每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 葉書利 徐學(xué)成 劉興斌 發(fā)自深圳 北京 廣州    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 葉書利 徐學(xué)成 劉興斌 發(fā)自深圳 北京 廣州

廣西的北海、海南的“天涯海角”……很多在地產(chǎn)圈里混了十幾年的“老人”，至今都還記得上世紀(jì)90年代旅游城市的樓市泡沫。當(dāng)泡沫破裂時(shí)，出現(xiàn)的大量“爛尾樓”讓當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)業(yè)從此一蹶不振。

如今，在樓市調(diào)控的大背景下，新一輪的旅游地產(chǎn)泡沫又開始漸隱漸現(xiàn)。從海南島到惠州東海岸、渤海灣、山東半島，再到云南西雙版納，如今隨處可見開發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。

自2009年以來，發(fā)展旅游和文化產(chǎn)業(yè)日漸被提升到國民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的高度，圍繞旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、養(yǎng)老需求的旅游地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商爭相追捧的投資熱點(diǎn)，旅游地產(chǎn)開發(fā)到了白熱化階段。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達(dá)、恒大、龍湖、中坤、中弘地產(chǎn)、富力、世茂、雅居樂、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

旅游財(cái)富網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，總規(guī)模達(dá)2600多億元。而今年1~4月，全國房地產(chǎn)總投資為15835億元，可見旅游地產(chǎn)的投資熱度。

房企扎堆涌入旅游地產(chǎn)

與商業(yè)地產(chǎn)一樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢的變化，越來越多的房企因調(diào)控而選擇旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，試圖搶占下一輪房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)高地。近年來旅游經(jīng)濟(jì)的上升也帶動(dòng)了旅游地產(chǎn)的投資熱潮。

實(shí)際上，國內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目從2006年、2007年開始逐漸增多。中信建投研報(bào)顯示，截至2010年底，國內(nèi)已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過3000億元，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資占2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元的比例超6.2%。

從開發(fā)商扎堆的海南島到惠州東海岸、長三角區(qū)域，再到山東半島、環(huán)渤海區(qū)以及云南的西雙版納，從濱海度假到內(nèi)地山水園林，越來越多的開發(fā)商正在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目上“跑馬圈地”。

目前從事旅游地產(chǎn)的代表房企包括華僑城、港中旅、萬達(dá)集團(tuán)、中信、華潤、雅居樂以及中弘地產(chǎn)、金融街等，而越來越多的開發(fā)商也正在試圖進(jìn)入這一領(lǐng)域。

有媒體報(bào)道，在西南邊陲的西雙版納，包括世紀(jì)金源集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、保利集團(tuán)、中國平安、云南城投、華僑城等在內(nèi)的眾多大型開發(fā)商數(shù)千億資金進(jìn)入該區(qū)域開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，儼然成為繼海南之后的第二個(gè)投資熱土。

今年一季度以來，開發(fā)商搶攻旅游地產(chǎn)的步伐愈發(fā)緊促。中坤集團(tuán)擬投500億開發(fā)云南普洱。恒大地產(chǎn)擬150億建哈爾濱太陽島西區(qū)旅游項(xiàng)目。

盲目投資導(dǎo)致收入下滑

目前，按照業(yè)界通俗的劃分方法，旅游地產(chǎn)大致可以分為旅游景區(qū)開發(fā)、旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，旅游度假項(xiàng)目開發(fā)以及旅游住宅開發(fā)。

實(shí)際上，近年來，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)打壓，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下滑，使得旅游地產(chǎn)投資收益出現(xiàn)下滑趨勢。

港中旅2011年年報(bào)顯示，位于珠海的海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目2011年業(yè)務(wù)收入達(dá)到4.55億港元，但是凈利潤虧損卻達(dá)到2000萬港元，而2010年則虧損了3.28億元。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)較早，在經(jīng)營模式上沒有準(zhǔn)確定位，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品只有酒店、溫泉等，持有物業(yè)占比較大，沒有可售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使得項(xiàng)目投資回收資金較慢，產(chǎn)生虧損。

