萬(wàn)通地產(chǎn)管理層在一季度財(cái)報(bào)內(nèi)將其解釋為 “公司所屬子公司同期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目有所減少，凈利潤(rùn)相應(yīng)降低。”

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)通地產(chǎn)業(yè)績(jī)斷崖式下滑的根本原因是，在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境之下，萬(wàn)通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型使公司陷入陣痛。

去年3月31日，公司前董事長(zhǎng)馮侖從萬(wàn)通地產(chǎn)悄然離職，公司原總經(jīng)理許立接任公司董事長(zhǎng)。對(duì)于公司換屆的原因，當(dāng)時(shí)馮侖對(duì)外宣稱，如此安排是便于為萬(wàn)通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型布局。“新的董事會(huì)引入了更多具有商業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)金融方面經(jīng)驗(yàn)的管理層，目前公司有50%左右的投資在商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)出于公司對(duì)大周期的理解和把握。”

此后，萬(wàn)通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型正式啟動(dòng)。當(dāng)時(shí)萬(wàn)通地產(chǎn)新任董事長(zhǎng)許立對(duì)外豪言，公司將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤(rùn)占總利潤(rùn)30%、投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%~30%的目標(biāo)。

對(duì)于以住宅開(kāi)發(fā)為主的萬(wàn)通地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)莫過(guò)于資金鏈的平衡問(wèn)題。萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)此采用的了以售養(yǎng)商模式，這在公司2011年年報(bào)中得到充分體現(xiàn)。

年報(bào)顯示，2011年萬(wàn)通實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入46.78億元，其中物業(yè)出租收入僅為1.06億元，占比僅2.2%。這意味著，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入成了公司營(yíng)業(yè)收入的絕對(duì)貢獻(xiàn)者，物業(yè)出租收入占比幾乎可以忽略。

至于投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%~30%的目標(biāo)，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)去年公司財(cái)報(bào)，投資型房地產(chǎn)僅占總資產(chǎn)的6%~7%，且這部分房產(chǎn)賬面價(jià)值較2010年年底不增反減。

記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)通地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入幾乎來(lái)自于京津兩地：去年，公司在北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.35億元，在天津地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.49億元。

值得關(guān)注的是，目前為萬(wàn)通地產(chǎn)提供收入的銷(xiāo)售項(xiàng)目主要是中高端項(xiàng)目，而中高端產(chǎn)品又是此輪地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。同時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)區(qū)北京與天津又是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。

基于此，西南證券房地產(chǎn)分析師肖劍在一份研究報(bào)告中指出，由于地產(chǎn)行業(yè)受調(diào)控政策影響，當(dāng)前萬(wàn)通地產(chǎn)現(xiàn)金流的最大貢獻(xiàn)者旗下高端住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售將出現(xiàn)增速下降，從而拉低公司收入。為了應(yīng)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策，萬(wàn)通地產(chǎn)在商用物業(yè)方面加大了開(kāi)發(fā)力度，以分散公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

或加大商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售

萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)化解項(xiàng)目單一的舉動(dòng)，實(shí)際上早已展開(kāi)。

2011年4月,萬(wàn)通地產(chǎn)首次進(jìn)駐上海，公司通過(guò)競(jìng)標(biāo)以15.5億元獲得上漲虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號(hào)地塊。該地塊出讓面積約2.79萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約10.27萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。而在此前的2010年12月23日，萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合多家公司攜手獲得了北京CBD地塊中的Z3地塊，地塊也為商業(yè)用地。

記者注意到，截至目前，萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目已達(dá)到6個(gè)，分別為北京萬(wàn)通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬(wàn)通中心、杭州萬(wàn)通中心、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊。

據(jù)許立對(duì)外透露的消息顯示，目前公司6個(gè)投資型商業(yè)物業(yè)儲(chǔ)備項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬(wàn)平方米。到2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資級(jí)物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，持有物業(yè)估值超150億元，目標(biāo)年租金收入11億元。而2011年萬(wàn)通地產(chǎn)的物業(yè)租金收入僅1.06億元，意味著該計(jì)劃成功實(shí)施后，物業(yè)年租金收入將為2011年的近11倍。

龐大的商業(yè)物業(yè)持有計(jì)劃，對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

由于萬(wàn)通地產(chǎn)“商”轉(zhuǎn)型計(jì)劃正開(kāi)啟，因此目前尚無(wú)法從財(cái)報(bào)獲悉公司在轉(zhuǎn)型中現(xiàn)金流的解決方式。就萬(wàn)通地產(chǎn)究竟使用怎樣的方法解決資金難題，記者曾致電萬(wàn)通地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時(shí)，未得到公司回應(yīng)。

目前，上述商業(yè)地產(chǎn)基本處于建設(shè)或待建中，因此萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)回款的主要產(chǎn)品是住宅。而在2011年年報(bào)中，萬(wàn)通地產(chǎn)管理層在“未來(lái)拓展布局”中明確指出，公司將加大銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)，以快進(jìn)快出。

年報(bào)中上述闡述，是否意味著萬(wàn)通地產(chǎn)會(huì)和萬(wàn)達(dá)一樣，通過(guò)銷(xiāo)售部分商用物業(yè)來(lái)獲取持有購(gòu)物中心等大型商業(yè)項(xiàng)目所必須的資金？目前尚不得而知。但有一點(diǎn)可以肯定的是，未來(lái)萬(wàn)通地產(chǎn)”被售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)“中，銷(xiāo)售型商業(yè)物業(yè)的絕對(duì)量將會(huì)加大。

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