據(jù)銷售人員向記者介紹，保利為快速回籠資金，推出東郡地王豪宅17套，部分房源總價直降80萬元

　　近日，樓市剛需產(chǎn)品成交量上揚之后，北京豪宅也開始“坐不住”了。據(jù)悉，6月是北京豪宅集中入市之時，保利東郡苑拔得頭籌，6月一開局就推出特惠房17套，其中多數(shù)房源每套直降80萬元。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，保利此舉是為了贏得客戶關(guān)注，以促銷讓利撬動整個樓盤的成交市場。另外，保利地產(chǎn)今年春節(jié)后就一直致力于加速消化庫存，以回籠資金為第一要務(wù)，此次其旗下豪宅項目也加入降價促銷行列，也是走現(xiàn)金為王的銷售策略。

　　直降80萬

　　“這個月初，我們推出17套特惠房，都是165平米左右的戶型，其中169平米的戶型贈送面積約17平方米，加上這些贈送面積后，準(zhǔn)現(xiàn)房起價為38000元／平方米。即使不算贈送面積，價格也在42000元／平方米左右。”保利東郡 的銷售人員向記者熱情介紹。

　　記者了解到，該盤去年首次開盤時也曾推出過打折促銷活動，不過當(dāng)時優(yōu)惠之后的最低房價也在45000元／平方米以上，而此后實際成交均價則在47000元／平方米以上，甚至達到48000／平方米。這意味著此批特惠房每平方米降價接近1萬元左右。

　　“這批入市的特惠房確實比去年首次開盤房源要便宜很多，去年類似戶型和同樣面積的房源每套總價大約800萬元以上，而這17套房源中，每套總價在696萬—730萬元之間。相比去年該盤的成交價格，每套大約直降80萬元以上。”上述銷售人員向記者如是表示。

　　不過，該銷售人員同時強調(diào)，雖然特惠房房價有所下降，但是精裝修標(biāo)準(zhǔn)卻跟以前不同。以往房源的精裝修標(biāo)準(zhǔn)是6000元／平方米，這批特惠房源的精裝修是法式精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為3100元／平方米。比照以前的裝修標(biāo)準(zhǔn)，二者只是在廚衛(wèi)用具品牌上有所改動，從國際品牌降低到了國內(nèi)品牌。

　　對此，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，保利東郡屬于高端樓盤，豪宅不同于剛需，一般很少促銷，即使促銷也是推出少量房源。退一步講，基于限購的因素，即使豪宅促銷，成交量也不會明顯放大，但保利東郡此舉卻可以贏得客戶關(guān)注，奪得市場先機。

　　值得一提的是，上述銷售人員透露，這17套特惠房屬于8號樓。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋管理網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8號樓的擬售價格為該項目5棟住宅樓中價格最低的一棟，擬售價格為48041／平方米。不過，上述銷售人員強調(diào)，無論從地理位置上還是建筑結(jié)構(gòu)上來看，這批房源都與之前的7號樓沒有太大區(qū)別。對此，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，不到一年時間，房價差價每平米接近1萬元，老業(yè)主可能會有反應(yīng)。

　　搶收現(xiàn)金

　　值得一提的是，同花順iFinD研報提到，中銀國際分析師袁琳在一份研報中指出，今年以來，保利地產(chǎn)準(zhǔn)確把握了推盤時間與價位。申銀萬國分析師殷姿也指出，保利最近拿地謹(jǐn)慎，傾向于保存資金。另外，公司春節(jié)后一直實施快銷政策，掐準(zhǔn)了市場脈搏進行推盤，積極銷售搶收。

　　對此，有知情人士向記者透露，保利東郡改變精裝修方案正是為了降低該盤成本，加快銷售速度。

　　“目前來看，每天大約有50多組人來看房。成交效果也不錯，這17套房子已經(jīng)賣了10多套，成交總價不到1億元。”該銷售人員向記者透露。

　　事實上，據(jù)記者了解，保利東郡屬于地王項目。2009年12月17日，保利地產(chǎn)以30.4億競得，樓面價高達23506元/平方米。當(dāng)時，中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云峰曾預(yù)計，該項目如果加上建安成本等其他成本和開發(fā)商合理利潤，入市時可能會賣到4萬元/平方米。由此來看，上述特惠房源加上精裝修費用可能就是保本價了。

　　“其實這批特惠房源根本就是零利潤出售。”上述銷售人員向記者坦言，而且該盤是準(zhǔn)現(xiàn)房，公司就是為了快點回收現(xiàn)金。

　　對此，鏈家地產(chǎn)分析師陳雪向本報記者表示，目前高端市場庫存積壓明顯，降價壓力超過普通住宅。雖然近幾個月市場需求有所釋放，新房成交上漲，但以剛性需求為主的成交并沒有推動高端項目成交上漲，大量有效需求依舊處于觀望。

　　除此之外，陳雪認(rèn)為，高端項目標(biāo)的額較高，自身銷售周期也相對較長，這也在一定程度上減緩了開發(fā)商回籠資金的速度。在當(dāng)前現(xiàn)金為王的市場環(huán)境下，開發(fā)商調(diào)低高端項目價格的意愿也更強。

　　此外，陳雪還向記者透露，近幾個月，多地地王項目大幅降價，青島等地王項目甚至降價百萬。據(jù)悉，中海在上海的長風(fēng)地王項目紫御豪庭也低價入市了。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士表示疑問，地王豪宅都要大幅降價了嗎？

　　“高端市場房價一直比較穩(wěn)定，如若調(diào)控政策維持不變，后市豪宅不可能大幅降價，即使降價最多在10%左右，因為市場已經(jīng)沒有那么慘淡。”張大偉表示。