每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻 葉書利 發(fā)自上海 深圳 北京    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻 葉書利 發(fā)自上海 深圳 北京

近期，外資投行頻繁預(yù)測(cè)樓市調(diào)控政策將在年內(nèi)有松動(dòng)，給出的理由是地方財(cái)政收入可能受不動(dòng)產(chǎn)投資及建筑開工面積的快速下降的拖累而出現(xiàn)下滑。然而，去年房地產(chǎn)業(yè)的稅收數(shù)據(jù)，使上述預(yù)測(cè)的可靠性受到質(zhì)疑。和訊房地產(chǎn)頻道提供的146家A股上市地產(chǎn)公司去年稅收交納資料顯示，這些房企2011年整體支付的稅費(fèi)比2010年增長(zhǎng)了42%，而同期這些地產(chǎn)公司的整體凈利僅僅增加了18%。

是什么原因?qū)е麻_發(fā)商的稅收支出大幅增長(zhǎng)？業(yè)內(nèi)對(duì)此有兩種看法。一是房企業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)令企業(yè)稅費(fèi)支出增長(zhǎng)；二是去年政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管加強(qiáng)，很多地產(chǎn)公司因土地增值稅清算加強(qiáng)而支付了更多的稅費(fèi)。

蘭德地產(chǎn)策略咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶認(rèn)為，從稅收增長(zhǎng)的幅度看，很有可能是因?yàn)橥恋卦鲋刀悺⑵髽I(yè)所得稅等稅收征管力度加強(qiáng)。如果這種說法成立，那么房企可能會(huì)因?yàn)槎愂盏恼鞴芰Χ燃哟蠖庥龈鼑?yán)峻的財(cái)務(wù)壓力。

多家房企稅費(fèi)支出大幅增長(zhǎng)

根據(jù)和訊房地產(chǎn)頻道提供數(shù)據(jù)，A股主要上市地產(chǎn)公司2011年的稅收支出均較前一年有大幅增長(zhǎng)。其中保利地產(chǎn)增幅明顯，2010年公司各項(xiàng)稅費(fèi)支出僅有67.04億元，而2011年支付的稅費(fèi)一舉增至113.12億元，增幅近70％；萬科2011年支付的稅費(fèi)也由前一年的93.82億元增長(zhǎng)至146.98億元。除此外，金地、招商、金融街、中航等房企2011年度支付的稅費(fèi)均較前一年有大幅增長(zhǎng)，其中，中糧地產(chǎn)的土地增值稅支出增長(zhǎng)超過100%。

也有部分房企的稅費(fèi)支出較前一年明顯下降。比如，榮豐控股去年的稅費(fèi)支出由2010年的6000多萬元，銳減至3000多萬元；世紀(jì)星源的稅費(fèi)支出由前一年的4000多萬銳減至1000多萬元。但稅收支出大幅減少的公司，多為中小地產(chǎn)商，數(shù)量和繳稅金額占行業(yè)比重不大。

類似保利、萬科這樣的大型地產(chǎn)公司很顯然已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)的主體，僅上述兩家公司去年支付的稅費(fèi)就占到了整個(gè)140多家A股上市公司繳納稅費(fèi)的33%。

財(cái)政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)土地增值稅同比增長(zhǎng)61.3%，城鎮(zhèn)土地使用稅同比增長(zhǎng)21.7%，房產(chǎn)稅同比增長(zhǎng)23.3%，高于稅收總收入增幅。

中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬認(rèn)為：造成房企的稅收增長(zhǎng)重要原因，是部分地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的結(jié)果。以萬科為例，該公司2011年的營(yíng)業(yè)收入較前一年增長(zhǎng)了41%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)了32.52%。業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致萬科的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅大幅增長(zhǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱萬科的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司去年?duì)I業(yè)稅達(dá)到77.78億元，較前一年增長(zhǎng)了38%，所得稅則增加了32%，僅上述兩項(xiàng)稅收就超過了110億元。

和萬科的情況相同，保利地產(chǎn)2011年的營(yíng)業(yè)收入也較前一年增長(zhǎng)了31%，帶動(dòng)當(dāng)期的營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)了41%以上，企業(yè)所得稅增長(zhǎng)了42%。

但萬科、保利等少數(shù)房企的情況，不足以說明房地產(chǎn)企業(yè)稅收增長(zhǎng)的根本原因。和訊房地產(chǎn)頻道提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，140多家上市地產(chǎn)企業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度只有20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于稅收支出增長(zhǎng)的速度。這就顯示，業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的增長(zhǎng)，并不是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收支出的全部原因。

