每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉林鵬 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 劉林鵬 發(fā)自成都

房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o絲毫松動(dòng)的跡象，房產(chǎn)稅或在全國大面積鋪開。在房地產(chǎn)企業(yè)一片風(fēng)聲鶴唳之時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（HK.01638，以下簡稱佳兆業(yè)）卻上調(diào)了今年的目標(biāo)業(yè)績。這個(gè)在同行看來有些“另類”的舉動(dòng)背后，有著怎樣的商業(yè)邏輯？

佳兆業(yè)從一個(gè)民營企業(yè)發(fā)展為上市公司、從單一城市向全國布局、從年銷售額只有10億元向年銷售額153億元飛躍，在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，佳兆業(yè)在業(yè)績上的“彎道超車”有何秘訣？

帶著上述種種疑問，5月18日上午《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了佳兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)成都公司董事長喻維選。

在喻維選看來，規(guī)模迅速擴(kuò)大，主要是公司把握調(diào)控下關(guān)注剛需的趨勢，走高性價(jià)比的路線并奉行快速開發(fā)、銷售、周轉(zhuǎn)，以及城市更新雙軌并行的策略。他認(rèn)為，調(diào)控將成為常態(tài)，在中央調(diào)控投資和投資性需求的抑制很堅(jiān)定的情況下，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該大力關(guān)注剛性需求，尤其是關(guān)注首次置業(yè)的需求，掌握政策的脈絡(luò)。

采用“雙軌戰(zhàn)略”

NBD：2011年是地產(chǎn)調(diào)控非常嚴(yán)厲的一年，請問在此種背景下佳兆業(yè)的業(yè)績?nèi)绾危?/p>

喻維選：2011年佳兆業(yè)集團(tuán)完成合約銷售金額153億元，同比增長52%；完成合約銷售面積218萬平方米，同比增長149%。公司實(shí)現(xiàn)收益108.35億元，相比2010年的77.56億元，同比增長40%。這是繼2009年上市以來，佳兆業(yè)連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)業(yè)績快速增長，公司銷售規(guī)模復(fù)合增長率76%。

NBD：佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的秘訣是什么？

喻維選：主要是佳兆業(yè)采取了“雙軌戰(zhàn)略”，即以快速周轉(zhuǎn)為核心，將業(yè)務(wù)版圖延伸至二三線及以下城市、集中剛需、合理議價(jià)等經(jīng)營戰(zhàn)略，以及緊密配合地方政府在城市化進(jìn)程中擔(dān)當(dāng)?shù)倪\(yùn)營商角色。正是這種雙軌戰(zhàn)略相互配合，使佳兆業(yè)保持了業(yè)績高增長。作為項(xiàng)目來講，從不捂盤，不惜售。NBD：能否介紹一下佳兆業(yè)的“雙軌戰(zhàn)略”？

喻維選：“雙軌戰(zhàn)略”是指快速開發(fā)、銷售、周轉(zhuǎn)與城市更新雙軌并行的策略。2011年銷售業(yè)績目標(biāo)的完成，得益于準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上針對二三線城市規(guī)模龐大的剛需市場需求。在2011年的銷售情況中，剛需產(chǎn)品的銷售套數(shù)比例90%，面積比例為80%，金額比例為72%。佳兆業(yè)去年最快的項(xiàng)目從拿地到開盤只有6個(gè)半月時(shí)間，即使是一些銷售標(biāo)準(zhǔn)要求較高的地區(qū)，可能就再多兩個(gè)半月時(shí)間。在市場波動(dòng)明顯的情況下，2011年公司去化率達(dá)到70%，明顯高于行業(yè)平均水平。

NBD：地產(chǎn)調(diào)控絲毫未見松動(dòng)跡象，請問佳兆業(yè)今年的業(yè)績目標(biāo)有何變化？

喻維選：在2012年市場普遍預(yù)期不明朗的時(shí)候，佳兆業(yè)業(yè)績增長至165億元，比去年增長10%。今年前兩個(gè)月是傳統(tǒng)淡季，但公司銷售情況有較大突破，已完成合約銷售16.09億元，完成今年目標(biāo)任務(wù)的約10%。2012年整體在建面積將略高于2011年，預(yù)計(jì)去化率將維持在70%。

NBD：佳兆業(yè)在管理模式上有何特點(diǎn)？

喻維選：佳兆業(yè)使用“扁平化、集權(quán)化、動(dòng)態(tài)管理化”的管理模式，管理層級(jí)清晰，并且有完整的考核機(jī)制作為保障。高效團(tuán)隊(duì)使得佳兆業(yè)真正體現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)的運(yùn)作，六個(gè)半月就能夠讓一個(gè)項(xiàng)目開盤，并且銷售業(yè)績擠入當(dāng)?shù)厥袌龅那叭祝热缭谥曛?、成都、長沙、南充等地，成為成長性良好、架構(gòu)合理的企業(yè)。

今年九成產(chǎn)品針對剛需

NBD：請問在佳兆業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，剛需產(chǎn)品處于怎樣的一個(gè)位置？

