每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自海南陵水    

每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自海南陵水

被雅居樂稱為 “鬼斧神工 自然天成”的清水灣高爾夫球場幾乎占據(jù)了海南最美海灣之一——清水灣最好的地段，而這個“國際頂級濱海球場”也著實給清水灣項目的銷售增色不少。不過，近日《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雅居樂在海南的分公司——海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營范圍并不包括高爾夫球場。

國土部早在2004年就發(fā)文禁止報建高爾夫球場，雅居樂2006年拿到清水灣地塊，這個高球場卻能順利獲批，不免讓人產(chǎn)生懷疑。

高球場圈地逾2300畝

位于海南省陵水縣英州鎮(zhèn)清水灣大道一旁的清水灣高爾夫球場在雅居樂看來是“兼具觀賞性與挑戰(zhàn)性的國際頂級濱海球場”（據(jù)清水灣高爾夫球會的宣傳資料）。

該球場會所的一位接待人員介紹稱，球場共有兩處，分別為A場和B場，在球場內(nèi)，高爾夫球場標志性的沙坑、球道清晰可見。

會所提供的文字資料顯示，該球場系某美國著名公司設計，其中A球場占地面積1291畝，人工湖面積則達到71982平方米，而B球場占地面積則為1141畝，人工湖面積8.1萬平方米，且為“18洞世界錦標賽級高爾夫球場，并配備18洞燈光”。由此不難得出，清水灣高爾夫球場的占地面積超過2300畝。上述兩個球場共包括3座18洞的標準球場。

除標準的高爾夫球場之外，位于會所的正對面，還建有一座練習場，資料顯示，該練習場系“擁有19個打位的燈光練習場”。

記者獲悉，該球場周邊配套除一座國際會議中心、世界奢華品牌專營店匯聚的商業(yè)街、超豪華貴族游艇會之外，還包括多達6家的國際頂級品牌酒店，其中萊佛士酒店已在建設中。

當然，與其他高球場項目類似的是，雅居樂在其周圍開發(fā)的更多的依然是住宅項目，其中就包括海景、高爾夫景、山景別墅以及洋樓。

據(jù)搜房網(wǎng)資料，清水灣蔚藍高爾夫組團已開售，濱海果嶺洋房均價22000元/平方米，酒店式公寓28000元/平方米，別墅售價則高達40000元/平方米。

雅居樂方面的資料顯示，海南清水灣綜合項目的總占地面積為1.5萬畝，目前已開發(fā)完成超過300萬平方米，換言之，清水灣高球場的占地面積已經(jīng)超過已完成開發(fā)量的一半。

違反國土部禁令

清水灣項目是雅居樂花費重金打造的綜合性旅游項目，其項目相關負責人曾在去年表示，該項目已累計完成投資100億元。

從2007年開始，雅居樂就不遺余力地在陵水縣拿地，其公告顯示，雅居樂前后3次分別以10.18億元、9億元以及5億元的代價拿到多幅地塊，總占地面積超過450萬平方米。

雅居樂2008年年報顯示，截至2008年4月份，雅居樂為清水灣項目所圈定的地塊占地面積已經(jīng)接近740萬平方米。

對于這些地塊的用途，雅居樂公告顯示的是“住宅及配套、商業(yè)及辦公、酒店”，并未明確提出開發(fā)高爾夫球場。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱上述地塊的出讓記錄得出，雅居樂獲得該地塊的用途為“旅游”，建設項目包括頂級酒店和旅游度假區(qū)。

上述信息中并未明確雅居樂獲得的地塊是否允許開發(fā)高爾夫球場。對此，綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，按照國家規(guī)定，“旅游用地”并不包括高爾夫球場，如果要報建高爾夫球場，開發(fā)單位需要單獨立項。所以一般情況下，如果報建高爾夫球場，在土地性質(zhì)中應該是要明確注明的。

實際上，早在雅居樂拿地之前的2004年，建設高爾夫球場就已經(jīng)不是被允許的。

2004年1月10日，國務院辦公廳就下發(fā)了 《關于暫停新建高爾夫球場的通知》，要求自通知印發(fā)之日起至有關新的政策規(guī)定出臺前，地方各級人民政府、國務院各部門一律不得批準建設新的高爾夫球場項目。在此之前未按規(guī)定履行規(guī)劃、立項、用地和環(huán)境影響評價等建設審批手續(xù)而擅自開工的高爾夫球場項目一律停止建設，尚未開工的項目一律不許動工建設。