征管力度正在加強(qiáng)？

那么，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增幅放緩，地產(chǎn)類企業(yè)上市公司整體凈利增長(zhǎng)水平只有18%的情況下，稅費(fèi)支出增長(zhǎng)卻超過42%，背后的真正原因是什么？

上海一家房地產(chǎn)公司的董秘告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)稅收，尤其是土地增值稅的征收力度正在加強(qiáng)。中海地產(chǎn)的一內(nèi)部人士也向記者透露，青島等城市對(duì)土地增值稅的征收力度從去年開始增強(qiáng)，有的項(xiàng)目一次性清算的土地增值稅就達(dá)8億元。

上海新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元也向記者表示，去年稅務(wù)部門確實(shí)加大了對(duì)各類稅收的征管力度，土地增值稅成為被嚴(yán)格征管的稅種。

深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華進(jìn)一步透露，一般土地增值稅的清算會(huì)發(fā)生在項(xiàng)目銷售完成后的兩年，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售在2009年和2010年最為火爆。按照這一規(guī)律，去年和今年的土地增值稅的清算將大幅增加。他同時(shí)表示，由于市場(chǎng)交易量的下滑，發(fā)生在交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收相應(yīng)下降，土地增值稅因此成為彌補(bǔ)稅收收入下滑的重要保證。

事實(shí)上，去年12月27日，國(guó)家稅務(wù)總局黨組書記、局長(zhǎng)肖捷非常明確地要求各地做好土地增值稅清算工作。

和訊房產(chǎn)頻道提供的數(shù)據(jù)顯示，140多家上市公司即期土地增值稅由2010年的98.24億元增長(zhǎng)至去年的121.7億元，增幅超過20%。

值得注意的是，今年2月份，財(cái)政部曾公布了去年的土地增值稅收入情況，土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入2062.51億元，同比增長(zhǎng)61.3%，占稅收總收入的比重為2.3%。

這些數(shù)據(jù)或許可以表明主要A股上市地產(chǎn)公司2011年的稅收支出的增加與稅收征管力度加強(qiáng)存在一定的聯(lián)系，而對(duì)于部分尚未清算土地增值稅的房企來說，稅收征管加強(qiáng)，或?qū)⒔o他們帶來更大的壓力。

/案例1/

億城股份稅費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入近24%銷售受阻疊加資金鏈壓力

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

在和訊房地產(chǎn)頻道提供的146家上市房企數(shù)據(jù)中，億城股份（000616,SZ）的稅費(fèi)在營(yíng)業(yè)收入中所占的比例高出行業(yè)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)。由于資金鏈正受到龐大的開工建設(shè)與高額稅費(fèi)的雙重壓力，目前億城股份正通過變賣家產(chǎn)等方式四處籌資。

稅費(fèi)額等同于利潤(rùn)額

2011年財(cái)報(bào)顯示，億城股份支付的各項(xiàng)稅費(fèi)總額大約為5.14億元，占億城股份營(yíng)業(yè)收入21.56億元的近24%，與2011年公司5.146億元利潤(rùn)總額相當(dāng)。泛海建設(shè)（000046,SZ）一位高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，一般來說，一個(gè)拿地時(shí)間在2007年后的項(xiàng)目，各種稅費(fèi)在收入中的占比約15%。由此看來，億城股份近24%的比例高出行業(yè)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)。

以億城股份的歷史數(shù)據(jù)來比較，24%的比例也算極高。億城股份2010年財(cái)報(bào)顯示，2010年億城股份營(yíng)業(yè)收入約30.74億元，利潤(rùn)總額約7.9億元，當(dāng)年度所交各種稅費(fèi)支出額近4.08億元。換算下來，2010年億城股份稅費(fèi)支出在營(yíng)業(yè)收入中的占比為近13.3%，占當(dāng)年度利潤(rùn)總額的約52%。

從絕對(duì)值的角度來看，在2011年億城股份營(yíng)業(yè)收入同比下降29.86%，利潤(rùn)總額同比下降35%的情況下，億城股份所交稅費(fèi)卻同比上升約26%。

一位證券公司分析師表示，億城股份2011年所交稅費(fèi)的絕對(duì)值與在營(yíng)業(yè)收入中的高占比，是項(xiàng)目結(jié)算周期導(dǎo)致的增值稅增加所致。伴隨多個(gè)項(xiàng)目即將竣工，億城股份類似的稅費(fèi)高占比的情況可能還會(huì)延續(xù)，從而給資金鏈帶來壓力。

