每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉林鵬 成都攝影報道    

每經(jīng)記者 劉林鵬 成都攝影報道

當(dāng)前，人和商業(yè)（01387，HK）的快速擴張步伐并非一路坦途。

今年44歲的哈爾濱商人戴永革，用20多年時間在內(nèi)地構(gòu)建了龐大的地下商城王國——人和商業(yè)。該公司2008年在香港上市時，更是轟動業(yè)界。人和商業(yè)依靠對地下人防工程進行商業(yè)化開發(fā)的“防空洞模式”，在國內(nèi)各地不斷“攻城略地”，以“地一大道”命名的地下商場不斷被復(fù)制。截至2011年，其運營總建筑面積增至139萬平方米，同比增長超九成。

但是，在擴張的同時，一些問題也浮出水面。公司不僅現(xiàn)金流承壓，受應(yīng)收賬款較多的影響，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾從去年底至今已分別兩次降低其信用評級。此外，昨日（6月13日），《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都地一大道項目陷入麻煩，人和商業(yè)與商戶之間的利益糾葛浮出水面。

對此，人和商業(yè)成都公司企劃部的一位人士表示，成都地一大道目前尚屬試營業(yè)期，二期正在招商中。人和商業(yè)會妥善處理此事，不斷改善管理，提升硬件。

同時，有分析人士認(rèn)為，由于人和商業(yè)的運作模式?jīng)Q定了其資金回收周期可能較一般商業(yè)地產(chǎn)更長，因此“防空洞”商業(yè)模式有待檢驗。

“防空洞”商業(yè)模式

人和商業(yè)發(fā)端于哈爾濱。在上世紀(jì)90年代初，全國幾乎沒有企業(yè)進入地下商業(yè)開發(fā)時，哈爾濱就已經(jīng)有七、八家地下商業(yè)開發(fā)企業(yè)。

1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開設(shè)了第一個項目“人和地下大道”，大部分鋪面出租給了從事女裝批發(fā)及零售業(yè)務(wù)的租戶。

人和商業(yè)的商業(yè)模式，主要是興建人民防空工程，并在和平時期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營權(quán)的方式，獲取回報。此后，人和商業(yè)沿著地下人防工程進行商業(yè)化開發(fā)這條道路不斷前行。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，這種商業(yè)模式有其獨特之處：由于地下空間未被歸類為房地產(chǎn)開發(fā)，不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無需繳納土地出讓金及土地增值稅，可降低開發(fā)成本。

人和商業(yè)的一位高管曾向媒體表示，由于地下人防工程的開發(fā)屬于公益工程，能得到政府的支持，所以開發(fā)成本比一般房地產(chǎn)項目低，再加上地下商業(yè)的運營成本相對比較低，因此人和地下商業(yè)設(shè)施的銷售和租賃價格通常是周邊商場的1/2到1/4。

低成本造就了高利潤，有報道顯示，該公司歷史上凈利潤增長率最高時曾達(dá)到500%。

營業(yè)面積一年增加近一倍

在哈爾濱取得成功后，人和商業(yè)便在全國各地復(fù)制這一 “防空洞”模式。2007年1月，廣州地下商城“地一大道”開業(yè)，投資達(dá)4.39億元，約為哈爾濱三期項目總和的兩倍，這也開啟了其大幅擴張的步伐。

2008年10月，人和商業(yè)在香港成功上市，由此其擴張步伐進一步加快，武漢、成都、重慶……等諸多城市的“地一大道”橫空出世。

據(jù)悉，“地一大道”到2011年底已延伸到全國超過30個城市，并且在未來將陸續(xù)進駐各大中城市。

“集團目前在運營的22個商場遍布全國15個城市（運營總建筑面積相當(dāng)于139萬平方米）。”人和商業(yè)2011年年報顯示，至于未來擴展方面，人和商業(yè)在13個城市已有15個在建商場，施工總建筑面積相當(dāng)于156萬平方米，另有總建筑面積352萬平方米的項目已獲批準(zhǔn)并在籌劃中。

2011年，人和商業(yè)的運營總建筑面積達(dá)到139萬平方米，同比增長90.4%?？沙鲎饪偨ㄖ娣e與2010年的16萬平方米相比，增加至72萬平方米。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，人和商業(yè)正處于跑馬圈地建設(shè)時期，為擴大市場占有率，重點保證新建設(shè)項目的資金投入，這必然擠占建成商場的運營費用，惹來不少商戶抱怨。未來如何維持融資壓力、利潤增長以及持續(xù)經(jīng)營間的平衡，將是人和商業(yè)不得不面對的重大考驗。

