每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉功武 發(fā)自福州    

每經(jīng)記者 劉功武 發(fā)自福州

房地產(chǎn)商因資金鏈斷裂無法償還民間借貸而被告上法庭，這在福州還是首次。

5月24日，福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)郭希焜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者遞來一份新聞稿稱，“我也是剛從網(wǎng)上看到報(bào)道，才知道這件事的。”郭希焜所說的，正是近日被曝出的福州 “兩房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂成被告”一事。此前一天，記者從福州市中級(jí)人民法院獲悉，近日該院調(diào)解了一起關(guān)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商的民間借貨糾紛。兩家房地產(chǎn)公司總共從民間借貸1億元，但因資金鏈斷裂而無法償還，被債權(quán)人相繼告上法庭。

記者調(diào)查得知，自去年國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政以來，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)頗受影響，今年1~4月，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售萎靡。

然而，據(jù)當(dāng)?shù)爻Ｄ甏斫?jīng)濟(jì)案件的卓文彬律師介紹，福州的企業(yè)特別是中小民營(yíng)企業(yè)，資金鏈斷裂或緊張現(xiàn)象比較普遍。5月23日，福州中院提供的資料也顯示，今年1~5月，福州涉企借貸案件多發(fā)，多名老板因資金鏈斷裂跑路，福州市兩級(jí)法院受理因企業(yè)資金鏈緊張或斷裂引起的系列借貸案件17起63件，涉案標(biāo)的總額高達(dá)5億多元。

據(jù)調(diào)查，在福州企業(yè)資金斷裂或緊張的大環(huán)境下，民間借貸、高利貸比較活躍，不僅民間個(gè)人、企業(yè)及其他組織之間存在高利貸現(xiàn)象，連當(dāng)?shù)乇姸嗟男刨J公司也涉及其中。

神秘的開發(fā)商被告

5月23日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過福州中院辦公室宣傳科科長(zhǎng)邱何娟了解到，近日，福州中院快速調(diào)解了10件以兩家房地產(chǎn)公司及其控股股東為被告、涉案標(biāo)的總額高達(dá)近1億元的民間借貸糾紛案件。

福州中院稱，2012年1月起，陳某控股的兩家房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，無力償還到期債務(wù)，債權(quán)人陸續(xù)向福州中院提起訴訟。合議庭法官在審理該系列案件時(shí)，發(fā)現(xiàn)所涉兩家房地產(chǎn)公司并非惡意拖欠借款，若該案件最終進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，兩家地產(chǎn)公司可能會(huì)破產(chǎn)，隨之將會(huì)導(dǎo)致在建的多起工程項(xiàng)目的爛尾和627戶買房人權(quán)益的嚴(yán)重受損。

對(duì)此，合議庭法官通過協(xié)調(diào)，最終說服8位債權(quán)人延長(zhǎng)近1億元到期債權(quán)的履行期限。允許解除對(duì)債務(wù)人房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保全措施，使得債務(wù)人可以通過銷售房產(chǎn)，回籠資金償還欠款。同時(shí)力促被告陳某某及兩家房地產(chǎn)公司向金融機(jī)構(gòu)借款，以緩解資金壓力，有效遏制了該企業(yè)資金鏈斷裂可能引發(fā)的連鎖反應(yīng)。

涉及資金鏈斷裂成被告的兩家房地產(chǎn)公司到底是哪兩家？其民間供貸的利率是多少？債權(quán)人由哪些單位或個(gè)人組成？記者向邱何娟提出采訪要求，但邱何娟以法院僅能公布上述信息為由拒絕了采訪。隨后記者在福州進(jìn)行多方調(diào)查，但截至發(fā)稿時(shí)，仍沒有查明。

對(duì)于“該兩房地產(chǎn)公司調(diào)解后是否已經(jīng)順利運(yùn)轉(zhuǎn)”，邱何娟稱，法院只是緩解了企業(yè)的債務(wù)，讓其運(yùn)行起來，至于企業(yè)能否正常發(fā)展，還要看以后的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。

