每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。住建部將會(huì)同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。”

6月5日的晚間，住建部新聞發(fā)言人的表態(tài)一語激起千層浪，也戳破了關(guān)于地方樓市“調(diào)控轉(zhuǎn)向”的言論泡沫。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前房?jī)r(jià)穩(wěn)定且不再上漲，將為后續(xù)保障房供應(yīng)量的形成以及各類市場(chǎng)化政策的醞釀爭(zhēng)取時(shí)間，也為樓市擠出泡沫、還原可持續(xù)發(fā)展環(huán)境奠定基礎(chǔ)；一旦房?jī)r(jià)反彈，以往調(diào)控的效果都將付諸東流。

近期多個(gè)城市密集對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，并且成交量不斷上漲，市場(chǎng)上的悲觀情緒也大大減弱，樓市回暖之聲乍起。然而鏈家地產(chǎn)的報(bào)告認(rèn)為，住建部此時(shí)表態(tài)無疑是希望穩(wěn)定當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期。何況僅僅憑借成交量增加就判定未來樓市觸底反彈也不切實(shí)際。這也表明，當(dāng)前樓市調(diào)控的底線仍然不容觸碰。

住建部握緊調(diào)控脈門

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月全國(guó)70個(gè)大中城市中，67個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)月20個(gè)典型城市商品住宅市場(chǎng)總成交均價(jià)為11439元/平方米，環(huán)比3月下跌0.4%，比去年同期下跌7.5%。

當(dāng)今年前5個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年以來的回調(diào)態(tài)勢(shì)，調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)之時(shí)，宏觀大背景也發(fā)生了改變。4月以來，工業(yè)增加值、投資等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均大幅跳水，創(chuàng)下近3年新低，房地產(chǎn)由此成為很多地方“穩(wěn)增長(zhǎng)”的希望。自2011年下半年以來，像佛山、蕪湖等城市涉及變相松動(dòng)二套房限購(gòu)等明顯托市行為，在廣受關(guān)注后被叫停。

住建部新聞發(fā)言人前日也明確表態(tài)，要嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。

“限購(gòu)政策的原則不能被突破。”胡景暉說，即已執(zhí)行限購(gòu)的地方政府不能突破 “已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房”的原則。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是對(duì)近期多個(gè)城市已經(jīng)或即將放松調(diào)控政策的一次“撥亂反正”，進(jìn)一步明確限購(gòu)、差別化信貸和稅收等中央底線，特別是限購(gòu)這一紅線，意圖在穩(wěn)增長(zhǎng)背景下放松調(diào)控的地方政府可以暫時(shí)“休息”下。他認(rèn)為，未來的政策走向表明，整個(gè)2012年房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨嚴(yán)厲的調(diào)控。

5月成交量或?yàn)榧傩曰嘏?/p>

在調(diào)控基調(diào)不放松再次明確的同時(shí)，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了回暖跡象，特別是成交量上漲很快。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)基本見底，這也影響了購(gòu)房者心理。”陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，住建部最新表態(tài)只是態(tài)度性的，并沒有最新政策出臺(tái)，可能也是因?yàn)榭吹?月數(shù)據(jù)后，擔(dān)心房?jī)r(jià)過快反彈。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月份北京新房住宅（包含保障房）成交10502套，環(huán)比4月同期的7823套上漲了34.2%，同比去年上漲43%，為2012年內(nèi)首次突破萬套。

“5月20個(gè)代表城市共成交商品住宅約1300萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)30%，處于去年以來的最高水平。”中指院報(bào)告統(tǒng)計(jì)稱。

范小沖認(rèn)為，成交量環(huán)比上升主要是年初以來部分剛需購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)已見底企穩(wěn)，有些開發(fā)商的優(yōu)惠活動(dòng)也逐步取消，擔(dān)心錯(cuò)過買房時(shí)機(jī)而集中入場(chǎng)。

實(shí)際上，5月房?jī)r(jià)并無太大異動(dòng)。中指院數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)環(huán)比第九個(gè)月下跌、同比第二個(gè)月下跌，其中26個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，73個(gè)城市環(huán)比下跌。

黃瑜告訴記者，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策依然嚴(yán)厲，成交量回升屬于低位反彈，多數(shù)企業(yè)在定價(jià)上較為謹(jǐn)慎，房?jī)r(jià)反漲的可能性不大。銷售情況顯示，賣得好的項(xiàng)目多是價(jià)格有調(diào)整的項(xiàng)目，漲價(jià)一般會(huì)對(duì)銷售不利，多數(shù)企業(yè)不會(huì)貿(mào)然行事。

盡管量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)出回暖跡象，但5月狀況能否延續(xù)仍然存在爭(zhēng)議。在范小沖看來，經(jīng)濟(jì)過快下滑，房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象是利好消息，住建部在防止調(diào)控前功盡棄的大背景下，不會(huì)再給調(diào)控加碼，很多托市政策也得到了默許。

而鏈家地產(chǎn)分析師陳雪則認(rèn)為，近期成交上漲多是之前抑制的剛性需求集中釋放所致，后市可能會(huì)出現(xiàn)需求增幅明顯放緩。

將增加中小套型住宅用地供應(yīng)

穩(wěn)住房?jī)r(jià)的副作用便是房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用的衰減。今年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積5.4億平方米，同比下降4.2%，出現(xiàn)了2010年以來首次同比下滑。上海易居分析說，預(yù)期今年上半年新開工面積漲幅還將繼續(xù)下滑，這將會(huì)影響明后兩年的商品房供應(yīng)。

鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)還顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市5月單月土地出讓金僅為237億元，創(chuàng)下自2009年3月以來土地出讓金的歷史新低。分析人士擔(dān)憂，目前投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化局面，如果調(diào)控不夠藝術(shù)，很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)在未來一至兩年內(nèi)再次報(bào)復(fù)性反彈。

在明確調(diào)控紅線不可逾越的同時(shí)，住建部新聞發(fā)言人也表態(tài)稱，各地要采取有效措施，切實(shí)增加中小套型普通住房及其用地供應(yīng)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)將已批未建或具備條件的在建大套型、高檔住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為中小套型普通商品住房項(xiàng)目，滿足居民合理住房需求。

陳雪認(rèn)為，未來幾年中國(guó)仍是剛性住房需求釋放的高峰期，只有保證中低端項(xiàng)目供應(yīng)，才能切實(shí)解決住房需求。而中小套型用地供應(yīng)則是影響未來住房供應(yīng)的重中之重。他表示，開發(fā)商拿地意愿降低，全國(guó)土地市場(chǎng)冷清，這也在一定程度上影響了中小型住房用地的供應(yīng)。住建部此意也是為了保證中小型住宅供應(yīng)的持續(xù)性，防止未來市場(chǎng)出現(xiàn)供需失衡的現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)預(yù)期也能為地產(chǎn)政策微調(diào)提供有利條件。范小沖認(rèn)為，目前我國(guó)利率仍舊處于高位，開發(fā)商庫存較多，現(xiàn)金流十分緊張，限購(gòu)也仍在持續(xù)，房?jī)r(jià)不具備2009年報(bào)復(fù)性反彈的土壤。“國(guó)家也需要在房產(chǎn)調(diào)控‘深水期’，思考如何引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)既能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)又健康有序發(fā)展。”