5月，房地產(chǎn)投資增速還在持續(xù)下滑，景氣指數(shù)再創(chuàng)新低。然而，房屋銷售和土地價格等一些先導(dǎo)性指標(biāo)卻顯示樓市已經(jīng)開始觸底回升，尤其是房屋銷售量大幅回升。杭州、深圳、北京、上海等城市再現(xiàn)搶房現(xiàn)象。萬科、保利、恒大、華潤、碧桂園等多家龍頭房企五月業(yè)績一片喜人。另外部分城市土地市場開始出現(xiàn)高溢價拿地的情況，打破了持續(xù)幾個月的市場僵持。

伴隨央行降息等諸多利好消息的出爐，房地產(chǎn)市場開始了熱烈的“觸底之辯”，“V型？U型？還是L型？”再次出現(xiàn)在房地產(chǎn)商們的談話中。

而嗅覺敏銳的資本市場則在更早時間撲向了這個處于底部行情的權(quán)重行業(yè)。房地產(chǎn)成為今年23個申萬一級行業(yè)中表現(xiàn)最好的行業(yè)指數(shù)，累計漲幅達(dá)28.42%。其中90%的成分股跑贏大盤，成為最具賺錢效應(yīng)的板塊。

那么，這種回暖是否可持續(xù)？會回暖到什么程度？龍頭房企如何看待這種回暖，又會怎樣布局下半年？

四大房企領(lǐng)銜回暖搶房再現(xiàn)

從5月各龍頭房企公布的銷售業(yè)績來看，樓市確實春意融融。5月樓市的最大贏家是保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)，其當(dāng)月簽約銷售金額107.68 億元，同比增長45.40%，環(huán)比增長17.71%，成功超過萬科、恒大等企業(yè)成為銷售冠軍。第二名是萬科，5月實現(xiàn)銷售面積102.5萬平方米，銷售金額107.2億元，環(huán)比分別增長33.63%和44.09%，相比去年5月也分別增長了26.54%和18.98%。接下來是恒大，5月份恒大實現(xiàn)合約銷售額103.7億元，同比增長33.3%，且創(chuàng)下公司單月銷售最高紀(jì)錄。合約銷售面積172.5萬平方米，同比增長52.4%。接下來是中海，5月實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額100.8億元，同比分別增長1.5%，實現(xiàn)銷售面積75.5萬平方米，同比增22.2%。

另外，碧桂園、佳兆業(yè)、華潤置地(橡樹灣潤景公館)、龍湖地產(chǎn)(龍湖時代天街龍湖香醍溪岸)等多家企業(yè)公布的銷售數(shù)據(jù)也都紛紛報喜。其中碧桂園5月份銷售額37.4億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3、4月的銷售情況。華潤置地5月份合同銷售金額49.9億元，環(huán)比增長59%，同比增長1.5倍。

從個案上看，幾個具有風(fēng)向標(biāo)意義的城市在上周末紛紛出現(xiàn)搶房現(xiàn)象。其中深圳樓盤“水榭春天”再現(xiàn)“千人購房”；杭州寶龍城市廣場在上周末開盤，引來百余人徹夜排隊，購房者坦言市場熱度似乎重回2009年；另外，上周日上海浦東高橋尼德蘭花園開盤，當(dāng)天售出85%；碧桂園南京鳳凰城也在周日開盤，首次推出約60至140平方米精裝房源500多套，后加推200多套，截止到當(dāng)天下午3點半，碧桂園內(nèi)部統(tǒng)計銷售超過600套，回款約3.5億元，去化率近九成。根據(jù)到過售樓現(xiàn)場的人描述，當(dāng)天現(xiàn)場大巴超過100輛，私家車超過1200輛，總?cè)肆骷s1.1萬人。

很難理解為什么樓市會數(shù)月間出現(xiàn)如此大的逆轉(zhuǎn)。不過，從成交量上來看，樓市“最壞的日子”似乎已經(jīng)過去。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，杭州主城區(qū)已成交住宅13531套，較去年全年的12784套住宅還多出747套。相較于去年同期的5701套，已經(jīng)增長137.3%。

“從樓市的周期經(jīng)驗來看，杭州和深圳是比上海、北京更具風(fēng)向標(biāo)意義的城市。這一輪也是。杭州在年初最早出現(xiàn)大幅降價拋盤，也是最先開始釋放成交量的城市。原因很簡單，杭州是中國投資意味很濃的房地產(chǎn)市場，因此對市場趨勢的嗅覺也最靈敏。如果要預(yù)測樓市方向，建議密切關(guān)注杭州這樣的城市。”一位房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士告訴記者。