5月24日，福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)郭希焜說，他也是從網(wǎng)上與當(dāng)?shù)貓?bào)紙的報(bào)道中才得知福州有房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂成被告之事，但并不清楚是哪兩家房地產(chǎn)公司。

根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w、律師以及房地產(chǎn)從業(yè)者等人士所述，“房地產(chǎn)商資金鏈斷裂成被告”一案為福州首次出現(xiàn)。“我以前從來沒有聽說過這樣的事，前幾年?duì)€尾樓倒是聽說過一些。”郭希焜說。

然而，在“首次”的背后，福州眾多房地產(chǎn)商的資金鏈或許已面臨困局。

資金斷裂或緊張背后

郭希焜對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，自從去年國(guó)家實(shí)施 “限貸”、“限購”政策以來，福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重影響，特別是“限購”政策下發(fā)后，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售下滑明顯。

記者從福州市統(tǒng)計(jì)局了解到，福州市今年1~4月，房產(chǎn)銷售萎靡。商品房銷售面積154.73萬平方米，同比下降7.6%；商品房銷售額161.38億元，同比下降8.1%。

福州某房地產(chǎn)民間組織提供的內(nèi)部資料也顯示，福州商品房銷量持續(xù)下降。此外，銷售價(jià)格也繼續(xù)回落，今年1~4月，福州市市區(qū)商品房銷售均價(jià)為12655元/平方米，同比下降7.10%。福州市區(qū)二手房交易仍然低迷。

與銷售量與銷售價(jià)格低迷的狀況相反，福州市房地產(chǎn)投資卻走高。記者從福州市統(tǒng)計(jì)局了解到，今年1~4月，福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成263.55億元，增長(zhǎng)38.4%。全市商品房施工面積4703.41萬平方米，增長(zhǎng)34.4%；竣工面積159.19萬平方米，增長(zhǎng)215.5%。

進(jìn)入今年5月份，為了增加銷量，福州房地產(chǎn)商紛紛采取了降價(jià)促銷的策略，據(jù)了解，福州市區(qū)的高端樓盤與高層住宅普遍存在降價(jià)促銷的情況。“我們?cè)瓉碣u15000元/平方米，現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不好，已經(jīng)降到13000元/平方米了。”福州市區(qū)某樓盤銷售人員說。

福州某律師事務(wù)所律師卓文彬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張情況比較突出。他分析認(rèn)為，現(xiàn)在福州房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金斷裂或緊張的狀況，主要是來自四個(gè)方面的原因，一是一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資；二是投資的利潤(rùn)比預(yù)期低；三是一些房地產(chǎn)公司的管理水平跟不上市場(chǎng)發(fā)展的需要；四是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控等大環(huán)境的影響。

福建省內(nèi)房地產(chǎn)專家王阿忠的觀點(diǎn)支持了卓文彬的上述說法。據(jù)王阿忠教授分析，此次“房地產(chǎn)商資金鏈斷裂成被告”之事，反映了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，福州一些開發(fā)商的資金確實(shí)比較緊張，開發(fā)商的日子不好過。

王阿忠稱，目前來看，福州房地產(chǎn)商資金鏈斷裂的情況還不具有普遍性，因此，其主要原因不能歸于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，而更多的是來自房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。諸如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力不強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解比較少但加大或盲目投資；還有些企業(yè)本身具有較強(qiáng)的投機(jī)心理；一些大的房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)因?yàn)闆Q策不合理等問題，出現(xiàn)資金與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

王阿忠說，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他行業(yè)一樣，有一定的市場(chǎng)淘汰率，這是正常的。一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨砘蛘咂渌氖袌?chǎng)原因，被淘汰出局，是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果，不能認(rèn)為歸因于國(guó)家宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控只是加速了一些企業(yè)出局。

但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪，福州企業(yè)資金鏈斷裂或緊張已經(jīng)不止房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)，其他行業(yè)的一些中小民營(yíng)企業(yè)也普遍存在此現(xiàn)象。

企業(yè)高利貸危機(jī)暗流涌動(dòng)