開工量大增擠壓資金鏈

除了稅費(fèi)支出外，億城股份資金鏈的最大壓力來自于開工量。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)億城股份2011年年報(bào)相關(guān)資料匯總后發(fā)現(xiàn)，公司去年與今年在建或預(yù)計(jì)將建的項(xiàng)目量為11個(gè)，其中5個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資量皆在14億元或以上。如北京燕西華府開工時(shí)間為2011年1月，預(yù)計(jì)下批竣工時(shí)間為2012年12月，預(yù)計(jì)投資總額在69億元。該項(xiàng)目近兩年的投入額為2011年億城股份營(yíng)業(yè)收入的320%。該項(xiàng)目將于2013年3月開工的下一期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資總額也高達(dá)69億元。

北京住建委官網(wǎng)資料顯示，自去年國(guó)慶節(jié)后，北京燕西華府先后推出三批房源，合計(jì)169套，擬售價(jià)區(qū)間在3.6萬~6.8萬元/平方米。截至今年5月22日，簽約量為22套，簽約率不到13％；于2012年1月1日推出的第三批房源，合計(jì)供應(yīng)房源量為20套，目前零成交?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，已開盤近7個(gè)月和6個(gè)月的燕西華府項(xiàng)目第一批與第二批房源，截至5月22日的銷售回款額分別為2.58億元和9971萬元，合計(jì)約3.58億元，僅相當(dāng)于北京燕西華府這一期69億元預(yù)計(jì)總投資額的5.2%。

變賣家產(chǎn) 四處籌資

龐大的建設(shè)資金需求和高稅費(fèi)占比，導(dǎo)致在地產(chǎn)調(diào)控下銷售不暢的億城股份資金鏈壓力疊加。

5月18日，億城股份發(fā)布公告稱，5月17日，億城股份及全資子公司北京萬城置地以1.77億元將大連渤海飯店有限公司出讓給了億城股份第一大股東乾通科技實(shí)業(yè)有限公司。億城股份與北京萬城置地分別持有被出讓公司70%和30%股權(quán)，通過此筆家產(chǎn)的變賣，兩者可分別獲得5317.91萬元和12408.45萬元現(xiàn)金。

一位業(yè)內(nèi)人士透露，億城股份本次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，除了產(chǎn)品線調(diào)整的考慮外，也是因?yàn)楣举Y金鏈緊張。上述公告指出，通過本次交易，公司回籠資金17726.36萬元，增強(qiáng)了公司抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

實(shí)際上億城股份的資金壓力，也可以透過頻繁的股權(quán)質(zhì)押和擔(dān)保融資行動(dòng)中窺見一二。

4月25日，億城股份發(fā)布關(guān)于為子公司提供擔(dān)保的公告，公告顯示，億城股份全資子公司北京西海龍湖置業(yè)有限公司通過交通銀行青島分行向誠(chéng)通融資租賃有限公司申請(qǐng)委托貸款人民幣7000萬元，委托貸款期限為6個(gè)月。

對(duì)于此筆融資的目的，公告中明確為“補(bǔ)充西海龍湖流動(dòng)資金，推進(jìn)各項(xiàng)工作的開展”。實(shí)際上，此筆融資就是為了緩解負(fù)債率高企的北京西海龍湖置業(yè)有限公司資金鏈壓力。上述公告披露，截至2011年12月31日，北京西海龍湖置業(yè)有限公司總資產(chǎn)為248541.97萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為93%。

北京西海龍湖置業(yè)有限公司的情況并非個(gè)案。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，去年11月11日以來，億城股份為旗下4家子公司提供過融資擔(dān)保，4家子公司在融資時(shí)的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)79.58%、83.23%、78.24%和93%。

億城股份2011年財(cái)報(bào)顯示，截至2011年12月31日，公司貨幣資金余額由年初的18.76億元驟降至8.6億元，下降幅度高達(dá)約54%。對(duì)此，國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明表示，“億城資產(chǎn)負(fù)債率62％尚處合理范圍，但年末貨幣資金僅8.6億元，對(duì)短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債覆蓋不足，需要銷售回款支持。”

湘財(cái)證券房地產(chǎn)研究員蘇多永分析后指出，2012年一季報(bào)億城股份的凈負(fù)債率高達(dá)171.97%,相對(duì)于行業(yè)平均水平較高；期末貨幣資金量為12.33億元，低于當(dāng)期14.56億元的短期借款以及一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債合計(jì)額。

/案例2/

萬科去年稅費(fèi)146.98億元超凈利潤(rùn)50%

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

近日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在講話中提及房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩(wěn)定增長(zhǎng)，給市場(chǎng)很多想象的空間。但是，針對(duì)樓市的調(diào)控政策并沒有放松的意向。另一方面，持續(xù)的樓市調(diào)控政策，使得各地方政府部門財(cái)政收入大受影響。在這種情況下，近年來針對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管越來越嚴(yán)格，房企每年實(shí)際支付的稅收呈不斷上升趨勢(shì)。

