每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張昊    

每經(jīng)記者 張昊

近期，房地產(chǎn)板塊無疑是A股市場的一道“亮麗風(fēng)景線”，龍頭地產(chǎn)公司“招保萬金”單月銷售金額紛紛創(chuàng)出新高，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走強(qiáng)，并帶動了下游關(guān)聯(lián)行業(yè)如地產(chǎn)裝飾、地產(chǎn)園林等公司的股價(jià)上漲。反過來，這些關(guān)聯(lián)個(gè)股的走強(qiáng)也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)行業(yè)的回暖。

在房地產(chǎn)板塊走強(qiáng)的背后，是樓市調(diào)控政策放松預(yù)期的強(qiáng)化，如央行下調(diào)利率，地方政府對地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)，部分地方銀行首套房7折利率優(yōu)惠等，這些信息暗示著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境正在發(fā)生改變。同時(shí)，5月房地產(chǎn)市場成交量和金額的降幅雙雙收窄，也進(jìn)一步表明房地產(chǎn)銷售回暖的趨勢。

行業(yè)轉(zhuǎn)暖態(tài)勢已經(jīng)日漸明晰，部分房地產(chǎn)上市公司銷售數(shù)據(jù)環(huán)比呈上漲態(tài)勢。盡管限購令是否取消尚無定論，政策微調(diào)下行業(yè)的剛性需求會否繼續(xù)釋放也不可知，那么在買房“有限購”的條件下，投資“無限購”的房地產(chǎn)股票是否是“明智之舉”？目前面臨的尷尬是，房地產(chǎn)板塊搶先于行業(yè)政策表現(xiàn)，使得板塊上半年已經(jīng)有很大的超額收益，甚至不少地產(chǎn)公司股價(jià)還創(chuàng)出階段性和歷史新高。那么，對于估值已經(jīng)高企的房地產(chǎn)板塊，剛性需求能否持續(xù)轉(zhuǎn)換為板塊的投資價(jià)值，對于房地產(chǎn)板塊我們又將持有怎樣的投資思路？對此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

/行情回顧/

房地產(chǎn)股走強(qiáng)股價(jià)迭創(chuàng)新高

經(jīng)過2011年的單邊大幅下跌后，2012年年初A股市場開啟了反彈行情。就房地產(chǎn)板塊而言，整個(gè)行業(yè)的景氣度持續(xù)下滑。究其原因，從經(jīng)濟(jì)層面表現(xiàn)看，固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售額、規(guī)模以上工業(yè)增加值增速均呈現(xiàn)較為明顯的下行趨勢。

以固定資產(chǎn)投資增速為例，今年1月~2月全國固定資產(chǎn)投資總額為21189億元，同比增長21.5%，但增速較去年同期回落3.4個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。

上述信息似乎表明，限購、限貸等樓市調(diào)控政策已對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速產(chǎn)生了較為顯著的負(fù)面效應(yīng)，并且房地產(chǎn)行業(yè)投資增速的下滑也逐漸波及至關(guān)聯(lián)行業(yè)。因此，從總體情況來看，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，2012年一季度整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍延續(xù)著前期的悲觀態(tài)勢。

盡管基本面依舊悲觀，但房地產(chǎn)股在2012年一季度走出了反彈行情。房地產(chǎn)股的這一輪反彈與整個(gè)A股市場反彈一致，反彈的出現(xiàn)取決于經(jīng)濟(jì)下滑引發(fā)政策調(diào)整的預(yù)期，即市場遵循著“經(jīng)濟(jì)越差，房地產(chǎn)調(diào)控松綁預(yù)期越強(qiáng)，進(jìn)而利好房地產(chǎn)股，因此房地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)上漲”的邏輯。

偏緊的調(diào)控政策使得行業(yè)基本面的下行趨勢加劇，行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的下滑對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響不斷顯現(xiàn)。

對此，某券商行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從某種程度上來講，經(jīng)濟(jì)增速的下行將對房地產(chǎn)行業(yè)形成利好，因?yàn)檎畬窠?jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑的擔(dān)憂，或?qū)⒋偈蛊鋵鞘姓{(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)。在“限購”、“抑制投機(jī)”的調(diào)控大方向及主基調(diào)不動搖的前提下，政策微調(diào)的預(yù)期將有效地激活剛性需求。

正是在這樣的預(yù)期下，2012年一季度房地產(chǎn)板塊可謂是逆基本面出現(xiàn)上攻態(tài)勢。3月后，盡管板塊的表現(xiàn)較此前略顯遜色，但部分房地產(chǎn)股的強(qiáng)烈上漲甚至創(chuàng)新高的走勢，更是極大地提升了市場對房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