目前，海泉灣度假區(qū)二期項(xiàng)目正在建設(shè)之中，該項(xiàng)目可能會(huì)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目。

除了港中旅之外，華僑城開發(fā)的東部華僑城主題公園項(xiàng)目2011年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.8億元，凈利潤為-1.98億元。華僑城認(rèn)為，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是東部和泰州華僑城結(jié)算的旅游地產(chǎn)同比下降。

實(shí)際上，相對(duì)于近年來開發(fā)商一哄而上的旅游地產(chǎn)熱潮，業(yè)界人士認(rèn)為，目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)正處于起步階段，盲目投資或面臨一定市場風(fēng)險(xiǎn)。

與住宅地產(chǎn)相比，旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，投資占比高，開發(fā)周期長，面臨一定的運(yùn)營管理難題。

世聯(lián)地產(chǎn)華南戰(zhàn)略顧問營業(yè)部總監(jiān)鄧志國認(rèn)為，之所以會(huì)虧損，主要是因?yàn)樵诼糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品定位方面，需要考慮旅游產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品之間的開發(fā)比例。如果持有型物業(yè)面積較大，很難在短時(shí)期回流資金，再加上有很高的財(cái)務(wù)成本，那旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營就更加艱難了。

他指出，旅游地產(chǎn)開發(fā)除了面臨國家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)地產(chǎn)市場調(diào)控的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)外，還面臨更多的市場風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)市場定位的認(rèn)知是否準(zhǔn)確。

“如果在一個(gè)地區(qū)本來應(yīng)該這樣做，但是你那樣做，客戶肯定不會(huì)買單。開發(fā)商產(chǎn)品定位跟市場需求有差異，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)比較大的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”鄧志國稱。

旅游地產(chǎn)面臨融資難題

為了規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都將可銷售房地產(chǎn)物業(yè)時(shí)間提前，以確保后期開發(fā)資金的安全。實(shí)際上，除了在運(yùn)營資金安全方面面臨風(fēng)險(xiǎn)外，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目管理上也有風(fēng)險(xiǎn)，甚至運(yùn)營成本也會(huì)增加。

鄧志國介紹稱，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營不是很好，后期物業(yè)管理也不是很到位，尤其是濱海物業(yè)。由于在海邊長時(shí)間沒有人居住，海風(fēng)對(duì)房屋的腐蝕性很強(qiáng)，會(huì)相應(yīng)增加房屋的維修率，這對(duì)濱海度假產(chǎn)品的使用和管理提出了更多的要求。

此前，對(duì)于旅游地產(chǎn)有一種說法是：真房地產(chǎn)假旅游。鄧志國認(rèn)為，旅游地產(chǎn)現(xiàn)在并不是很規(guī)范，這么多年旅游地產(chǎn)做得不好的原因之一在于旅游地產(chǎn)融資比較難。

目前，在旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域還未找到成熟的融資模式，在傳統(tǒng)融資領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資回報(bào)期較長，獲得融資的難度較大。

“商業(yè)地產(chǎn)有很多基金介入，做旅游地產(chǎn)基金不知道用一種什么樣的參與形式，這一塊我們也在探討。”鄧志國稱表示，純粹的商業(yè)貸款很少貸給旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

而在此之前，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目融資較少，是因?yàn)榈貎r(jià)便宜，前期投入成本比較低。隨著旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)增多，其開發(fā)成本要求也越來越高，動(dòng)則數(shù)十億、上百億的開發(fā)投資，使得旅游地產(chǎn)融資需求越來越大。

對(duì)此，鄧志國建議，開發(fā)旅游地產(chǎn)最好是跟有相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。合作開發(fā)將成為未來旅游地產(chǎn)的一種趨勢。