每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 萬敏 發(fā)自北京    

“儲備土地抵押貸款的期限一般在三年期以內(nèi)，土地價格波動確實是需要考慮，但風(fēng)險會不會集中爆發(fā)，可能更重要的是政府的態(tài)度。”一位地方城商行人士表示。

每經(jīng)記者 萬敏 發(fā)自北京

“中國的經(jīng)濟(jì)各行業(yè)其實可以大致分為兩類，一類與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，一類為非相關(guān)。”一位外資行的銀行業(yè)分析師認(rèn)為，一季度以來的“貸款需求不足”現(xiàn)象，實際上是由于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控帶來的副作用，并非真實的貸款需求不足。

作為房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的土地自然首當(dāng)其沖，據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院地價所研究員近日發(fā)布的 《中國城市發(fā)展報告》，2011年，全國土地抵押面積凈增419平方公里，抵押貸款凈增1.26萬億元人民幣，比年初的土地抵押面積2589平方公里、土地抵押貸款金額3.54萬億元人民幣，分別增加了16.2%和35.6%，但增速同比有所下降，與同期人民幣各項存貸款增幅回落趨勢一致。

開發(fā)商融資環(huán)境有所改善

商業(yè)銀行在2011年壓縮了地產(chǎn)開發(fā)貸款，2011年工行房地產(chǎn)貸款減少73.06億元，下降1.4%，而占比也從2010年的11.2%下降到2011年的9.9%。農(nóng)行房地產(chǎn)業(yè)貸款與2010年相比余額下降了460多億，占比也從前一年的15%下降到12.5%。交行房地產(chǎn)貸款占比較年初下降0.20個百分點。

《中國城市發(fā)展報告》指出，2011年，全國土地抵押貸款率總體保持在50%左右，但受穩(wěn)健貨幣政策和日趨嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，加上政策執(zhí)行的滯后效應(yīng)，分季度看，2011年新增土地抵押貸款率，第一季度為52.7%、第二季度為52.3%、第三季度為56%和第四季度為49%，第四季度有較大幅度回落。

“房地產(chǎn)開發(fā)商的需求還在，銀行方面雖然有政策要求并不會把重點放在房地產(chǎn)行業(yè)，但價格方面可以定得高一些。”一家國有大型商業(yè)銀行信貸部人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

銀行在地產(chǎn)開發(fā)貸款方面的“以價補(bǔ)量”方法實際上也起到了市場化的調(diào)節(jié)作用。今年以來，隨著貨幣政策由緊縮轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，有跡象顯示開發(fā)商的融資環(huán)境出現(xiàn)一定改善。

渣打銀行日前發(fā)布的中國房地產(chǎn)調(diào)研報告顯示，開發(fā)商的融資環(huán)境自2011年四季度以來并沒有進(jìn)一步惡化，最近數(shù)月，銀行針對大型房產(chǎn)商的放貸有所增加，融資成本也開始從高點回落?，F(xiàn)在工程項目開發(fā)的銀行貸款平均利率為9.2%，而去年10月為9.9%；信托公司平均利率為17.2%，亦低于去年10月的20%。報告稱，這反映出融資環(huán)境出現(xiàn)改善跡象。

銀行警惕土地抵押貸款風(fēng)險

上述報告指出，2011年，中央規(guī)范地方投融資平臺、嚴(yán)格土地抵押貸款管理的政策措施下，儲備土地抵押越來越被地方政府倚重。

數(shù)據(jù)顯示，在土地抵押貸款中，住宅用地和商服用地分別占40%和28%。其次是儲備用地和工礦倉儲用地，分別占17%和12%。特別是儲備用地抵押貸款占比穩(wěn)步上升，2011年末儲備用地抵押貸款占比為16.7%，與一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增長趨勢。

“對土地儲備貸款，一般是跟地方政府的信用考量，有政府擔(dān)保，還有土地抵押，這種貸款質(zhì)量比較有保證，在前兩年地價上漲快的時期銀行做得很多。這兩年房地產(chǎn)調(diào)控的政策走向還不明朗，但是有些地方的土地拍賣已經(jīng)減少了，銀行也開始考慮風(fēng)險。”上述大行人士表示。

根據(jù)2011年報，民生銀行2011年前十名貸款客戶中，北京市土地整理儲備中心朝陽分中心、上海臨港新城土地儲備中心、西安曲江新區(qū)土地儲備中心、北京市土地整理儲備中心均位列其中。

正因為有土地作為抵押物，地方政府融資平臺遭遇整頓時，抵押土地成為政府繼續(xù)融資的救命“稻草”。

中信銀行在年報中表示，除少數(shù)運作規(guī)范、負(fù)債適度的土地儲備中心外，對其他類型的政府平臺項目原則上不再新增加授信。

寧波銀行行長羅孟波在2011年業(yè)績網(wǎng)上說明會上表示，寧波銀行的房地產(chǎn)貸款總量不高，目前的占比為5.84%，其中，包含了土地儲備貸款和保障房貸款，純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款很少。

一般來說，各土地儲備機(jī)構(gòu)承諾還款資金來源主要是土地出讓金收入，部分貸款附帶簽訂銀行、財政、土地儲備機(jī)構(gòu)三方協(xié)議，由財政承諾承擔(dān)最終還款責(zé)任。

然而，土地作為抵押物的價值正在政策影響下發(fā)生動搖，根據(jù)國泰君安證券9日發(fā)布的研報統(tǒng)計，近兩周以來全國16個城市累計土地成交金額同比降33%，一線城市累計同比降59%，二線城市累計同比降18%。2012年以來，累計流拍146宗,占推出宗數(shù)的5.0%,其中住宅流拍52宗。

“儲備土地抵押貸款的期限一般在三年期以內(nèi)，土地價格波動確實是需要考慮，但風(fēng)險會不會集中爆發(fā)，可能更重要的是政府的態(tài)度。”一位地方城商行人士表示，出于各種目的地方政府不會輕易破壞信用。

實際上，儲備土地抵押還有一定的法律風(fēng)險，土地儲備機(jī)構(gòu)由政府出面組成，是根據(jù)政府的委托或授權(quán)行使某些特定職能的部門，并不是嚴(yán)格意義上的市場主體。從《擔(dān)保法》及相關(guān)法律法規(guī)來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位作為保證人不具備法律效力，即使以國有土地使用權(quán)作為抵押物，其抵押的有效性在法律上也尚無定論。

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