首先，以“招保萬金”為例，在二級市場上，二季度以來四家公司股價(jià)的漲幅分別達(dá)到23%、27.28%、10.2%、18.54%。其次，除上述四家龍頭外，榮盛發(fā)展（002146，收盤價(jià)12.01元）、首開股份（600376，收盤價(jià)13.82元）、中南建設(shè)（000961，收盤價(jià)12.44元）等地產(chǎn)公司，二季度至今漲幅也分別達(dá)到17.51%、19.86%、16.92%。

此外，除地產(chǎn)板塊關(guān)注度得到極大提升外，與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)裝飾及園林股近期也同樣走強(qiáng)，其中

金螳螂（002081，收盤價(jià)38.48元）、洪濤股份（002325，收盤價(jià)14.98元）均創(chuàng)下歷史新高。

/市場分析/

剛性需求助推 地產(chǎn)龍頭單月成交額齊破百億

在近期房地產(chǎn)板塊的崛起及龍頭公司股價(jià)創(chuàng)新高的背后，是政策面放松給行業(yè)帶來了實(shí)質(zhì)性變化。

首先，就地方政府政策微調(diào)來看，去年年底以來，北京市、上海市、杭州市等40多個(gè)城市出臺了不同程度的樓市微調(diào)政策。政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等方面。其中，蕪湖市、佛山市等城市的政策調(diào)整，出臺幾天后就被叫停，而其他“微調(diào)”措施被視為樓市調(diào)控政策的補(bǔ)充與完善，得以保留。

比如在調(diào)整公積金貸款首付及上限方面，江西省南昌市對在城區(qū)購房的貸款最高限額由以前的40萬元上調(diào)至50萬元，對購買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調(diào)至60萬元，此調(diào)整已從4月1日起執(zhí)行。

除地方政府微調(diào)外，近期對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的因素還包括央行近三年半以來首次下調(diào)利率。日前央行宣布下調(diào)人民幣存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，利率的下調(diào)，有利于減輕購房者分期付款的負(fù)擔(dān)，在激活購房需求的同時(shí)，進(jìn)一步降低了開發(fā)商的資金負(fù)擔(dān)。

對此，國元證券行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從此次降息對購房者的按揭成本負(fù)擔(dān)及開發(fā)商資金成本壓力的影響來看，作用并不顯著，單月月供僅減輕2%~3%。同時(shí)，開發(fā)商開發(fā)貸款在其資金總量中占比不到15%，因此降息的效果也不是很明顯。但是需要考慮此次降息對于市場預(yù)期的影響，面對經(jīng)濟(jì)增長的壓力，三次降準(zhǔn)加上此次降息，將使得購房者對房價(jià)下降的預(yù)期趨弱。

除央行下調(diào)利率外，近期也有媒體報(bào)道“首套房7折利率”一事，盡管此消息隨后被央行和銀監(jiān)會雙雙發(fā)聲明否認(rèn)，但是這也顯示出市場對房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期較強(qiáng)，個(gè)別銀行如廣東華興銀行甚至高調(diào)宣布個(gè)人住房房貸利率最低可以“打7折”。

在上述一系列政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)回暖的態(tài)勢似乎日漸明顯。其中，從5月銷售數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積為7290萬平方米，同比下降9.3%，降幅較4月收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額為4511億元，同比下降0.7%，降幅較4月縮小3.8個(gè)百分點(diǎn)。

5月銷售數(shù)據(jù)收窄明顯，主要是利率下調(diào)及各地微調(diào)政策的刺激，使得剛性需求逐漸釋放。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)，已公布5月月報(bào)的15家上市房企單月的銷售額合計(jì)為762.2億元，環(huán)比增長22.55%，占1月~5月總銷售額的28.38%。1月~5月，15家標(biāo)桿房企銷售金額達(dá)到2686億元，同比上漲7.15%。萬科A（000002，收盤價(jià)9.11元）、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)（600048，收盤價(jià)14.37元）等更是首次出現(xiàn)單月成交金額同破百億元的情況。

“從政策出臺到公司受益需要1~2個(gè)月，目前公司的融資依然以信托為主，銀行融資仍沒有改觀。”榮盛發(fā)展（002146，收盤價(jià)12.01元）證券部一位人士表示，盡管政策所形成的利好還不明顯，但是由于公司主打剛性需求，公司在南京的花語馨苑項(xiàng)目賣得很好。此外，由于公司項(xiàng)目集中在二、三線城市，隨著當(dāng)?shù)卣⒄{(diào)政策的延續(xù)，這些城市商品房銷售有望率先回暖，公司也將取得較好的銷售數(shù)據(jù)。

