二手房市場中，“陰陽合同”行業(yè)內(nèi)的“公開秘密”，為了少繳稅款，買賣雙方在二手房交易時，除了簽署實際成交價的合同之外，再簽一個低于實際交易價的假合同，將假合同作為申報納稅的依據(jù)。

　　雖然“陰陽合同”已被明令禁止，但中國證券報記者調查發(fā)現(xiàn)，在某些城市，二手房“陰陽合同”卻屢見不鮮。

　　“陰陽合同”新花樣

　　中國證券報記者走訪房產(chǎn)中介，一家大型房地產(chǎn)中介的工作人員說，現(xiàn)在能否避稅，要看買家所選房子情況以及首付的多少，首付越多，可避稅的空間就越大，省得也就越多。“現(xiàn)在國家出臺政策，做陰陽合同不如以前自由了。”中介工作人員稱。

　　根據(jù)“國八條”規(guī)定，個人購買住房不足5年轉手交易的，由按照銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收5.65%的營業(yè)稅改為按銷售收入全額征稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。在個人所得稅方面，普通住宅只是按合同價的1%征收，非普通住宅按合同價的2%征收。

　　因為稅收政策調整對不滿五年的二手房交易產(chǎn)生較大影響，于是房地產(chǎn)中介機構開始大

量推薦滿五年的二手房。中國證券報記者走訪房地產(chǎn)中介，都將滿五年作為二手房房源的賣點。

　　按照上海市有關規(guī)定， 內(nèi)環(huán)內(nèi)低于330萬元/套、內(nèi)外環(huán)之間的低于200萬元/套、外環(huán)以外的低于160萬元/套的住房屬“普通住房”。但市場上很少能找到符合普通住房標準的房源，虛報成交價格規(guī)避應繳稅額的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。

　　目前，上海房屋交易前都要進行評估，一方面是為銀行的貸款安全，另一方面是防止逃避國家稅收。業(yè)內(nèi)人士稱，房屋價格的評估其實也有“水分”，一套住房到底估價多少，房屋估價公司有操縱的可能。

　　但二手房市場中，除了故意做低價格的“陰陽合同”，現(xiàn)在也出現(xiàn)故意抬高價格的“陰陽合同”，有的中介為了幫助貸款融資，通過假購房的方式，做高房價，看似“交易”，其實套出銀行貸款，而“賣房”者從中拿到好處費，中介賺取傭金，看似“一舉三得”的虛假交易，暗藏風險。

　　“陰陽合同”將終結

　　今年3月30日，國稅總局局長肖捷在中國政府網(wǎng)進行在線答問時表示，已就二手房交易的稅收征管工作與相關部門進行了研究部署，開始試行應用房地產(chǎn)估價技術對二手房交易申報價格進行評估，部分地區(qū)因此上調了二手房交易價格。

　　中國證券報記者了解到，成都、長春、阜陽等多個城市明確，將上調二手房交易價格，與此相掛鉤的二手房交易稅費也會相應增加。

　　今年7月起，成都二手房交易將參考評估價系統(tǒng)計價征稅，屆時實行多年的最低指導價將不再作為征稅標準。以一套100平方米、單價8000元/平方米的二手房為例，如果按成都現(xiàn)行指導價格，需繳納成交價1.5%的契稅、成交價5.6%營業(yè)稅、成交價1%的個人所得稅、房屋面積每平米6元的轉移登記費，總計繳稅2.4萬左右。但7月份之后，將按照8000元/平米的價格核稅，所交稅費是6.5萬左右，多出4.1萬元。

　　按照成都現(xiàn)行指導價，二環(huán)內(nèi)的框剪結構住宅只有2800元/平方米，三環(huán)路以內(nèi)框剪結構指導價則只有2600元/平方米。成都市區(qū)指導價明顯低于市場實際成交價，使得二手房中介公司能夠在交易中通過制造陰陽合同，以最低指導價標準納稅，“節(jié)省”不少交易成本。

　　不僅成都，深圳已出臺《關于實施存量房交易計稅價格核定工作有關事項的通告》，規(guī)定深圳范圍內(nèi)的二手房交易計稅價格以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù)，但如申報的成交價格低于深圳制定的計稅參考價格且無正當理由的，將按計稅參考價格核定計征各項稅款。參考價格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場交易的情況每半年進行更新。根據(jù)房屋的坐落地點、建筑結構、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素，深圳已對全市150萬套房屋制定了交易計稅參考價格。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著二手房稅收新政實施，評估軟件的全面推開，短期看，會對二手房成交造成一定的影響，但長遠來看，杜絕“陰陽合同”有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易，二手房交易中長期盛行的“避稅”模式——“陰陽合同”將不再具有生存空間。