5月22日，《2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》發(fā)布，該報(bào)告顯示滬深股市以及境外上市的176家房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為55.91億元，同比微漲2.49%，漲幅同比減少了56個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值15.56億元，同比下降3.90%。

受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，樓市成交量下降，房企凈利潤(rùn)水平出現(xiàn)同比下降，曾經(jīng)的“暴利”行業(yè)，利潤(rùn)正逐漸變?nèi)?。相比之下，由于各地方政府加大了與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收征管力度，房企每年支付的各項(xiàng)稅費(fèi)大幅增加，甚至超過了房企凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度。

房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科2009~2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬科近3年的凈利潤(rùn)分別為53.3億元、72.8億元、96.2億元，同比增幅為32.1%、36.65%、32%。而萬科直接支付的各種稅費(fèi)分別為65.37億元、93.82億元、146.98億元，2010年和2011年的稅費(fèi)增長(zhǎng)幅度為43.5%、56.67%。2009~2011年，萬科總共支付的稅費(fèi)總額為306.17億元，凈利潤(rùn)總額僅為222.3億元。2011年，公司支付的稅費(fèi)是凈利潤(rùn)的1.5倍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，萬科每年支付的稅費(fèi)總額均超過當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，稅費(fèi)同比增幅也大大超過公司凈利潤(rùn)。而2009~2011年3年間，萬科每年支付的稅費(fèi)與凈利潤(rùn)的比例分別為122.64%、128.87%、152.78%。

萬科年報(bào)中還顯示，2010年萬科所得稅為31.01億元，同比增加41.77%；2011年所得稅為42.06億元，同比增長(zhǎng)35.64%。對(duì)此，萬科解釋稱是由于利潤(rùn)總額的增加所致。

/案例3/

所得稅負(fù)債超去年稅務(wù)支出SOHO中國(guó)多項(xiàng)目達(dá)到清算條件

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

如果政府加大對(duì)房企稅收的征管力度，那目前還沒開始大規(guī)模清算土地增值稅的企業(yè)或?qū)⒊蔀橹攸c(diǎn)。

目前最接近于清算條件的或許是SOHO中國(guó)（00410,HK）。公司年報(bào)顯示，目前銀河SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)等項(xiàng)目的銷售比例均已超過了總可售面積的90%。按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，這些項(xiàng)目都已進(jìn)入可清算范圍。

去年，SOHO中國(guó)的凈利潤(rùn)為44億元，創(chuàng)造了過去5年的最高水平，但實(shí)際支付的所得稅僅為29億元。由于去年應(yīng)付的稅項(xiàng)并沒有在當(dāng)年度全部付清，SOHO中國(guó)的所得稅負(fù)債因此和去年相比并沒有明顯下滑。根據(jù)該公司2011年的年報(bào)，包括企業(yè)所得稅和土地增值稅，SOHO中國(guó)的所得稅負(fù)債總額達(dá)到56.82億元。

SOHO中國(guó)旗下多個(gè)項(xiàng)目于2010年就達(dá)到土地增值稅清算條件。根據(jù)當(dāng)時(shí)的年報(bào)，SOHO嘉盛中心其時(shí)的銷售比率達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的95%，而銀河SOHO和SOHO東海廣場(chǎng)的銷售比率分別達(dá)到81%和82%。根據(jù)公司2010年年報(bào)，SOHO中國(guó)的所得稅負(fù)債也達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的69.66億元，但SOHO中國(guó)并沒有在去年將上述所得稅負(fù)債全部支付。該公司的綜合現(xiàn)金流量表顯示，去年支付的所得稅支出只有29億多元。

上海中原房地產(chǎn)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申請(qǐng)清算土地增值稅，很多公司的土地增值稅實(shí)際上僅限于預(yù)繳。

SOHO中國(guó)也在去年回應(yīng)稱，該公司的稅負(fù)按時(shí)支出，賬上應(yīng)付稅款并不會(huì)在當(dāng)年度全部支付。

相比現(xiàn)金及等價(jià)物超過100億元的SOHO中國(guó)，其他一些有巨額所得稅未支付的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)壓力更大。

寶龍地產(chǎn)（01238,HK）在其財(cái)報(bào)中明確，該公司的部分土地增值稅尚未與多數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)完成結(jié)算。根據(jù)年報(bào)，該公司去年支付的土地增值稅和企業(yè)所得稅僅為5億元，而尚未支付的土地增值稅及企業(yè)所得稅等達(dá)到19億元。

同樣，根據(jù)雅居樂（03383,HK）年報(bào)，其土地增值稅加上企業(yè)所得稅的應(yīng)付所得稅規(guī)模達(dá)到84億元，但去年該公司支付的土地增值稅和企業(yè)所得稅總規(guī)模僅為33億元。