每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 徐學(xué)成發(fā)自深圳、上海、廣州    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 徐學(xué)成發(fā)自深圳、上海、廣州

“2008年，我們本來就應(yīng)該去完成這個(gè)調(diào)整的。但就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來了，拉起來之后過兩年再洗一次澡，我真希望讓我們一次洗完算了。”

6月5日，在深圳舉行的某高峰論壇上，萬科集團(tuán)總裁郁亮的這席話，成為當(dāng)天房地產(chǎn)業(yè)最有分量的聲音。

郁亮發(fā)表上述講話的背景，是至少30個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行“微調(diào)”，使市場出現(xiàn)成交量大幅反彈的跡象，被稱為“紅五月”。個(gè)別樓盤甚至因?yàn)榉磸?，重新上調(diào)了價(jià)格。于是，一些業(yè)內(nèi)人士開始將現(xiàn)在這一輪反彈和2009年的“松綁”進(jìn)行比較。

但事實(shí)上，目前的調(diào)控政策遠(yuǎn)未真正放松。在一部分房企因?yàn)?ldquo;紅五月”成交量反彈而搶收現(xiàn)金時(shí)，大量開發(fā)商仍在為爭奪客戶而苦苦掙扎。這在一定程度上反映出，各地樓市政策的微調(diào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上2009年的那次“松綁”。

從近三個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)告期來看，萬科、招商、華僑城、保利、金地、碧桂園、富力、雅居樂、佳兆業(yè)等多家房企的現(xiàn)金流指標(biāo)，并沒有明顯回轉(zhuǎn)。

一季度資金鏈未好轉(zhuǎn)

盡管目前樓市成交量有所上升，但從反映現(xiàn)金流狀況的核心指標(biāo)來看，除了萬科、招商、中海等一些較大力度促銷、加速出貨的房企的現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)，其余上市房企的資金狀況并沒有出現(xiàn)太大的變化。

事實(shí)上，受融資壓力大、庫存高企的影響，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流狀況都不樂觀。為了緩解庫存壓力，開發(fā)商或?qū)⒃谙掳肽昀^續(xù)去庫存化，加速銷售回款的速度，以緩解現(xiàn)金流緊張的局面。

去年三季度，房企現(xiàn)金流情況迅速惡化，成為行業(yè)最為艱難的時(shí)刻，原因在于當(dāng)時(shí)樓市調(diào)控政策的 “威力”顯現(xiàn)，再加上融資渠道受阻，多家房企舉步維艱。

從那時(shí)起，一直到今年2月，全國各地樓市的成交量下降至近年來低點(diǎn)，這也影響了大多數(shù)房企的銷售回款。

不過，從今年3月開始，隨著開發(fā)商降價(jià)促銷力度的增加，成交量開始回升，房企銷售回款能力進(jìn)而增強(qiáng)。

萬科、招商因去年下半年以來的持續(xù)降價(jià)促銷政策，現(xiàn)金流指標(biāo)大為好轉(zhuǎn)。2011年三季度末，萬科持有的貨幣資金為338.99億元，到年末上升至342.39億元；今年一季度末，萬科手中持有的貨幣現(xiàn)金猛增至390.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和178.0億元。凈負(fù)債率較年初下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至23.0%。

此前，郁亮曾提出“過冬策略”，并表示堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”。在萬科掀起的深圳、上海樓盤降價(jià)促銷之下，其現(xiàn)金流狀況迅速向好。

同樣，今年初庫存高達(dá)514億元的招商地產(chǎn)，以招商局120周年為契機(jī)，調(diào)整了產(chǎn)品策略，加大剛需產(chǎn)品的推盤力度，同時(shí)在全國開始降價(jià)促銷，現(xiàn)金流指標(biāo)得以好轉(zhuǎn)。

但情況好轉(zhuǎn)的只是少數(shù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華僑城、金地、保利、碧桂園、富力、佳兆業(yè)等房企的現(xiàn)金流指標(biāo)并沒有好轉(zhuǎn)，仍然維持在去年三季度末的水平。

其中，保利地產(chǎn)2011年三季度末持有的貨幣資金為220.45億元，但到2011年末減至181.53億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額也從-66.73億元，減少為-79.22億元。截至今年一季度末，保利地產(chǎn)手中的貨幣資金進(jìn)一步下降為177.88億元。

世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，從一季度房企財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)金流狀況并不好，一方面仍需拓展融資渠道，另一方面需要加速去庫存化。據(jù)他預(yù)估，如果當(dāng)前好轉(zhuǎn)的成交量能夠持續(xù)下去，到三季度末，房企現(xiàn)金流狀況會(huì)有改善。

剛需房走俏 高端房遇冷

與資金鏈緊密相關(guān)的，自然是成交量。今年以來，不同產(chǎn)品類型間的房企，業(yè)績發(fā)生了明顯的分化。一些產(chǎn)品定位于剛需的房企的銷售狀況良好，而定位于中高端的房企就不那么好過了。

隨著投資投機(jī)性需求受到樓市調(diào)控政策的嚴(yán)厲打壓，滿足剛性需求的房屋類型成為了市場銷售主力。

中房信集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京、廣州、上海、重慶、杭州等地成交面積靠前的樓盤中，90平方米上下的剛需產(chǎn)品占了50%以上。深圳樓市成交數(shù)據(jù)也顯示，90平方米以下的剛需產(chǎn)品的成交量，占了整個(gè)成交量的2/3以上。

從房企的角度來看，以快速周轉(zhuǎn)、定位剛需產(chǎn)品為主的萬科，5月的銷售業(yè)績明顯增加，銷售額達(dá)到107.2億元，環(huán)比上漲34%。