不過，當(dāng)談及商業(yè)模式的問題，上述人和商業(yè)人士表示，公司在內(nèi)地做了很多項目都很成功。

成都項目遭遇麻煩

2010年4月，人和商業(yè)以總價2.89億元的價格拿下了成都順城街、鹽市口、東御街地下空間40年使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，此后便加速打造成都“地一大道”。

昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪成都地一大道時發(fā)現(xiàn)，時值中午，有多家商戶的大門緊鎖。當(dāng)前，有多位商戶向人和商業(yè)的提出降低租金、改善商場硬件等多項要求。

由此看來，去年底開業(yè)的成都地一大道，并未像預(yù)想的那樣火爆。銷售量低迷已成為困擾眾多商戶的最大難題，對此商戶頗有微詞。多位商戶向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他們的生意十分慘淡，甚至出現(xiàn)一周不開張的情況。

對此，人和商業(yè)成都公司企劃部的一位人士表示，成都地一大道目前尚屬試營業(yè)期，二期正在招商中。人和商業(yè)會妥善處理此事，不斷改善管理，提升硬件。

昨日晚間，人和商業(yè)一位相關(guān)人士表示，針對部分商戶聲稱的生意不好要求減少租金，將提到集團董事會進行研究。不過她同時坦言，做生意本身就是有虧有賺，并且目前處于培育期。

對于租戶和人和商業(yè)的“麻煩”，一位資深零售人士表示，人和商業(yè)在成都以商業(yè)地產(chǎn)的模式買斷經(jīng)營權(quán)，對后續(xù)的商戶造成了不少的經(jīng)營壓力，成都當(dāng)前只開通了一號線，地鐵功能沒有充分發(fā)揮出來，因此人和商業(yè)要想盤活這塊地下商業(yè)項目恐怕還需要再養(yǎng)養(yǎng)人氣。

商業(yè)模式存風(fēng)險

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，地下商城的開發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)及出租項目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。因此，人和商業(yè)的快速擴張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。

人和商業(yè)的運營模式有一定的局限性：首先，其運營的是人防工程設(shè)施，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范圍；其次，購買者受讓的是商鋪單元的經(jīng)營權(quán)，難以取得其商鋪單元的房產(chǎn)證，銀行按揭模式并不適用。由此，人和商業(yè)可能面臨比一般商業(yè)地產(chǎn)更長的資金回收周期。

此外，人和商業(yè)在招股書中亦坦言，完成一項地下項目開發(fā)所需的時間及成本可能受多重因素的影響，包括物料、政府優(yōu)惠政策的變化、市況轉(zhuǎn)變、自相關(guān)機構(gòu)取得所需的牌照、許可證及批文的延誤等諸多不可預(yù)見的問題及情況。這些因素都可能延誤或妨礙項目開發(fā)的完工，并且這些不確定因素使人和商業(yè)的隱性財務(wù)風(fēng)險進一步上升。

去年底，有香港媒體報道稱，人和商業(yè)一筆原本在當(dāng)年11月底到期、金額高達(dá)約20億元的應(yīng)收賬款被拖欠。隨后，人和商業(yè)發(fā)布了澄清公告。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年12月19日，穆迪宣布調(diào)降人和商業(yè)的信貸評級至B1級，評級展望為負(fù)面。穆迪表示，對人和商業(yè)逾期應(yīng)收賬款突顯其商業(yè)模式相關(guān)的風(fēng)險表示擔(dān)憂。就在此前，標(biāo)準(zhǔn)普爾也宣布將人和商業(yè)列入負(fù)面觀察名單，并指出未來6~12個月，人和商業(yè)的現(xiàn)金流可能遭進一步削弱。

高額的應(yīng)收款，讓人和商業(yè)在發(fā)布2011年業(yè)績后的第二天即遭遇信用機構(gòu)再次下調(diào)評級的命運。今年3月29日，穆迪將人和商業(yè)信貸評級由B1降至B3，前景維持為負(fù)面。穆迪認(rèn)為公司2011年22億元的收入低于預(yù)期，并指出公司現(xiàn)金流風(fēng)險加劇，這將減弱該公司應(yīng)對內(nèi)地房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)的能力。

同時，標(biāo)準(zhǔn)普爾也將其的長期企業(yè)信用評級由B+降至B級，并將該公司所有評級，列入負(fù)面觀察名單，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為其融資渠道有限，難以恢復(fù)強勁的財務(wù)狀況。在信貸緊縮下，其商業(yè)模式極為脆弱。

由此看來，人和商業(yè)在擴張的同時，還應(yīng)該做好內(nèi)控、協(xié)調(diào)租戶利益等關(guān)系，才能保證自身發(fā)展的同時，實現(xiàn)各方利益的最大化。