每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

自2010年11月啟動全球招租以來，位于深圳福田CBD中心區(qū)南部的卓越世紀(jì)中心1號樓一直只租不售，但今年3月，卓越世紀(jì)中心賣樓的消息在業(yè)界傳開。

一個月前，卓越世紀(jì)中心1號樓開始對外銷售，以超過7萬元/平方米的售價，刷新了深圳近年來商業(yè)寫字樓成交的最高單價紀(jì)錄。卓越集團借此獲得銷售回款超過5億元。在此之后，卓越集團因“缺錢”而不得已賣樓的傳言開始在業(yè)界蔓延開來，不少深圳業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測卓越可能遭遇資金鏈緊張問題。但卓越集團對此表示，資金鏈緊張的說法是無中生有，真正的原因是公司調(diào)整商業(yè)項目租售比例，維系大客戶關(guān)系。

但近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，卓越集團今年少有項目面市，在售項目銷售回款乏力，再加上明年上半年有12億信托債務(wù)集中到期，公司資金面臨壓力。

世紀(jì)中心賣樓單價7萬元

今年3月，市場上不斷傳來卓越世紀(jì)中心1號樓進行銷售的消息，而自2010年11月該中心啟動全球招租以來，一直只租不售。

公開資料顯示，卓越世紀(jì)中心位于福田CBD南區(qū)東南，西鄰深圳會展中心，由卓越集團與皇崗村政府聯(lián)合開發(fā)，總建筑面積達到43萬平方米，是目前福田CBD集寫字樓、商業(yè)、酒店等于一體的綜合體項目，共有4座塔樓，雙方各自擁有兩棟塔樓物業(yè)產(chǎn)權(quán)。世紀(jì)中心1號樓產(chǎn)權(quán)為卓越集團所有，為66層超甲級寫字樓，總高度280米，是目前深圳中心區(qū)第一高樓。

由于地處黃金地段，升值潛力較高。自今年3月中旬，開始由租轉(zhuǎn)售以來，卓越世紀(jì)中心1號樓售價飆升到7萬元/平方米，一舉刷新了近年來深圳福田中心區(qū)寫字樓成交單價紀(jì)錄。而目前，深圳福田CBD的寫字樓平均售價也僅在5萬元~6萬元/平方米之間。

據(jù)記者從卓越集團了解到，卓越世紀(jì)中心1號樓實行整層銷售，目前已銷售2萬多平方米，銷售均價為58000~78000元/平方米。對于賣樓的原因，卓越集團相關(guān)人士表示，卓越世紀(jì)中心1號樓只是部分銷售，不會全部出售。以租為主，出售少量物業(yè)吸引實力較強的客戶，為進行“散售商業(yè)物業(yè)+持有經(jīng)營”的超甲級寫字樓經(jīng)營模式的探索創(chuàng)新。

盡管如此，卓越集團賣寫字樓的消息震動了業(yè)界。在外界看來，卓越集團在福田CBD擁有卓越時代廣場一期、二期，卓越大廈、卓越世紀(jì)中心等高端寫字樓商業(yè)項目，其租金收益早已翻番，一次性銷售無疑是“竭澤而漁”。

業(yè)界所普遍認(rèn)為，隨著福田CBD可供開發(fā)的寫字樓土地日漸稀少，潛在供應(yīng)較弱，持有經(jīng)營租金上漲潛力巨大。而另一方面賣樓本身也引起業(yè)內(nèi)對卓越集團資金鏈緊張的擔(dān)憂，對商業(yè)地產(chǎn)來說，賣樓畢竟是“一錘子”的買賣，不能形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

對此，綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)由售轉(zhuǎn)租是行業(yè)趨勢，如果現(xiàn)在進行銷售，可能是開發(fā)商面臨資金鏈問題。

“可能是開發(fā)商預(yù)測到今年商業(yè)寫字樓的價格到了一個階段性頂點，這時候不出貨，明年可能沒有出貨的時機。”眾夏地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示。其還認(rèn)為，今年住宅市場疲軟，卓越集團一些項目還沒有上市，要維持公司一定的銷售收入，就只有變賣商業(yè)項目。但針對卓越集團資金緊張的說法，林曉華表示，卓越手中還有一定存貨，前期資金壓力不大。