福州創(chuàng)元律師事務(wù)所律師黃曉鋒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，她代理過一些民間貸款的案件，月利率一般在2分到3分，“法院只會(huì)支持合理的4倍于銀行借款利率。”她說。

卓文彬稱，目前福州市資金鏈斷裂或緊張的企業(yè)比較多，特別是中小民營(yíng)企業(yè)。這些企業(yè)很多都需要從民間融資。“民間借貸的月利率一般為3分，甚至有的5分，但太高了不靠譜，反而不敢借。”卓文彬說。

記者從福州中院了解到，福州市2012年1~5月，涉企借貸案件多發(fā)，多名老板因?yàn)橘Y金鏈斷裂跑路。數(shù)據(jù)顯示，2012年1~5月，福州市兩級(jí)法院受理因企業(yè)資金鏈緊張或斷裂引起的系列借貸案件17起63件，涉案標(biāo)的總額高達(dá)51764.178萬元。

經(jīng)記者調(diào)查，福州一些貸款擔(dān)保公司也多涉足民間借款，并且為高利貸。記者以需要貸款的企業(yè)人員身份，咨詢了福州多家貸款擔(dān)保公司。發(fā)現(xiàn)這些公司一邊從事正規(guī)的銀行貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，一邊從事民間高利貸的放貸業(yè)務(wù)。并且在貸款的條件、期限及利率等方面皆有差別。

據(jù)福州多家貸款擔(dān)保公司工作人員介紹，對(duì)于向其公司進(jìn)行民間借貸的企業(yè)，有的要求只要公司法人的房產(chǎn)或地產(chǎn)做抵押，有的稱抵押物為公司的資產(chǎn)或庫存貨物，但也有貸款公司人員說，如果借款額度比較小，可以不需要房產(chǎn)做抵押。

在貸款額度上，各家貸款擔(dān)保公司也不盡相同，有的稱只能借到公司法人房產(chǎn)價(jià)值的七成，有的稱能借到房產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估價(jià)，還有的承諾能借到房產(chǎn)價(jià)值1.2倍的額度。在還款期限上，記者所咨詢的貸款擔(dān)保公司規(guī)定不一。有的只限一個(gè)月，有的限三個(gè)月，還有的限半年。“借多長(zhǎng)時(shí)間都行，但利息很重啊，人們也不會(huì)借那么久。”福州某貸款擔(dān)保公司人員說。

在貸款的利率上，各個(gè)貸款擔(dān)保公司的規(guī)定不一致。福州多名貸款擔(dān)保公司人員表示，貸款的利率為月息4分、5分至6分。記者對(duì)照當(dāng)前銀行貸款利率發(fā)現(xiàn)，此利率已遠(yuǎn)超法定的銀行貸款利率的4倍，屬于高利貸。

記者隨后以一家貸款擔(dān)保公司的名義，就相關(guān)情況咨詢福州市信用擔(dān)保協(xié)會(huì)。該協(xié)會(huì)工作人員稱，目前協(xié)會(huì)擁有會(huì)員100多家，貸款擔(dān)保公司只能向銀行提供貸款擔(dān)保，不能從事借貸業(yè)務(wù)。不過該工作人員也承認(rèn)，目前有些貸款擔(dān)保公司在從事民間借貸活動(dòng)，也只能私下里做，不能明說。

據(jù)福州某貸款擔(dān)保公司人員透露，福州現(xiàn)有貸款擔(dān)保公司數(shù)百家，一般較大的貸款擔(dān)保公司，都從事高利貸放貸業(yè)務(wù)，因?yàn)檫@類公司的資金量比較大。

5月25日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到福州市政府金融辦，請(qǐng)求采訪福州企業(yè)融資等相關(guān)情況。但該金融辦綜合處工作人員稱，該處處長(zhǎng)已外出辦事。記者輾轉(zhuǎn)找到福州市委宣傳部負(fù)責(zé)對(duì)接省外媒體的協(xié)調(diào)處，但該處的電話一直無人接聽。