每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

陽光城 （000671,SZ）5月23日公告，擬與福建省龍巖市人民政府、新羅區(qū)人民政府簽訂《龍巖“花漾江山”旅游綜合體項目投資開發(fā)建設合作框架協(xié)議》，由陽光城與政府共同合作開發(fā)龍巖“花漾江山”旅游綜合體項目。

上述項目總規(guī)模約6500畝，其中建設用地約2500畝。業(yè)界預計，投資的下限達35億元。但是，一季度陽光城的貨幣資金僅7.79億元，并有即將到期的各類債務20多億元。

上述旅游地產(chǎn)項目的巨額開發(fā)資金從何而來？中房信分析師薛建雄認為，只要拍得部分土地，然后出資1億元或者幾千萬元開發(fā)酒店及公寓，再將公寓賣掉，用賣公寓的錢滾動開發(fā)，最后完成35億元的投資。他介紹說，“這正是目前旅游地產(chǎn)的主要開發(fā)模式。”

具體實施起來，如果房子賣不動，會不會連累整個旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)，進而出現(xiàn)大規(guī)模的“爛尾樓”？上述擔憂并非杞人憂天，以沈陽荷蘭村為代表的旅游地產(chǎn)就是典型的“爛尾”案例。

市場前景難以估計

對于旅游地產(chǎn)市場來說，目前最大的風險是項目的市場前景難以估計。國內(nèi)某大型房企高層向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)項目，既有像雅居樂清水灣一樣能夠迅速回籠資金的高周轉(zhuǎn)項目，也有短期銷售乏力的長白山地區(qū)項目，很難根據(jù)這些項目對整個旅游地產(chǎn)市場進行明確的預測。

中房信的數(shù)據(jù)顯示，海南雅居樂清水灣2010年~2012年賣出的公寓和別墅總金額超過100億元，而另一家開發(fā)商開發(fā)的半山半島只有50億元出頭，中信博螯千舟灣只賣了10億元。不同的項目，不同的景觀，市場差距很大。

和普通住宅不同的是，旅游地產(chǎn)的主要營銷渠道往往不在項目當?shù)?。以海南的樓盤為例，東北、上海、北京、成都等地都可能成為房地產(chǎn)項目的推廣地。開發(fā)商不僅會在這些地方大面積投放廣告，還會在當?shù)卦O立項目推廣中心，這使得項目的營銷成本大大增加，但銷售額卻未必會隨之提高。

事實上，目前市場上銷售良好的真正意義上的旅游地產(chǎn)并不多，反倒是帶有“旅游度假”概念的房地產(chǎn)項目更受青睞，因為這樣的房產(chǎn)不僅可用于度假，同樣也能滿足當?shù)刭彿空叩淖宰⌒枨蟆１热?，去年銷售額超30億元的龍湖地產(chǎn)煙臺·葡醍海灣，有近八成的客戶來自本地，碧桂園的十里銀灘的眾多客戶也是在深圳工作的人群。

回籠資金依靠銷售

旅游地產(chǎn)的市場前景難料，給項目的融資及后續(xù)開發(fā)帶來了風險。

中房信分析師薛建雄說，雖然陽光城擬開發(fā)的龍巖“花漾江山”旅游綜合體項目規(guī)模龐大，但開發(fā)商出資并不多，只要先期造個酒店，然后開發(fā)住宅就行，因為酒店是旅游地產(chǎn)重要的服務設施，開發(fā)商需要借酒店來吸引游客。

如果不是因為銷售需要，開發(fā)商會不會先開發(fā)和旅游地產(chǎn)有關(guān)的配套服務項目？中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯的答案是“不會”。

和普通住宅開發(fā)商一樣，旅游地產(chǎn)的開發(fā)商同樣看重資金的快速回籠，銷售被列在非常重要的位置。旅游地產(chǎn)的會展、酒店、餐飲等項目由于資金回收速度緩慢，并不為開發(fā)商所重視。甚至他們會希望能減少相關(guān)設施的開發(fā)，把更多的土地資源用于開發(fā)房地產(chǎn)銷售。

一定程度上，雅居樂地產(chǎn)開發(fā)海南清水灣的案例可以反映出房地產(chǎn)商們的心態(tài)。根據(jù)規(guī)劃，海南清水灣的酒店多達6個，但在銷售了200多億元后，雅居樂在清水灣的第一個酒店至今仍沒有開業(yè)。

配套跟不上將拖累銷售

旅游地產(chǎn)開發(fā)商因資金考慮，對配套設施投入不及時，這給開發(fā)埋下隱患：一旦房子賣不掉，整個項目的開發(fā)會不會被無限期延長，甚至變成“爛尾”？因為如果相關(guān)的配套設施不完備，旅游地產(chǎn)項目將失去吸引力，進而影響銷售。

胡曉鶯說，目前旅游地產(chǎn)產(chǎn)品主要分為兩類：一類是度假類的房地產(chǎn)項目，另一類則是在城市周邊完全沒有配套設施的區(qū)域開發(fā)項目。

前一種項目的購買群體主要是短期的投資客。開發(fā)商只需要將內(nèi)部的園林環(huán)境建好，就能吸引購房者；后一種項目的主要購買群體則是長期投資人群。開發(fā)商不僅需要把樓盤的環(huán)境打造好，還需要周邊跟進配套設施以吸引顧客入住。海南、西雙版納的樓盤大多屬于后一種，因此對于旅游配套設施的投入將決定這些樓盤的去化率。

和胡曉鶯的觀點一樣，途家網(wǎng)的CEO羅軍也認為，規(guī)劃的旅游地產(chǎn)配套最終能否得到開發(fā)商的執(zhí)行，是決定項目成敗的關(guān)鍵。他表示，只有提供良好服務和配套的旅游度假產(chǎn)品才易于出租，為業(yè)主帶來很好的投資回報。然而，一旦前期房子賣得不好，開發(fā)商就很難有足夠資金完成這些配套，帶來“爛尾”風險。