卓越資金鏈或承壓

實際上，自從2011年底以來，深圳寫字樓市場需求放緩，租金水平增幅回落，寫字樓成交價格受到壓制，開發(fā)商單靠租金獲得的現(xiàn)金開始減少。

在此之下，作為在深圳CBD擁有最多寫字樓項目的卓越集團資金鏈?zhǔn)欠褚殉霈F(xiàn)緊張局面？

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)由于開發(fā)周期長，資金需求大，與住宅項目相比，對開發(fā)商運營管理模式要求更高。

一般說來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍采用兩種模式，一是住宅、商業(yè)并存模式，二是“以售養(yǎng)租”模式，即為“部分出售+持有”經(jīng)營模式，將商業(yè)地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)賣給消費者，然后運作地產(chǎn)商自己持有的部分產(chǎn)權(quán)。

據(jù)卓越集團人士介紹，近五年卓越在商業(yè)地產(chǎn)的銷售收入已經(jīng)達到了總銷售收入的40%~50%。在一線城市中已開發(fā)和參與開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)建筑面積已經(jīng)超過100萬平方米，其商業(yè)項目持有經(jīng)營面積的比例大約在15%左右，其余多以銷售為主，但也會根據(jù)不同地段的商業(yè)項目適當(dāng)增加到20%。

卓越集團方面回應(yīng)稱，目前卓越集團穩(wěn)健運營，資金鏈安全，今年第一季度項目已認(rèn)購逾18億元。

2008、2009年，卓越集團兩度赴港上市均“鎩羽而歸”，公司的解釋是，由于投資者對股價估值不高，股票發(fā)行認(rèn)購不理想，卓越?jīng)Q定放棄上市。

在上市融資夢被割斷之后，卓越集團在房地產(chǎn)信托等領(lǐng)域開始募集項目資金。

自2010以來，卓越集團通過華寶信托、江蘇信托、外貿(mào)信托、中誠信托等發(fā)起多只房地產(chǎn)信托。為開發(fā)位于長沙和東莞的蔚藍系列項目，卓越集團于今年初又新發(fā)了約3個億的信托融資。

但上述信托融資均屬于中短期信托債務(wù)。據(jù)財匯金融分析平臺統(tǒng)計，卓越信托債務(wù)即將于2013年上半年集中到期，總規(guī)模約為12億元左右。

卓越集團進行房地產(chǎn)開發(fā)開始一直采取住宅、商業(yè)并存的模式。除了在深圳擁有較多商業(yè)寫字樓項目以外，目前在售的住宅項目包括位于大亞灣西區(qū)的東部蔚藍海岸、長沙蔚藍海岸、東莞蔚藍城邦等項目，其可售住宅項目并不多。

林曉華認(rèn)為，沒有太多的可售住宅項目，開發(fā)商現(xiàn)金流需要銷售回款來維持經(jīng)營，“手上有什么貨就賣什么貨”。

去年，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，大亞灣樓市異常冷清。卓越在大亞灣東部蔚藍海岸項目銷售上也一直不理想。

為回籠資金，卓越今年加大了降價銷售力度。3月，位于東莞的卓越蔚藍城邦就推出一批優(yōu)惠特價房，銷售均價4500元/平方米，只需首付5萬元，而該項目此前的均價為5500元/平方米。

據(jù)高力國際此前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓存量今年將達到287.8萬平方米，未來超高層寫字樓將進入集中爆發(fā)階段，開發(fā)商面臨的寫字樓銷售和租賃壓力日漸加大。

對此，宋丁分析認(rèn)為，卓越單靠商業(yè)項目租金來回收資金，現(xiàn)金流狀況會很弱，當(dāng)其他項目需要大量資金時，公司銷售回款則成主要支持。

根據(jù)計劃，未來五年，卓越在全國的商務(wù)物業(yè)的開發(fā)量近300萬平方米，目前正在建設(shè)的有深圳上梅林綜合體項目、后海寫字樓項目以及我們與金地、大百匯合作開發(fā)的深圳崗廈項目、上海卓越·世紀(jì)中心、青島卓越·世紀(jì)中心、青島膠南金融廣場等。

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