根據(jù)上證報調(diào)查，這輪成交反彈仍然是開發(fā)商以價換量的結(jié)果。以杭州寶龍城市廣場為例，這個位于杭州下沙2號大街的高層公寓項目，起價9100元/平方米，均價10800元/平方米。很多購房者坦言，在房價動輒2萬以上的杭州，這個價格是相當(dāng)吸引人的。最終，在開盤一個小時之內(nèi)，開發(fā)商宣布，101套房源僅余十套左右。

碧桂園南京鳳凰城的熱銷也有類似之處。據(jù)調(diào)查，此次碧桂園鳳凰城精裝修房成交均價5580元/平方米，和去年推出的前一批房源相比，有近600元的單價差。“一些存貨較多、年度銷售指標(biāo)完成尚有壓力的開發(fā)商，目前仍在選擇以價換量。這種趨勢會持續(xù)到下半年。”南京一位房地產(chǎn)業(yè)人士稱。

先導(dǎo)指標(biāo)回升全面反彈尚早

“商品房銷售回暖已成事實。這是一個重要的先導(dǎo)性指標(biāo)。不過，走出低谷還言之尚早。樓市各項景氣度指標(biāo)全面回升估計要等到四季度。”上海房地產(chǎn)業(yè)專家楊紅旭稱。

如果說市場對“觸底”還有爭議，是因為從一些重要的經(jīng)濟指標(biāo)來看，房地產(chǎn)確實還在低位盤整。5 月份，國房景氣指數(shù)連續(xù)12個月下滑，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落。前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22213 億元，同比名義增長18.5%， 增速比1至4 月份回落0.2 個百分點。其中，住宅投資15098 億元，增長13.6%， 增速回落0.3 個百分點。與此同時，自2010 年1 月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直保持高于全社會固定資產(chǎn)投資增速，自4月首次落后于全社會固定資產(chǎn)投資增速后，5月再次落后1.6 個百分點。由此可見，房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的拉動作用連續(xù)兩個月呈減弱趨勢。

從開發(fā)商的角度來看，雖然房子開始好賣了，但由于存貨壓力和資金鏈壓力仍未全面緩解，其年初定下的少拿地、緩開工策略還在發(fā)生作用。前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13532 萬平方米，同比下降18.7%；新開工面積72859 萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1至4 月份擴大0.1 個百分點。

不過，先導(dǎo)性指標(biāo)的回升同樣值得關(guān)注。除了商品房銷售數(shù)據(jù)回暖外，前5個月房企購置土地均價為1936元/平方米，環(huán)比1至4 月份增長2.4%，比去年同期增長11%。上海等部分城市還出現(xiàn)全國性龍頭房企高溢價拿地的現(xiàn)象。

“一般來說，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的全面回暖要滯后于政策和銷售市場3至6個月。也就是說，如果趨勢不變，基本上四季度投資數(shù)據(jù)會出現(xiàn)改善。”一位房地產(chǎn)上市公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

影響房地產(chǎn)企業(yè)定價的還有存貨。“上市公司年初定下的銷售任務(wù)多數(shù)與去年相當(dāng)，由于1、2月份市場太差，企業(yè)上半年整體指標(biāo)完成情況并不理想。因此，下半年為了沖業(yè)績，大型房企不會貿(mào)然漲價。我們也希望現(xiàn)在是觸底了，但其實還言之過早。應(yīng)該說，等到10月份銷售旺季，如果賣得仍然不錯，這一輪的風(fēng)險，基本上就真的過去了。”一家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)高層向記者表示。

從企業(yè)年度指標(biāo)完成情況來看，前5個月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額347.82 億元，同比增長23.76%。和全年700億元銷售目標(biāo)相比，保利已經(jīng)完成任務(wù)過半。中海前5月累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額503億港元，同比增長25 .5%，也已完成全年銷售目標(biāo)六成以上。世茂地產(chǎn)前五月總合約銷售超過164.7億元，同比增49%，也已完成今年銷售目標(biāo)的54%。

相比之下，恒大、碧桂園等企業(yè)按進(jìn)度比例來看，與年度銷售目標(biāo)尚不匹配。因此，不排除恒大、碧桂園等繼續(xù)在下半年大手筆以價換量。

由此可見，一些企業(yè)去庫存壓力已經(jīng)得到部分化解，一些企業(yè)的打折活動還將延續(xù)一段時間。而這段時間會持續(xù)多久，直接影響樓市低位盤整的周期，和真正反彈時點的到來。