在“三駕馬車”同時(shí)降速的局勢(shì)下，溫家寶總理“把中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)放在更重要的位置”的講話之后，有針對(duì)性的擴(kuò)大需求政策正在逐步出臺(tái)。地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控卻依然從嚴(yán)從緊，國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控問題上的態(tài)度穩(wěn)健而審慎。不過，受預(yù)調(diào)微調(diào)影響，尤其在前期金融改革的前奏中，地產(chǎn)股已逐步復(fù)蘇，板塊半年漲幅達(dá)19.68%，板塊平均市盈率由1月4日的12.36倍提升到昨天的22.51倍。當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)處在什么樣的階段？相關(guān)政策的出臺(tái)會(huì)給地產(chǎn)股帶來什么轉(zhuǎn)變呢？

穩(wěn)剛需成基調(diào)

穩(wěn)增長(zhǎng)確認(rèn)調(diào)控底部區(qū)域

經(jīng)過兩年的持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)政策的效果逐步顯現(xiàn)。截至去年底，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)得到有效控制，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，現(xiàn)貨去庫存持續(xù)進(jìn)行。資深行業(yè)研究員海通證券(600837)涂力磊注意到，自2011年12月底開始，“穩(wěn)剛需”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新動(dòng)向。他認(rèn)為，政府去年12月降低保障房新開工的同時(shí)重提保證首套房信貸，是管理層對(duì)住房需求的首次積極表態(tài)，這意味著“穩(wěn)定剛需、合理釋放”有望成為后期政策新動(dòng)向。之后，在2012年金融工作會(huì)議上的“加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭貸款需求”的表態(tài)，他認(rèn)為，是穩(wěn)剛需的進(jìn)一步確認(rèn)。

國(guó)元證券(000728)分析師沈亮亮認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的剛需數(shù)量被低估，而投資及投機(jī)的成分被夸大了。據(jù)國(guó)元證券測(cè)算，以結(jié)婚買房為主的“純剛需”以及舊房改造數(shù)量，大致能占到市場(chǎng)需求總量的70%左右，加上存在的部分改善性需求，可以說已基本能維持整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作。今年以來，雖然多地短命房市新政頻繁碰壁，不過，“穩(wěn)剛需”的基調(diào)并沒有再修改。

4月份出臺(tái)的宏觀數(shù)據(jù)顯示投資、消費(fèi)、出口“三駕馬車”同時(shí)出現(xiàn)降速。目前房?jī)r(jià)已處回落區(qū)間，政策調(diào)控層面已不存在繼續(xù)加碼的基礎(chǔ)。這從某種意義上意味著，調(diào)控的底部區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)，“穩(wěn)剛需”政策將是后期市場(chǎng)的主題。據(jù)此，他最近的觀點(diǎn)認(rèn)為，后期早周期的地產(chǎn)股具備投資潛力，投資者可開始積極配置地產(chǎn)龍頭股，此時(shí)配置已是“輸時(shí)間，不輸價(jià)值。”

多次蟬聯(lián)新財(cái)富房地產(chǎn)行業(yè)研究員第二名的中信建投蘇雪晶則更積極樂觀些。她認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入集中度提升時(shí)代。在史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控后，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)前30名市場(chǎng)占有率穩(wěn)步上升。而龍頭房企強(qiáng)大的股東背景及自身雄厚的資金實(shí)力，使其在調(diào)控中的生存環(huán)境要優(yōu)于中小房企，未來市場(chǎng)集中度將會(huì)加速提升，這進(jìn)一步有利房企。她并呼吁：“現(xiàn)在正是配置地產(chǎn)龍頭的歷史性時(shí)刻”。 Wind的相關(guān)研究報(bào)告和數(shù)據(jù)顯示，越來越多的行業(yè)研究員正看多地產(chǎn)股。

區(qū)域性政策造勢(shì)引來活水

從市場(chǎng)的角度來看，今年的地產(chǎn)股已經(jīng)成為權(quán)重藍(lán)籌中表現(xiàn)最出色的板塊，也是兩市累計(jì)漲幅最大的板塊。不過，其中跑出的牛股卻來自區(qū)域性龍頭。

