每經(jīng)編輯 徐學成 每經(jīng)記者 劉興斌 發(fā)自廣州    

徐學成 每經(jīng)記者 劉興斌 發(fā)自廣州

房企瘋狂涌入旅游地產(chǎn)，很大程度是因為看到了雅居樂海南清水灣的成功。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，截至今年3月份，清水灣單盤的合約銷售額累計已經(jīng)達到270億元，而雅居樂清水灣項目總投資預算為200億元。這意味著，如果總投資不超出預算，雅居樂已經(jīng)收回了成本，接下來的時間只需坐收漁利。

3年收回成本

雅居樂年報顯示，2009年、2010年以及2011年，清水灣分別錄得合約銷售金額64億元、99億元和72億元，這3年中，雅居樂總體的合約銷售額則分別為226億元、323億元和315億元，清水灣項目在其整體銷售中占比分別高達28%、30%、22%。

雅居樂方面提供的數(shù)據(jù)顯示，自2009年3月發(fā)售到今年4月，清水灣項目累計銷售已經(jīng)達到約270億元。據(jù)公開數(shù)據(jù)，雅居樂清水灣項目的總體投入僅為200億元。

從低成本拿地和高價賣房的“反差”來看，雅居樂清水灣的“暴利”之源并不難理解。

2007年，已有開發(fā)商進駐海南一些海灣進行旅游地產(chǎn)開發(fā)，但尚未形成氣候，雅居樂乘勢連續(xù)在毗鄰三亞的陵水縣跑馬圈地，僅2007年雅居樂就出手3次，花費超過24億元。

雅居樂年報披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年，雅居樂清水灣的土地儲備面積（占地面積）高達912萬平方米，樓面地價僅為276元/平方米。清水灣項目的銷售均價在2010年達到最高峰2.9萬元/平方米，2009年和2011年也分別高達1萬元/平方米和2萬元/平方米。

單個組團的盈利情況或許更能說明問題。根據(jù)博志成研究院的一項統(tǒng)計，清水灣項目別墅組團成本應為1.08萬元/平方米，按照2010年清水灣項目銷售均價29000元/平方米計算，產(chǎn)品的毛利率達105%。

后續(xù)運營存在不確定性

利用單個項目創(chuàng)造如此驚人的收益，在房地產(chǎn)行業(yè)中并不多見。

正略鈞策合伙人郝炬在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，雅居樂很好地抓住了消費者從觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變的機遇。

雅居樂方面則指出，除得天獨厚的自然條件和海岸資源之外，1.5萬畝土地由公司獨家統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理，也保證了項目的整體規(guī)劃和運營開發(fā)。

郝炬認為，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目其實還是以銷售為主，開發(fā)酒店等其實是為了形成一種休閑度假的氛圍，由于拿地價格較低，“真正賺錢的還是住宅”。

不過，旅游區(qū)住宅空置率過高卻是不容忽視的問題。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為，海南度假區(qū)住宅空置率過高，出租率偏低，反映海南投資熱過旺，不容易形成結(jié)構較合理的消費群體，市場對置業(yè)觀望情緒仍較高。

在住宅項目繼續(xù)銷售的同時，按照該項目的規(guī)劃，清水灣后續(xù)的開發(fā)將以高端酒店、商場以及其他娛樂配套為主，如雅居樂將在清水灣建設6家國際頂級的酒店，據(jù)雅居樂透露，最早的一家萊佛士酒店預計在今年年底開業(yè)。

根據(jù)雅居樂方面披露的數(shù)據(jù)粗略計算，雅居樂清水灣6家酒店的總建筑面積將達到33萬平方米，按照1萬元/平方米的造價計算，總投入將達到33億元。

對于依靠住宅銷售賺得盆滿缽滿的雅居樂來說，33億元的投入不在話下，但處于旅游市場尚未培育成熟的海南區(qū)域，陳厚橋指出，“短期內(nèi)會有一定壓力”。

“對前景的判斷關鍵在于被定為國際旅游島的海南島能否形成類似巴厘島、普吉島一樣的效應，如果可以的話，一個項目建6家酒店并不算多”，陳厚橋認為。

除此之外，酒店、商場等商業(yè)物業(yè)由于投入大，回報期長，也給雅居樂的后期開發(fā)和運營帶來了不確定因素。對此，雅居樂方面回應稱，回報周期長的產(chǎn)業(yè)，公司會根據(jù)現(xiàn)金流的狀況適當加快或減慢其發(fā)展步伐。商業(yè)物業(yè)有利于公司分散業(yè)務風險，是公司獲得穩(wěn)定收入的一部分，同時亦有助于打造及提升公司品牌。