喻維選：在中央調(diào)控投資和投資性需求的抑制很堅(jiān)定的情況下，房企應(yīng)該大力關(guān)注剛性需求，尤其是關(guān)注首次置業(yè)的需求，掌握政策的脈絡(luò)。佳兆業(yè)集團(tuán)70%是普通住宅，今年推出超過300萬平米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅。

佳兆業(yè)的開發(fā)策略以剛性需求為目標(biāo)。從2011年開始佳兆業(yè)進(jìn)入三四線城市，僅2011年就進(jìn)入16個(gè)城市。房地產(chǎn)行業(yè)在度過黃金十年后，傳統(tǒng)的模式亟待改變，作為企業(yè)而言，產(chǎn)品上應(yīng)關(guān)注剛需，而合作開發(fā)將成為轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢。

NBD：與省會(huì)城市相比，三、四線城市是否將成為房地產(chǎn)行業(yè)的藍(lán)海？

喻維選：省會(huì)和三、四線城市各有優(yōu)劣。以四川為例，成都市的市場大、購買力強(qiáng)，但是競爭很殘酷。而三、四線城市的人口少，需求量更少，但是競爭沒那么激烈，搶先進(jìn)入三、四線城市，很容易確立在該城市的主導(dǎo)地位。我們進(jìn)入三、四線城市是有選擇性的，不會(huì)盲目進(jìn)入，具體考核指標(biāo)包括城市的人口、GDP、競爭情況等。

NBD：近年來，許多開發(fā)商熱衷于做城市綜合體，對此您怎么看？

喻維選：城市綜合體在各大城市遍地開花。不過，開發(fā)商不能盲目做城市綜合體，要量力而行。因?yàn)槌鞘芯C合體會(huì)給開發(fā)商造成較大的資金壓力，與此同時(shí)，受調(diào)控的影響也較大。

支持首次置業(yè)需求

NBD：現(xiàn)在是樓市調(diào)控關(guān)鍵期，請問喻總怎么看待限購房等樓市政策？您認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對？

喻維選：限購是一種行政手段。從長遠(yuǎn)來講，房地產(chǎn)要走向穩(wěn)定，還是要采用經(jīng)濟(jì)手段。本輪的調(diào)控實(shí)際上是2008年調(diào)控的延續(xù)。當(dāng)時(shí)由于金融危機(jī)，國家從大局出發(fā)停止了調(diào)控。之后兩年房地產(chǎn)市場又開始火爆，其他條件也成熟了，所以政府啟動(dòng)了新的調(diào)控。其實(shí)2008年之后，我們就預(yù)料到很快會(huì)有新一輪的調(diào)控。所以，本輪調(diào)控對我們公司有影響，但壓力并不大。

越是市場低迷的時(shí)候，越是我們出手拿地的時(shí)候。佳兆業(yè)近年發(fā)展穩(wěn)健，就是因?yàn)閷κ袌稣甙盐諟?zhǔn)確。據(jù)我觀察，未來企業(yè)要立足于不敗之地，需要把國家大形勢看清楚。

NBD:此前佳兆業(yè)總裁金志剛在接受采訪時(shí)說，支持首套置業(yè)，要像支持保障房一樣。您對此有何看法？

喻維選：我非常贊同這種觀點(diǎn)。房產(chǎn)調(diào)控的是泡沫，不能打壓剛需。一般來說，老百姓第一套房都是剛需，需要支持。從支持的方式來講，首先是從經(jīng)濟(jì)上支持，比如利率支持，首付支持等，這樣滿足住者有其屋，提升老百姓幸福感；第二，現(xiàn)在城市里工作的很多人，有些由于戶籍原因買不到房，因此，建議適當(dāng)放寬對首套購房人的資質(zhì)要求。

NBD：在您看來，首套置業(yè)的房貸利率是否應(yīng)該有所調(diào)整？

喻維選：目前的信貸政策對首次置業(yè)的開發(fā)貸款基本上一刀切，整個(gè)開發(fā)貸款都被嚴(yán)格控制，會(huì)造成將首次置業(yè)開發(fā)和投資客戶混為一談，導(dǎo)致的后果是面向首次置業(yè)的客戶這一部分的產(chǎn)品需求被“誤傷”。所以金總提出，對于這些比較純粹面向首次置業(yè)的客戶的樓盤 （其購買的產(chǎn)品為90平方米以下），應(yīng)該像支持保障房一樣支持它。

NBD：請問佳兆業(yè)當(dāng)前的土地儲(chǔ)備是怎樣一個(gè)狀態(tài)，能否介紹一下佳兆業(yè)在全國的擴(kuò)張計(jì)劃？

喻維選：佳兆業(yè)致力于全國擴(kuò)張，目前已擁有24個(gè)城市的60個(gè)項(xiàng)目，基本完成了珠三角、西部、環(huán)渤海、中部、長三角五大區(qū)域的布局。佳兆業(yè)布局的前瞻性明確，在關(guān)注一、二線城市的同時(shí)，發(fā)展有潛力的三、四線城市，有效分散了調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。截至2011年底，佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到2340萬平方米，足夠滿足5年發(fā)展的需求。

（實(shí)習(xí)生熊玥伽對本文亦有貢獻(xiàn)）