每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

4月28日，一名叫李燕如的深圳女子，以自然人身份擊敗其他12家房企以5.26億元的價(jià)格拍下廣州一住宅地塊，正當(dāng)業(yè)界紛紛猜測(cè)該女子背后是否“另有其人”之時(shí)，意向合作方佳兆業(yè)突然現(xiàn)身。

昨日 （3日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從佳兆業(yè)方面獲悉，該女子與佳兆業(yè)有長(zhǎng)期合作關(guān)系，佳兆業(yè)集團(tuán)將參與并主導(dǎo)此項(xiàng)目今后的開發(fā)建設(shè)。

實(shí)際上，自然人公開拿地并不多見，這是廣州土地拍賣史上，自然人首次成功拍得住宅用地。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，自然人并無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，必然尋求與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)則是一種曲線拿地方式，或能減少拿地資金，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

深圳女子豪擲5.26億元買地

戲劇性的一幕發(fā)生在4月28日，廣州天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠住宅地塊的拍賣會(huì)上。出讓公告顯示，該地塊位于天河黃埔大道中505號(hào)，在黃埔立交正東面，為二類居住用地，用地面積17304平方米，建筑面積為45534平方米。

由于上述地塊位于廣州市中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越，吸引了十幾家知名房地產(chǎn)公司報(bào)名競(jìng)拍。

最終，33號(hào)自然人李燕如以最高限價(jià)52602萬(wàn)元競(jìng)得。《深圳商報(bào)》記者援引廣州市房地產(chǎn)交易登記中心人士話說(shuō)，這是廣州有史以來(lái)首次有自然人成功拍得住宅用地。

正當(dāng)業(yè)界爭(zhēng)議之時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)公開宣稱，基于雙方良好的合作過(guò)往關(guān)系，佳兆業(yè)集團(tuán)將參與并主導(dǎo)此項(xiàng)目今后的開發(fā)建設(shè)。

而佳兆業(yè)集團(tuán)內(nèi)部人士也向記者證實(shí)，李燕如在一些項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中曾有過(guò)合作。

昨日，佳兆業(yè)方面向記者表示，拍地之前佳兆業(yè)與李燕如都共同關(guān)注并看好此地塊，針對(duì)拿地有過(guò)事先接觸和商議。

拿地之后，這塊地將以何種形式進(jìn)行開發(fā)？

佳兆業(yè)稱，目前該項(xiàng)目將以合作開發(fā)的形式進(jìn)行，具體合作方式在協(xié)商中，但大方向是佳兆業(yè)主導(dǎo)該項(xiàng)目。

與佳兆業(yè)合作開發(fā)

目前，我國(guó)法律并未對(duì)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)者身份進(jìn)行限制，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人均可申請(qǐng)。

深圳資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王海斌認(rèn)為，個(gè)人拿地比較困難，在土地市場(chǎng)上并不多見。但個(gè)人拿地之后，必然尋求與其他有開發(fā)資質(zhì)專業(yè)房地產(chǎn)公司合作開發(fā)。

佳兆業(yè)從深圳舊改起家，在通過(guò)城市舊改拿地方面有很多經(jīng)驗(yàn)，而舊改拿地的好處就是土地成本較低。

令大家疑惑的是，按照樓面單價(jià)計(jì)算，李燕如拍得的地塊折合樓面均價(jià)達(dá)11552元/平方米，此外，還必須配建130套30平方米公租房。這種獲取土地的方式并非之前佳兆業(yè)的低成本拿地的開發(fā)模式。

目前，佳兆業(yè)已經(jīng)聲稱將主導(dǎo)該項(xiàng)目開發(fā)，僅僅是商業(yè)合作，說(shuō)明佳兆業(yè)并非以出資方式支持李燕如的“背后影子公司”。

合作開發(fā)模式漸成行業(yè)潮流？

實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及受樓市調(diào)控政策影響，開發(fā)商的融資和土地開發(fā)難度越來(lái)越大，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式成為不少開發(fā)商正在探索的問(wèn)題。

近年來(lái)，開發(fā)商如萬(wàn)科、綠地等紛紛選擇與其他房企合作開發(fā)的方式。2010年，綠城集團(tuán)成立專門的項(xiàng)目合作代建公司，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

王海斌認(rèn)為，過(guò)去大多房企采取的是全產(chǎn)業(yè)鏈模式，企業(yè)從拿地、開發(fā)到銷售需要沉淀大量資金，對(duì)房企現(xiàn)金流要求較高。而采取合作開發(fā)、代建開發(fā)等可以收取代工費(fèi)，也可以利用房企品牌去與投資者實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分成，可以大大降低拿地成本與市場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，行業(yè)龍頭萬(wàn)科2011年超過(guò)30%拿地項(xiàng)目也是采取合作開發(fā)形式。對(duì)此，萬(wàn)科董秘譚華杰曾對(duì)記者表示，合作開發(fā)不僅可以提高企業(yè)受益，也可以降低市場(chǎng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于個(gè)人拿地尋求合作開發(fā)的現(xiàn)象，王海斌認(rèn)為，如果市場(chǎng)出現(xiàn)大量個(gè)人拿地現(xiàn)象，房企可以通過(guò)合作代建形成一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，但目前個(gè)人拿地只是偶然現(xiàn)象，很難說(shuō)就是房企發(fā)展方向。

盡管如此，他也指出，房地產(chǎn)未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向是，由一些房地產(chǎn)資金專門去拿地，如房地產(chǎn)信托基金（REITs）專門拿地，然后開發(fā)商進(jìn)來(lái)合作開發(fā)，然后專業(yè)房地產(chǎn)基金退出開發(fā)過(guò)程。