每經(jīng)編輯 文/賀木雷    

知名的長風地王項目中海紫御豪庭對外宣布，該項目5月27日開盤首日便賣出逾百套房源，成交金額高達12億元。

這一銷售數(shù)據(jù)引來了外界的質(zhì)疑之聲。最近，有業(yè)內(nèi)人士查閱了網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)之后表示，截至5月30日，該項目只成交了2套房源，成交金額也不過2000萬元左右，中海紫御豪庭是在“虛張聲勢”。

對此，紫御豪庭負責人表示，這種統(tǒng)計方法不夠全面，一般項目從客戶達成成交意向到正式簽約需要15至30天左右，因此網(wǎng)上的成交數(shù)據(jù)有一定的滯后期。

據(jù)悉，房產(chǎn)相關人士為此暗訪中海紫御豪庭，銷售人員也表示，從開盤至今，該項目去化情況一向良好。隨即，該人士表明來意，現(xiàn)場負責人還特邀他至其內(nèi)管后臺，完整的銷售信息呈現(xiàn)在他面前。粗略估計，從開發(fā)商提供的后臺數(shù)據(jù)來看，中海紫御豪庭的銷售已經(jīng)超過了12億元。

那么，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是不是真的不能及時體現(xiàn)樓盤銷售情況?

該說法得到了有關專家的一致回答——不能。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)迅速回升

關于以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來質(zhì)疑中海項目的銷售情況，中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)大部分有一定滯后性，新售商品房簽約滯后超過1個月是很正常的現(xiàn)象，不值得大驚小怪。

同時，上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍則進一步指出，很多購房者已經(jīng)與開發(fā)商達成了購買意向，已經(jīng)預付了定金。銷售人員會把這部分成交算入已售范圍內(nèi)。這類成交客戶是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能及時反映出來的。

此外，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，該項目并非如同外界所說的陷入滯銷困境，其銷售數(shù)據(jù)在不斷回升。截至6月5日17點，該項目網(wǎng)簽總套數(shù)已經(jīng)達到16套。業(yè)內(nèi)人士稱，網(wǎng)簽高峰往往在售后7~10天后才會到來，按目前速度推算，網(wǎng)簽很快將回升至正常水平，網(wǎng)簽金額超過12億元只是時間問題。

對于紫御豪庭是否存在謊報銷售數(shù)據(jù)的情況，有業(yè)內(nèi)人士對其進行了暗訪。

據(jù)中房信分析師薛建雄透露，他日前以普通購房者身份進入該盤售樓處進行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，不但看房者絡繹不絕，而且有不少當場簽約購房的客戶，與之前外界所稱的“來看的人很多，但真正下單的少”并不相符。

專家指出，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)能從一定程度上客觀反映出樓盤的銷售情況，但這種反映的結(jié)果往往不及時，不能夠全面展現(xiàn)樓盤的去化情況。在調(diào)查樓盤銷售情況時，應具體情況具體分析。

質(zhì)疑聲中，逆市熱銷拉動回暖

隨著政策的不斷施壓，高端住宅市場陷入困局。德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，上海市單價5萬元/平方米以上的高端市場成交量僅為3.11萬平方米，成交套數(shù)121套，環(huán)比3月4.97萬平方米、171套的成交情況有大幅下滑。

然而，在此形勢下，卻依然有一些高性價比和強大產(chǎn)品力兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品脫穎而出，實現(xiàn)了逆勢熱銷的奇跡。中海紫御豪庭就成為其中的典型。

自5月27日開盤后，中海紫御豪庭至今短短一周時間之內(nèi)去化迅速。截至目前，其成交金額已經(jīng)遠超12億元，成為高端市場的領跑者。

事實上，該項目逆市熱銷的情況尚未在數(shù)據(jù)上充分展現(xiàn)。

宋會雍表示，從客戶下定金到實際簽約（即反映為網(wǎng)上房地產(chǎn)的已售套數(shù)）往往時間彈性很大，需要數(shù)周時間也很正常。

即便如此，受該項目銷售的強勢表現(xiàn)影響，上海高端市場成交量被迅速拉動。數(shù)據(jù)表明，今年5月，單價5萬元/平方米以上一手高端市場成交量回升至4.37萬平方米，環(huán)比大漲40.5%。

各大高端盤正為銷售陷入泥潭處于愁眉不展之際，為何該項目的銷售表現(xiàn)在冷淡樓市下卻如此卓越？

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，對于一些真正的品質(zhì)項目而言，樓市淡季反而成了一種銷售機遇。稀缺性超強、產(chǎn)品力過硬的項目在這一時刻往往能夠成為市場的一匹“黑馬”。

事實上，早在3年前，該項目便已受到了市場的廣泛關注。2009年，紫御豪庭項目的前身——長風6a7b地塊被中海地產(chǎn)以超過70億元的高價拍得，一舉成為當時的全國總價地王。當時參與拍地的有保利、綠城和仁恒等多家知名品牌房企?？梢?，該項目所處地塊的價值早已受到市場的充分認可。

一直以來，業(yè)內(nèi)就對有“地王血脈”的紫御豪庭項目表示了一致的樂觀。時至今日，市場終于見證了這一預測成為現(xiàn)實的整個過程。12億元的銷售業(yè)績，也證明了紫御豪庭的真正價值所在。