數(shù)據(jù)顯示，今年累計(jì)漲幅最大達(dá)191.92%的地產(chǎn)股浙江東日(600113)則活躍自溫州金融改革實(shí)驗(yàn)試點(diǎn)。這一政策不僅拉開全國(guó)金融改革創(chuàng)新的帷幕，也拉開了區(qū)域地產(chǎn)股活躍的帷幕。同期翻番的牛股還有金豐投資(600606)、中茵股份(600745)等。這個(gè)由區(qū)域政策激活的地產(chǎn)股在之后的新政中不斷在上海、天津等地得到復(fù)制和印證。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一現(xiàn)象也說明，地產(chǎn)股正在借助區(qū)域政策的造勢(shì)來實(shí)現(xiàn)突圍。

繼天津、上海之后，深圳的土地管理制度改革總體方案也有望在近日正式公布。實(shí)際上，在前日的二級(jí)市場(chǎng)上，深圳的地產(chǎn)股就已聞風(fēng)而動(dòng)。當(dāng)日深圳地產(chǎn)股表現(xiàn)得尤為搶眼，其中沙河股份(000014)、深華發(fā)A攜手漲停，深天健、深物業(yè)A也分別大漲6.4%、6.39%，金地集團(tuán)(600383)、世聯(lián)地產(chǎn)(002285)的漲幅均逾3%。資金流向方面，沙河股份、金地集團(tuán)分別凈流入0.97億元、0.81億元；各占其當(dāng)日成交金額的38.04%、16.82%，市場(chǎng)資金的追捧程度可見一斑。

倍新咨詢認(rèn)為，此次深圳土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新力度大，亮點(diǎn)在于工業(yè)廠房用地。以前變更用途須通過政府收回、招拍掛形式，由具資質(zhì)的地產(chǎn)商開發(fā)，改革后可由公司在履行相關(guān)手續(xù)后自主開發(fā)。以這一點(diǎn)比較此前各地的房地產(chǎn)“新政”來看，深圳的地產(chǎn)政策帶有明顯的“深圳色彩”，即通過土地管理改革來整合、推進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。分析人士據(jù)此認(rèn)為，土管制度的改革另辟蹊徑，有望為地產(chǎn)公司帶來較為樂觀的發(fā)展前景。

此外，縮小東西部差距是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共識(shí)，而近日重慶大手筆央企投資顯然很值得關(guān)注。72個(gè)投資協(xié)議投資重慶3500億元，相當(dāng)于重慶2011年GDP的35%，是重慶歷史上最大一筆投資，引得涂力磊等眾多業(yè)內(nèi)人士看好重慶板塊中的工業(yè)、交通、城投類上市公司，也看好重慶的地產(chǎn)概念股如渝開發(fā)、迪馬股份(600565)等。

《證券時(shí)報(bào)》絡(luò)數(shù)據(jù)部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，消息期間，渝開發(fā)累計(jì)上漲0.75%。迪馬股份盡管下跌1.08%，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤，且累計(jì)流入資金860.31萬元。公開信息顯示，迪馬股份一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)431.55萬元，同比增長(zhǎng)22.40%。該公司大股東從去年開始增持，社?；鹪诮衲暌患径热腭v，這也給市場(chǎng)帶來了想象空間。二季度，投資者可多加關(guān)注渝股中的地產(chǎn)股走勢(shì)。

在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的方針下，還有多少驚喜可以出現(xiàn)尚不得而知。不過，涂力磊認(rèn)為，“只要持續(xù)的成交量復(fù)蘇引來基本面的支持，房地產(chǎn)股完全有可能從審美疲勞走向重獲美感。”他認(rèn)為，短期地產(chǎn)股估值難以馬上上升，這是短期的審美疲勞。不過，他說：“堅(jiān)定看好中長(zhǎng)期上漲，個(gè)股最高點(diǎn)回調(diào)10%就已進(jìn)入投資區(qū)間。”