2007年，雅居樂拿到清水灣項目用地之時，國土部的“禁令”已經(jīng)生效，這也就意味著，清水灣高爾夫球場已經(jīng)違反了國土部的相關規(guī)定。

但對于這樣一個占地面積超過2300畝，占據(jù)了所謂的“最美海灣”高爾夫球場，一旦建成，受關注程度勢必不可小覷，當?shù)乇O(jiān)管部門為何敢于批準這樣的項目？截至發(fā)稿前，陵水縣和海南省國土部門并未給出解釋。

公司經(jīng)營范圍不包括高爾夫

按照國土部的“禁令”，清水灣高爾夫球場已涉嫌違規(guī)開發(fā)，開發(fā)商理應無法獲得高爾夫球場的經(jīng)營資格。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查的情況印證了這一推斷。

海南省工商局資料顯示，于2006年9月4日登記成立的“海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”注冊資本21億（港元），經(jīng)營范圍包括“海南省陵水黎族自治縣0001、0002、0003、0004、0005、0006、0007、0008、0009、0010、0011、0012、0013、2007-014、2007-018號地塊（即清水灣項目地塊）的開發(fā)建設與經(jīng)營管理，養(yǎng)老項目、旅游項目、溫泉項目開發(fā)，農(nóng)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、海洋生物項目開發(fā)，賓館、酒店開發(fā)管理，建材、裝飾材料、基礎設施項目的投資和經(jīng)營”。

此外，雅居樂年報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂占有上述“海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海南雅居樂）”100%的股權，意味著海南雅居樂系雅居樂在海南的全資子公司，清水灣項目的實際開發(fā)商即是海南雅居樂。

從上述資料不難看出，海南雅居樂的經(jīng)營范圍并不包括 “高爾夫球場”，廣東浩源律師事務所律師徐玉發(fā)指出，上述登記資料中的“旅游項目”等并不能包含高爾夫球場，由于近幾年國家對高爾夫球場的開發(fā)、經(jīng)營監(jiān)管十分嚴格，在工商登記資料中，如果被允許經(jīng)營高爾夫球場，則應該特別注明。

徐玉發(fā)認為，按照工商登記資料，雅居樂實際上已經(jīng)超越了法定的經(jīng)營范圍，屬于違規(guī)經(jīng)營。

對于清水灣高爾夫球場為何能獲批以及被許可經(jīng)營，海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理簡毓萍表示“正在休假中，對相關情況不是很了解”，記者隨后向雅居樂方面發(fā)出了采訪函，但截至發(fā)稿前，并未獲得回復。

高端住宅“反哺”球場巨額投入

在宋丁看來，無論是違規(guī)開發(fā)還是違規(guī)經(jīng)營，高爾夫球場的違法案例在全國來說數(shù)不勝數(shù)，目前全國范圍內(nèi)大大小小的高爾夫球場已經(jīng)超過700家，遠遠超過國家規(guī)定的數(shù)量。

是什么原因讓眾多開發(fā)商敢于鋌而走險，宋丁認為，開發(fā)高爾夫球場實則是“醉翁之意不在酒”，一般來說，開發(fā)商都會在高爾夫球場周圍開發(fā)一些配套項目，如星級酒店、別墅豪宅以及其他商業(yè)配套等，借高爾夫球場來拉動銷售，同時“反哺”高爾夫球場的巨額投入。

清水灣高爾夫球場的情況正是如此，前述所謂“國際會議中心”、“超豪華貴族游艇會”、“國際頂級品牌酒店”以及別墅洋樓等，正是分布在高爾夫球場周圍的配套項目，其中，位于球場旁邊的“蔚藍高爾夫”組團的別墅售價高達40000元/平方米，是該項目整體均價的兩倍。

新浪房產(chǎn)的資料顯示，“蔚藍高爾夫”組團總建筑面積為387292.23平方米，其中高層住宅23幢，共2253戶，建筑面積252168.85平方米，低層住宅411幢，建筑面積87328.47平方米。

按照該組團最低22000元/平方米的均價估算，處于高爾夫球場周圍的“蔚藍高爾夫”組團的銷售額預計會超過75億元。

“一般情況下，高爾夫球場周邊配建200至300套別墅是很正常的”，宋丁指出，雖然高爾夫球場消費較高，但還是需要一些常住的會員來維持運營，在其周邊配建別墅或者酒店式公寓就是出于“留”住會員的目的。

按照宋丁的透露，一座普通的18洞標準球場的總投入大約在5000萬元左右，但如果配套更好的話，則不下億元，由此看來，清水灣高爾夫球場擁有的3座18洞的標準球場的投入至少在3億元。

即便如此，相對于周邊高端住宅的銷售額而言，3億元也只是一個“零頭”。

宋丁指出，如果沒有周邊配套的收入，僅僅依靠會員來打球，“高爾夫球場的投資回報期會很漫長”。