每經編輯 每經記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經記者 葉書利 發(fā)自北京

2日，北京國土局發(fā)布公告稱，華美地產旗下公司北京雅居樂房地產開發(fā)有限公司 （以下簡稱北京雅居樂）手中的一地塊，因未按照出讓合同的約定繳納地價款被強制收回，而該公司已繳納的1700萬元合同定金不予退還，且在一年內該公司及其關聯公司被暫停參與北京新的土地出讓交易活動資格。

《每日經濟新聞》記者發(fā)現，華美地產旗下另一家子公司在2010年4月30日因拖欠地價款被暫停在京土地競買資格。

價值7.1億的地塊被沒收

2日，北京國土局在其官網上發(fā)布了一份名為 《關于解除朝陽區(qū)百子灣路14號住宅混合公建用地 （原北京市第一建筑構建廠余留用地）出讓合同的公告》。該公告內容顯示，北京雅居樂于2009年12月30日以7.1億元競得該塊土地使用權，并與北京市國土局簽訂了出讓合同。由于北京雅居樂未按合同約定繳納地價款，依據合同規(guī)定，北京國土局決定解除合同，收回土地使用權。

資料顯示，北京朝陽區(qū)百子灣路14號住宅混合公建用地出讓起始價為16696萬元，競買保證金為1700萬元。經過26輪激烈競拍，北京雅居樂以7.1億拿下該地塊，溢價率高達約325%。

廣東雅居樂地產控股有限公司相關人士向《每日經濟新聞》記者澄清說，“雖然北京雅居樂房地產開發(fā)有限公司的企業(yè)名稱上也使用了雅居樂，但實際上北京雅居樂跟廣東雅居樂地產控股有限公司沒有任何關系。”《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，北京雅居樂為華美地產旗下的一家子公司。

北京國土局的公告顯示，作為懲罰，當初北京雅居樂繳納的1700萬元競買保證金將被無償沒收，且自該公告發(fā)布之日起一年內暫停北京雅居樂及其關聯公司參與北京市新的土地出讓交易活動資格。工商資料顯示，北京雅居樂的注冊資本為4000萬元。被沒收的1700萬元，相當于該公司注冊資本額的42.5%。

對于幕后商業(yè)原因，《每日經濟新聞》記者曾致電華美地產相關人士，但截至記者發(fā)稿，對方無回應?！睹咳战洕侣劇酚浾咴诓稍L中獲悉，業(yè)內對此有兩種觀點。一種觀點認為，該地塊拿地成本過高，導致該公司故意不按約繳納地價款而被收回，相當于“自動退地”。另一種觀點則認為，華美地產資金鏈緊張，資金實力無力支撐其瘋狂拿地行為。

拿地成本過高 自動退地？

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉向《每日經濟新聞》記者分析稱，北京雅居樂最終的拿地價為7.1億元，根據該地塊出讓合同內容顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積的最高值為41464平方米，計算下來，該地塊樓面價為17123元/平方米。如果剔除該地塊中的部分公建面積外，該地塊的樓面價已經超過2萬元/平方米。目前該地塊所在的百子灣區(qū)域，在售的商品房及品質比較好的二手房，均價在3～3.5萬元/平方米之間，因此以超過2萬元/平方米的土地成本開發(fā)該地塊，開發(fā)商的利潤空間非常小，甚至存在很大的虧本風險。

鏈家地產分析師陳雪也認為，17123元/平方米的樓面價已經相當于周邊新房價格的一半。如果再考慮到后期的建安、營銷、財務、人力成本等，該地塊開發(fā)后的利潤空間可能不足1萬元/平方米。若再考慮到當前市場對于地王項目存在一種先入為主的抵觸心理，以及“降價為王”的氛圍，若以市場能夠接受的價格入市（10%降價），其每平方米的利潤空間可能僅僅約6000元左右，合計利潤額僅為2.4億元。以當前市場的消化速度來計算，一個偏向高端的項目出售完畢需要2～3年的消化期，這么長的投資回收期相比于其利潤空間有點過長。因此資金壓力可能會長期存在，無疑會對企業(yè)自身的發(fā)展有不良影響。

北京中原的一份統(tǒng)計數據顯示，該地塊成交時間2009年12月，當時北京樓市成交的住宅類商品房地塊樓面均價為9508.7元/平方米，換句話說，該地塊的樓面價為當月北京住宅類地塊樓面均價的約1.8倍。

一位不愿透露姓名的行內人士認為，北京雅居樂母公司華美地產，于1994年起家于二手房業(yè)務起家，后來逐漸涉及一手房營銷代理、投資合作開發(fā)，直到2009年左右才進入自主拿地開發(fā)階段，華美地產一向以營銷見長，而其地產開發(fā)能力卻一直備受業(yè)界質疑。所拿地塊的樓面價過高，不一定能保證合適的利潤率，不排除通過欠繳地價款達到“自動退地”的可能性。

資金鏈緊張 無力開發(fā)？

值得注意的是，自2009年年中以來，華美地產以各子公司的名義四處拿地，甚至創(chuàng)下在近兩個月內豪擲40.35億元，在北京土地市場一舉拿下5塊地的壯舉。但是，業(yè)內一直不乏對其資金鏈承受力的質疑聲音。

2010年4月30日北京國土局的一則公告則將這種質疑聲推向高潮。當天，北京國土局在其官網上發(fā)布了一份名為 《關于暫停北京祈連房地產開發(fā)有限公司等三家公司參與北京市土地交易市場競買活動的公告》。該公告內容顯示，由于欠繳土地出讓價款，北京國土局暫停華美地產旗下的北京祈連房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱北京祈連地產）及其關聯公司在北京市土地交易市場參與土地競買活動。

北京祈連地產就是華美地產在2009年5月～7月瘋狂拿地行動的主角之一。2009年6月25日和26日，北京祈連地產分別以17.4億元和1.88億元摘下北京通州區(qū)九棵樹大街居住項目和北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊莊路（非常1+1）住宅項目，成為新的通州單價地王項目。

《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，就在華美地產旗下的北京祈連地產因拖欠地價款被北京國土局曝光前的2010年4月22日，中信信托向其發(fā)起成立了 “北京九棵樹項目股權投資集合信托計劃”。根據該計劃，華美地產以北京祈連地產95%的股權換取中信信托約9.2228億元資金。中信信托分別于2010年4月22日、4月29日和6月1日向其注入72345萬元、10000萬元和9883.264萬元。在此項信托計劃中，北京祈連地產以兩個項目的土地使用權作為抵押。由此可見華美地產對資金饑渴的程度。

鏈家地產分析師陳雪認為，華美地產旗下的北京雅居樂所拿地塊，拿地時間已近2年半。如果不退回土地就必須繳清余下土地款，并且開始動工開發(fā)。即短期內一次性的資金支出額可能高達8億元以上。這筆資金量對于以營銷策劃為主的華美地產來講，絕對是一筆大數目。