相比萬科，以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為代表的一批高端住宅開發(fā)商，銷售業(yè)績可謂慘淡。中房信數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前5月的銷售完成率或許不到全年的25%，是中房信統(tǒng)計(jì)的十多家房企中，銷售目標(biāo)完成最差的。

來自遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，今年前4月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售金額達(dá)59億元，僅完成全年270億元銷售目標(biāo)的21%。

高端項(xiàng)目的成交緩慢，一定程度上成為拖累遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售業(yè)績的主要原因。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，總價(jià)超過5000萬元的上海遠(yuǎn)洋博堡雅墅，一共只賣出31套別墅中的4套，僅收獲1.5億元銷售額。而在北京，每套總價(jià)上千萬元的萬和公館，銷售前景也飽受爭議。

事實(shí)上，除遠(yuǎn)洋地產(chǎn)外，前5月銷售目標(biāo)完成率低于40%的房企多達(dá)7家，超過調(diào)研目標(biāo)公司總數(shù)的一半。

來看華潤置地，雖然目前尚無前5月的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，但按照華潤置地2011年的合約銷售額以及銷售面積計(jì)算，其2011年項(xiàng)目的銷售均價(jià)高達(dá)12076元/平方米，顯示高端產(chǎn)品較多。而CRIC數(shù)據(jù)顯示，其5月份銷售額的環(huán)比增長率僅為4%~5%，前5月的銷售目標(biāo)完成率或不足40%。

對(duì)此，吳志輝分析認(rèn)為，房企整體庫存仍在增加，個(gè)別企業(yè)產(chǎn)品定位較好，去庫存的消化速度快。這從另一方面也證實(shí)，為了緩解房企現(xiàn)金流緊張局面，房企降價(jià)促銷跑量的策略仍將在下半年持續(xù)。

此輪反彈力度難比2009年

中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這一波成功搶到反彈的，是以開發(fā)滿足剛性需求為主的房地產(chǎn)商，世茂、中海、保利、招商等地產(chǎn)企業(yè)均屬于這一類型。而開發(fā)豪宅產(chǎn)品為主的開發(fā)商，則基本無法從這一輪樓市反彈中受益。這使得房地產(chǎn)企業(yè)間差距不斷分化。

世茂房地產(chǎn)品牌推廣部助理總監(jiān)孫靜也證實(shí)，從今年4、5月開始，世茂一改以往單一的產(chǎn)品類型，增加了剛需類產(chǎn)品、改善類產(chǎn)品，使產(chǎn)品類型更加多元，這成為銷售業(yè)績提高的重要原因。

來自上海同策咨詢機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)顯示，前4月，上海單價(jià)4萬元/平方米以上的中高端商品住宅市場，占全市成交量的比例為8.88%，前5月這一比例下滑至8.75%，這主要是由于今年5月份中小戶型、低價(jià)位的樓盤成交放量。

世茂和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)迥然不同的遭遇，既顯示出了這一輪反彈的特點(diǎn)和中心，也顯示出這一輪反彈和2009年那一輪有著巨大的差異。

事實(shí)上，在2009年的那一輪反彈中，無論是以開發(fā)剛性需求產(chǎn)品為主的開發(fā)商，還是以普通住宅或者高端產(chǎn)品的房企，無一例外都嘗到蛋糕，并因?yàn)榉磸椂鴱氐?ldquo;脫困”。

以綠城中國為例，這個(gè)2008年銷售額不過151.6億元的高端住宅開發(fā)商，在2009年5月10日銷售額就已經(jīng)突破百億元。綠城的麗江公寓曾經(jīng)在當(dāng)年“五一”成為當(dāng)?shù)劁N售額的前三名。在合肥市場，綠城3個(gè)項(xiàng)目銷售449套，銷售金額2.9億元，占當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~的25%，在高檔住宅市場中名列第一；舟山桂花城的協(xié)議加合同銷售208套，銷售金額2.6億元，占當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~的30%，在舟山市名列第一。

而在這一輪市場反彈中，高端住宅的開發(fā)商全部“缺席”。中房信對(duì)北京、重慶、廣州、上海、杭州五城市項(xiàng)目成交排名的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地賣得最好的項(xiàng)目，大多數(shù)成交均價(jià)不超過2萬元/平方米，多數(shù)熱銷房型是面積只有80~100平方米的兩房和100~140平方米的三房，主要針對(duì)的客戶不是首次改善的改善型客戶，就是剛性需求的購買者。豪宅市場的啟動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有出現(xiàn)。

薛建雄認(rèn)為，這是因?yàn)楦叨耸袌龅膯?dòng)需要時(shí)間。2009年前4個(gè)月的市場，其實(shí)和目前很接近，很多高端樓盤在這4個(gè)月時(shí)間里幾乎沒有漲價(jià)。從5月到10月，也只是每平方米漲了1000元。大幅上漲是從第二年10月開始的。豪宅市場的啟動(dòng)也差不多在同一時(shí)間點(diǎn)。

和薛建雄的觀點(diǎn)截然不同，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長認(rèn)為，目前這一波反彈遠(yuǎn)較2009年脆弱，目前的成交放量，僅是相較于今年前幾個(gè)月。和2009年的市場不同，目前的高端住宅市場因?yàn)橄拶徱蛩赜绊?，還沒有真正啟動(dòng)。但是，反彈是否能夠長期持續(xù)，取決于地方鼓勵(lì)購房政策是否會(huì)繼續(xù)增加。貸款政策、保障房政策、限購政策地方細(xì)則以及房產(chǎn)稅政策等4項(xiàng)政策，將是影響今后市場走勢(shì)的重要因素。