項目產(chǎn)品熱銷改變高端客戶對新區(qū)域的認識

從售樓現(xiàn)場來看，紫御豪庭確實受到了眾多購房者的一致追捧。

日前，該項目售樓處前來看房、購房的客戶依然源源不斷。不難發(fā)現(xiàn)，在大量房源快速去化之后，該項目的市場人氣依然不減。

“中海紫御豪庭的強大區(qū)位優(yōu)勢讓我非常心動。”在現(xiàn)場看房的徐先生表示，“這個項目位于大虹橋黃金區(qū)域，投資保值潛力巨大。”

據(jù)了解，該項目所處的長風板塊位于大虹橋規(guī)劃的核心區(qū)位，該板塊為區(qū)域內(nèi)規(guī)劃較早的商務區(qū)，周邊生活便捷、配套齊全。

業(yè)內(nèi)人士認為，長風地區(qū)不同于其他市中心板塊，這個區(qū)域緊鄰古北國際社區(qū)，除了豐富的商業(yè)配套之外，還具有超一流的生態(tài)環(huán)境和濃郁的人文氣息。

“由于市中心土地日益稀缺，保值增值效應凸顯。而中海紫御豪庭所處如此優(yōu)越的地理位置，可謂寸土寸金。”上述人士表示。

曾經(jīng)有聲音質(zhì)疑，普陀區(qū)也出豪宅？因為在紫御豪庭推出前，普陀區(qū)沒有可以標桿的豪宅項目，而且更多的高端住宅集中在一路之隔的長寧、古北地區(qū)。不過很多去過項目現(xiàn)場的客戶在聽了銷售人員的介紹及實地參觀后，對于長風這一地區(qū)，內(nèi)心表示肯定。

“該板塊是上海中心區(qū)域少數(shù)可集中開發(fā)的土地，一旦區(qū)位得到認可，其產(chǎn)品的升值空間就能夠馬上得到市場的反饋。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟如是說。

“長風地塊是一片被寄予厚望的土地。開發(fā)初期，洛克菲勒、李嘉誠、天鴻地產(chǎn)等國內(nèi)外房地產(chǎn)巨擘就頻頻造訪長風生態(tài)商務區(qū)。經(jīng)過激烈的競爭，天鴻地產(chǎn)等幾家大開發(fā)商拔得頭籌，經(jīng)過幾年的開發(fā)，目前商務區(qū)南面大部分項目已經(jīng)成形，然而商務區(qū)北面，即規(guī)劃中的高尚住宅區(qū)，大部分項目還未見起色，而中海紫御豪庭就成了其中的佼佼者。”據(jù)該項目銷售負責人介紹，不少前來看房、購房的客戶都是沖著該項目強大的稀缺性和巨大的投資潛力而來，這成為該項目逆市熱銷的首要原因。

產(chǎn)品力深入人心

除此以外，在“限購令”的強壓下，“房票”成為稀缺品，不少高端改善性購房客尋求 “一步到位”式的置業(yè)方式。從售樓現(xiàn)場購房者方面的反饋來看，中海紫御豪庭所表現(xiàn)出的強大產(chǎn)品力，吸引了大量“一步到位”置業(yè)者，這也成了推動該項目迅速去化的重要因素之一。

“中海紫御豪庭的大平層四房能夠充分滿足我們大家庭的一步到位需求。”已經(jīng)簽約的購房者陳先生夫婦說，“而且中海作為品牌房企，以品質(zhì)為先、處處為購房者考慮的開發(fā)模式深得我們信賴。”

開發(fā)商方面表示，中海的項目之所以能夠熱銷，其根本原因還在于品質(zhì)本身。中海地產(chǎn)堅持“過程精品、樓樓精品”的開發(fā)理念，以消費者需求為出發(fā)點，以專業(yè)為基礎、以創(chuàng)新為導向、獨立研發(fā)五代住宅精品，還需提升消費者居住體驗。

事實上，中海地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)素來有“工科狀元”、“產(chǎn)品專家”、“高端專家”的美譽，中海所到之處，都能夠樹立經(jīng)久不衰的經(jīng)典之作和城市標桿。

早在中國商品房市場尚處“啟蒙期”的十年前，中海地產(chǎn)便已引入“豪宅必備”的設計理念。業(yè)內(nèi)人士認為，紫御豪庭所采用的大量超前設計和開發(fā)理念，已經(jīng)遠超同類產(chǎn)品。而從項目熱銷上也可以發(fā)現(xiàn)，這一點已經(jīng)被市場得以充分認識。

有專家在看了中海紫御豪庭的樣板房后表示，該項目所推出的245~340平方米的大平層產(chǎn)品，將成為整個城市的標桿之作。該項目在產(chǎn)品開發(fā)上特點明顯，其開發(fā)水準已經(jīng)完全超越目前市場的最高水準。因此該項目或?qū)⒊蔀榻窈蠛勒袌龅陌l(fā)展方向。冠以“豪宅市場領跑者”之名，無論從市場表現(xiàn)還是從產(chǎn)品本身的品質(zhì)上來看都不夸張。

據(jù)中海紫御豪庭銷售人員表示：“工作日來售樓處看房的客戶也絡繹不絕，雙休日來訪數(shù)量更是驚人，在短時間內(nèi)創(chuàng)造更好的成績，將不會太困難。”相信中海這次的佳績，給市場帶來一定的影響力，同時將會用數(shù)據(jù)來回應質(zhì)疑聲。

（文/賀木雷）