“北京空置房屋381.2萬戶”引熱議

　　【閱讀提示】

　　北京市公安機關(guān)組織開展了實有人口基礎(chǔ)信息大調(diào)查百日專項工作。在工作中，相關(guān)部門已核對空置房屋381.2萬戶。

　　如此空置，怎么理解？按房地產(chǎn)行業(yè)概念，空置指賣不出去的房子，空置率在10%—20%之間為空置危險區(qū)，就要加大商品房銷售的力度了，當(dāng)前的樓市難道要調(diào)整政策嗎？按“買了空著不住”理解，一戶按三口之家算，381萬套能容納一千多萬人口……一時網(wǎng)上議論紛紛。

　　北京市公安局回應(yīng)：不是最后數(shù)據(jù)

　　去年底，北京市公安機關(guān)開展了全市實有人口服務(wù)管理全覆蓋體系建設(shè)，即依托全市地理信息系統(tǒng)，建立人房信息關(guān)聯(lián)的實有人口綜合信息應(yīng)用平臺。截至3月底，這項統(tǒng)計完成了87.7%，通過此前的調(diào)查初步得出了本市有381萬套房屋空置。

　　有人質(zhì)疑，381.2萬套空置房屋，數(shù)據(jù)到底是怎么得來的？北京市有那么多空置房嗎？

　　對此，市公安局人口總隊回應(yīng)稱，目前公布的數(shù)據(jù)只是百日行動開展兩個月以來的階段性數(shù)據(jù)，這并不是本市空置房屋的最后數(shù)據(jù)，由于統(tǒng)計方式的問題，很多空置房屋在接下來的普查中會劃為有人住的房屋。

　　據(jù)了解，警方對房屋的統(tǒng)計包括轄區(qū)內(nèi)所有建筑物的信息。這其中既有商品樓盤，也包括城鄉(xiāng)接合部地區(qū)的自建房、臨建房等所有有居住條件的房屋。

　　人口總隊相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在對房屋和實有人口的統(tǒng)計核實中，需要逐戶入戶核對房屋、人員信息，判斷空置房屋的標(biāo)準(zhǔn)是房屋內(nèi)是否有人實際居住。民警通過初步普查會將一些暫時無人居住，或者普查當(dāng)天無人在的房屋暫時劃為空置房。在核查戶籍信息、人戶分離情況以及房屋出租情況后，這些空置房的一部分可能會被重新劃為有人居住的房屋。

　　一位參與此次普查的民警告訴記者，他們?nèi)ゾ用窦視r，如果住戶不在，那么會先將這個房屋劃為空置房，然后會核查人戶分離情況，以及此房是否裝修、出租。只有確定房屋業(yè)主為人戶分離，并且業(yè)主確定此房暫時不住人，才會劃定此房為空置，但是大多數(shù)空置房都會經(jīng)過后期調(diào)查重新劃回來。“目前這項工作的進展是房屋情況登記完畢，但人口情況還沒登記完，未來肯定會有很多空置房重新劃回來。”

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，根據(jù)他了解的目前市場上的房源，整個北京有房產(chǎn)證的房屋在七八百萬套左右，所以說381萬套空置房不太可能，“如果說白天去敲門，沒有開門的暫時算空置，有可能是這個數(shù)”。他估計，北京市場上常年沒人住的空置房大約有三四十萬套。

　　業(yè)內(nèi)空置概念不是沒人住的空房子

　　消息傳出，有人得出“房地產(chǎn)空置率驚人，會影響市場走向”這樣的判斷，這符合實際嗎？

　　空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。

　　據(jù)相關(guān)專家介紹，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%—20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

　　由于市場各方對于空置房的定義大不相同，因此很難統(tǒng)計出全國究竟有多少可供購買的空置房，盡管建設(shè)部門對空置房作出了官方定義，但實際上市場上對空置房存在多種定義。

　　空置時間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房，也稱尾房。主要是指商品房的尾盤、長期積壓在公司或個人手中的多套、長期無法變現(xiàn)的空置房產(chǎn)或“債權(quán)房”等，其中又以商品房的尾盤為主。

　　由此可見，空置房與一般人認(rèn)為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實指的是“空關(guān)房”，意即開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關(guān)”。

　　對于空置房，權(quán)威部門經(jīng)常會發(fā)布“空置率”的數(shù)據(jù)。而“空關(guān)率”的數(shù)據(jù)幾乎沒有機構(gòu)能夠發(fā)布，因為實在是難以統(tǒng)計，只能是對某一兩個樓盤或小區(qū)進行現(xiàn)場調(diào)查，得出相應(yīng)樓盤或小區(qū)的“空關(guān)率”。

　　“空置率”、“空關(guān)率”之所以必須嚴(yán)格區(qū)分，是因為它們所描述的市場形態(tài)完全不同。“空置率”反映的是市場熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場銷售不佳，房價有下跌的壓力；反之空置率低，房價則將繼續(xù)上升。而“空關(guān)率”反映的是投資性購房的冷熱程度，空關(guān)房較多意味著業(yè)主購房不為自住需求而購房。

　　空置率是更能影響房地產(chǎn)市場走向的指標(biāo)，而空關(guān)率主要是對租賃市場有影響。

　　治理空閑過度，有助盤活租賃市場

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然這一空置數(shù)據(jù)與現(xiàn)實不太吻合，但是北京的確在五環(huán)外一些區(qū)域存在房屋閑置比較高的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本見效的情況下，可以考慮出臺政策抑制閑置等過度投資行為，增加租賃市場和買賣市場房源。

　　如果房屋空閑率過高，可以考慮出臺稅收等政策，減少房屋閑置，提高房屋利用率，也有利于避免房地產(chǎn)過分投資。

　　目前北京空關(guān)房來源通常有兩個：一是投資性二手房，因準(zhǔn)備隨時出售或無心獲取租金收益而進行閑置；二是投資性商品房，在購買之初只是期房，但如今已經(jīng)是現(xiàn)房，如欲出租還需額外進行裝修費時費力。投資業(yè)主無意經(jīng)營，進而閑置。這兩個情況既是空關(guān)房的主要來源，也是當(dāng)前北京剩余租賃房源中比較難以盤活的一類。

　　北京市場中存在大量的無人居住房屋，其實就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的最大泡沫，如果無法去掉，將會成為未來房地產(chǎn)市場再次反彈的誘因。這就引出了兩個問題：一個是調(diào)控效果在維持的前提下，仍然需要繼續(xù)深化；另一個是不動產(chǎn)持有稅種亟待完善。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2010年、2011年兩年間全市平均租金累計漲幅達到了25%，2012年前5月，全市平均租金雖然緩和，但依舊上漲了5%。這主要是因為北京租賃市場供需結(jié)構(gòu)極度不平衡，即使是在成交淡季，新增客源與房源比例也都超過2∶1。

　　有專家表示，當(dāng)前北京租賃需求規(guī)模不斷增長，租賃房源嚴(yán)重不足。有限的公租房也只能在一定程度上緩解租金上漲的壓力，并且發(fā)揮效用也是長期過程。若大量閑置房能有效盤活，哪怕全部因公因私閑置房僅有10萬套，全部釋放到租賃市場的話可能促成租賃市場全年約至少30萬次的成交，相當(dāng)于租賃房源量間接增加30%，將對緩解當(dāng)前房源緊張起到很大的積極作用。

　　(綜合本報記者王煒和新華社報道)