每經(jīng)編輯 徐學成 每經(jīng)記者 劉興斌發(fā)自廣州    

徐學成 每經(jīng)記者 劉興斌發(fā)自廣州

由于獨特的旅游資源以及開發(fā)商號稱的巨大的升值潛力，旅游地產(chǎn)項目近幾年成為投資客的“新寵”，以三亞為例，雖然從今年2月份開始，新建商品住宅的銷售均價開始呈現(xiàn)下降的趨勢，但投資規(guī)模卻不減反增，顯示了投資客對旅游地產(chǎn)項目的熱衷和看好。

但理智一點來看，如果買房僅僅用來自住和度假，是否真的有必要？

自住、出租均不劃算

以三亞的大東海區(qū)域為例，這里大多數(shù)海景房的銷售均價已經(jīng)超過2萬元/平方米，個別樓盤甚至已經(jīng)達到3萬元/平方米。如果購買一套面積為100平方米的房屋，總價為200萬到300萬元。

如此高的投入換來的是什么？按照大部分的假期安排，恐怕一般人1年時間最多只有7天會前往三亞度假，選擇入住一家3000元/晚的酒店，1年的住宿費用也僅為2.1萬元，這就意味著買一套海景房的投入足夠去三亞100次，每次可以待上一個星期。

這樣的估算或許太過絕對，以《每日經(jīng)濟新聞》記者在三亞了解到的情況來看，多數(shù)業(yè)主選擇在房屋空置的時候將房子充當“家庭旅館”或者出租房，以獲取一定的投資收益。記者了解到，旅游淡季時，帶海景的家庭旅館每晚的住宿費用在300元左右，依此計算，即使每晚都可以出租，1個月的收益在9000元，1年下來可以獲得10萬元的租金收入。即便如此，一套總價為200萬或者300萬的房子也需要20年到30年才能收回成本。

與家庭旅館出租率的不穩(wěn)定相比，整體出租給租客獲取的收益或許更為穩(wěn)定，但早在去年，就有相關統(tǒng)計顯示海南房屋的空置率高達80%以上，而大東海等區(qū)域更是高達90%，“沒人住”其實就意味著整體出租并沒有市場空間。

投資客能否等到升值空間？

當然，更多的投資客還是寄希望于房價上漲帶來的升值空間。在海南省國際旅游島規(guī)劃獲批之后的2009年，海南各地的樓市開始“騰飛”。據(jù)官方數(shù)據(jù)，那一年三亞的新建商品住宅均價為1.3萬元/平方米左右，截至今年3月份，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)飆升至約2萬元/平方米，這就意味著如果在2009年以1.3萬元/平方米的價格買入一套100平方米的住房，到今年3月份賣出，3年時間即可凈賺70萬元。

與自住或者出租相比，等待漲價后賣出的獲利顯得更為驚人。

但就目前來看，形勢卻不容樂觀。

地產(chǎn)海南統(tǒng)計顯示，雖然成交量居高不下，但三亞樓市的銷售均價卻顯露跌勢，今年2月份以及3月份，三亞市新建商品住宅的成交均價分別環(huán)比下跌了6.54%和10%。

反觀二手房價，據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，截至今年4月份，三亞市二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.2%，同比下降7%，同比價格連續(xù)9個月出現(xiàn)下跌。

有分析認為，在樓市調(diào)控的情況下，三亞未來的房價走勢不會出現(xiàn)大跌或者大漲，將保持平穩(wěn)。

對于大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目而言，由于一般處于較為偏遠的地區(qū)，早期推出的產(chǎn)品銷售均價不會太高，確實蘊藏著可觀的升值潛力。但等待漲價或者升值也是一個較為漫長的過程。除此之外，由于配套不足，人氣不旺，空置率過高，無論是選擇出租還是持有，都有一定的風險。