每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

一方面房地產(chǎn)業(yè)暴利時代已經(jīng)過去，開發(fā)商的利潤正趨于下滑；另一方面房企的融資成本卻水漲船高，連萬科這樣的房企的貸款成本都要高于基準利率。

對此，龍湖執(zhí)行董事、首席市場官秦力洪以美國同行的遭遇發(fā)出警告，過高的貸款成本，會讓企業(yè)由盈利變?yōu)樘潛p。

為了降低貸款成本，龍湖保持著較低的凈負債率，這使得龍湖的借貸成本低于基準利率。秦力洪將此總結(jié)為 “越是不缺錢才可能得到便宜的錢”。

去年的財務(wù)成本低于基準利率

NBD：我們觀察發(fā)現(xiàn)龍湖的負債率在行業(yè)里比較低，是否是因為龍湖吸取了負債率過高的開發(fā)商的教訓(xùn)？

秦力洪：我們的凈負債率只有43%，是香港上市的民營企業(yè)中最低的。對負債率的控制，源于龍湖對行業(yè)發(fā)展的判斷。房地產(chǎn)已經(jīng)過了發(fā)展速度最快的時期，整個行業(yè)已經(jīng)開始去杠桿化。整個行業(yè)的利潤走低也將成為趨勢。在這樣的情況下，開發(fā)商必須要合理控制財務(wù)成本。美國的開發(fā)商所以會出現(xiàn)虧損，和他們過高的財務(wù)成本是直接關(guān)聯(lián)的。我們非常注重控制集團的負債結(jié)構(gòu)，因為按照信貸市場的規(guī)律，越是不缺錢，才有可能借到便宜的錢。去年，我們的財務(wù)成本實際上比基準利率還要低一些。

NBD：很多企業(yè)選擇快速復(fù)制的開發(fā)模式，是為了能夠迅速進入多個城市。我們注意到，很多開發(fā)商在全國已經(jīng)進入三四十個城市時，規(guī)模和這些企業(yè)接近的龍湖截至目前只有進入十幾個城市，但龍湖的整個品牌價值卻并不遜色，穩(wěn)居全國前十大開發(fā)商，其中原因是什么？

秦力洪：龍湖會深耕所有已經(jīng)進入的城市，不斷提高市場份額。在港股上市公司中，去年我們大概是單城市銷售額的第二名（第一名是融創(chuàng)）。我們一個城市的銷售額，會是很多公司幾個城市的銷售額。一直以來，龍湖奉行的策略是進入的城市不貪多，但求與同等規(guī)模的同行比較在該城市的規(guī)模是最大的，同時每一個進入的城市都要成為下一步公司成長的根據(jù)地。同時隨著進入全國擴張的新階段，下一步我們會加大區(qū)域縱深，從地域布局上增強集團對抗市場波動風(fēng)險的能力。

全行業(yè)最長的產(chǎn)品線

NBD：龍湖前4月的銷售總額僅有95.7億元，而全年的銷售任務(wù)是390億元。銷售進度未能趕上計劃的原因是什么？

秦力洪：前4月的銷售是符合預(yù)期的。銷售額不高，主要是推出的貨量不多。下半年供貨將跟上，銷售額也將達到預(yù)定的目標(biāo)。

NBD：今年龍湖產(chǎn)品的主要目標(biāo)客戶是哪一類？

秦力洪：我們今年推出的貨源中將有50%左右針對剛性需求和首次改善性客戶。其中，除了高層的小戶型產(chǎn)品外，還會推出一些高業(yè)態(tài)低總價的產(chǎn)品，龍湖葡醍海灣的低總價和院就是這樣一類產(chǎn)品。

NBD：龍湖現(xiàn)在把目標(biāo)客戶改為剛性需求和首次改善性客戶，是否和樓市調(diào)控有關(guān)？

秦力洪：我們最早在重慶就曾為剛剛畢業(yè)的大學(xué)生開發(fā)首付只要三萬元的住宅。事實上，龍湖是全行業(yè)產(chǎn)品線最長的開發(fā)商之一，我們既有面向高端購房群體的產(chǎn)品，也有針對剛性需求和首次改善性置業(yè)的產(chǎn)品。只是在北京和上海，可能面對高端購房群體的產(chǎn)品多一些。

在過去幾年時間里，全行業(yè)最長的產(chǎn)品線，顯然是龍湖的“制勝法寶”。同時，龍湖還奉行高周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略，當(dāng)年拿地的項目會被迅速開發(fā)、銷售，這一切都有賴于龍湖產(chǎn)品的模塊化。

NBD：龍湖地產(chǎn)擁有多個產(chǎn)品系列。這些產(chǎn)品系列的營銷定位、風(fēng)格、產(chǎn)品乃至售價都有極大的差別。龍湖是如何實現(xiàn)這些產(chǎn)品在不同的城市能得到迅速復(fù)制？

秦力洪：我們的工程師團隊，也許并不是最知名的，但卻是壓力最大的。在完成項目的開發(fā)時，他們需要把關(guān)于這一個項目每一個數(shù)據(jù)都記錄下來，以確保其他項目能根據(jù)這些數(shù)據(jù)得到快速、有效復(fù)制。龍湖的ERP系統(tǒng)是全行業(yè)最早開發(fā)的，現(xiàn)在也可以認為是最先進的系統(tǒng)之一。

度假地產(chǎn)更多面向老客戶

NBD：目前全國各地都在紛紛上馬旅游地產(chǎn)項目，龍湖怎么看待這一市場？龍湖推出的度假產(chǎn)品和旅游地產(chǎn)有什么區(qū)別？

秦力洪：雖然很多開發(fā)商都有旅游地產(chǎn)的項目，但真正啟動的并不多。好的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，必須是國家級4A級以上景區(qū)附近的房地產(chǎn)。由于擁有稀缺的自然景觀，它的價格會比較高昂，但和旅游者追求的景色最美花錢最少的消費需求并不匹配。龍湖開發(fā)的產(chǎn)品，事實上定位的是度假需求。以煙臺葡醍海灣為例，它更多帶給業(yè)主另外一種生活。

NBD：您知道目前的旅游地產(chǎn)市場一般項目銷售速度怎樣？龍湖的度假類產(chǎn)品銷售速度如何？

秦力洪：旅游地產(chǎn)市場涉及的項目數(shù)量龐大，區(qū)域范圍也比較廣，很難說整個行業(yè)的平均銷售速度怎樣。葡醍海灣去年是山東省商品房銷售的第一名，占到了整個煙臺地區(qū)銷售額的1/4。今年，將在深耕本地市場的同時，重點開拓?zé)熍_以外的市場。