另一方面，濱江集團(tuán)（002244，收盤價(jià)9.68元）證券部人士也表達(dá)了近期銷售回暖的觀點(diǎn)。其表示，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、下調(diào)利率以及地方政府放款等都是微調(diào)的信號，并且上述信號對房地產(chǎn)行業(yè)的積極影響已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。以公司所在地杭州為例，目前杭州主城區(qū)住宅市場的成交量已遠(yuǎn)超去年全年的成交量。公司的銷售情況同樣樂觀，5月公司成交量為4700套左右、4月為4100套左右、3月是4300套左右。以杭州曙光之城項(xiàng)目為例，公司自3月中旬開始銷售，總共14棟樓盤，目前僅有兩棟未售出。

“成交量持續(xù)上升，一方面是公司執(zhí)行‘以價(jià)補(bǔ)量’的策略，去庫存是行業(yè)當(dāng)前的一大趨勢；另一方面，銷售量不斷提升，這是剛性需求入市的結(jié)果。”該人士進(jìn)一步對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，比如在前期央行宣布降息后，前往公司看盤的人購房意愿更強(qiáng)烈。如果政策大的方面不打壓，政策微調(diào)的態(tài)勢能夠延續(xù)，那么下半年市場的剛性需求還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

政策微調(diào)對銷售的提振已經(jīng)在濱江集團(tuán)的業(yè)績上得到印證，專注于三、四線城市的中南建設(shè)，也明顯感受到了公司銷售情況的好轉(zhuǎn)。公司證券部一位人士對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，各地政策微調(diào)使得公司自今年3月以來的銷售數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)。

/走勢前瞻/

“以價(jià)補(bǔ)量”支撐作用有限 行業(yè)期待新催化劑

政策微調(diào)使得剛性需求逐漸顯現(xiàn)，而近期有媒體報(bào)道稱，作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳近日再現(xiàn)久違的千人排隊(duì)買房“盛況”。與此同時(shí)，在此前點(diǎn)評2012年中國樓市時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)拋出了“如果現(xiàn)行政策不進(jìn)行調(diào)整，明年的房價(jià)會出現(xiàn)大漲”的觀點(diǎn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存的同時(shí)，房地產(chǎn)公司“以價(jià)補(bǔ)量”的策略也在進(jìn)一步壓縮房價(jià)下行的空間。價(jià)格下跌空間被封殺、對后市價(jià)格看漲的判斷，或許又將激活剛性需求購房者出手。房地產(chǎn)行業(yè)政策觸底，但“限購”仍是調(diào)控政策的大方向。在這樣的背景下，由于剛性需求效應(yīng)顯現(xiàn)，市場看好房地產(chǎn)行業(yè)，那么又將如何看待房地產(chǎn)股投資機(jī)會呢？

首先，從本輪房地產(chǎn)股上漲程度，投資者參與積極性及獲利情況來看，機(jī)構(gòu)投資者無疑是其中的集大成者。以招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)24.97元）為例，2011年年底招商地產(chǎn)股東總數(shù)為62017戶，到2012年一季度下降至56630戶，這意味著籌碼的逐漸收斂。細(xì)觀一季報(bào)的前十大流通股股東可以發(fā)現(xiàn)，有8家基金新出現(xiàn)在前十大流通股股東名單中，其中交銀施羅德證券投資基金一季度持有1533.87萬股，一舉殺入第二大流通股股東；此外，廣發(fā)小盤成長股票型證券投資基金一季度也買入1300.3萬股，而第十名的新進(jìn)股東交銀施羅德藍(lán)籌股票證券投資基金一季度的持有量也高達(dá)1090.8萬股。

另一方面，在一季度金地集團(tuán)（600383，收盤價(jià)7.02元）的前十大流通股股東中，也有3家新進(jìn)入的基金且持有量均在4000萬股以上，當(dāng)季除嘉實(shí)基金有500余萬股小幅減持外，其余機(jī)構(gòu)投資者持倉量均沒有變化。

此外，從房地產(chǎn)另一只牛股榮盛發(fā)展來看，其5月30日的龍虎數(shù)據(jù)中，有四家機(jī)構(gòu)出現(xiàn)在前五大買入席位，買入居首位的機(jī)構(gòu)金額達(dá)到726余萬元。上述情況表明，本輪房地產(chǎn)板塊的走強(qiáng)，機(jī)構(gòu)投資者是主力軍，也是最大的獲利者。

然而，目前的情況是，目前A股市場房地產(chǎn)板塊已經(jīng)歷數(shù)月上漲，尤其是創(chuàng)新高的個(gè)股似乎更加 “高處不勝寒”，市場已經(jīng)有很大的獲利盤，盡管房地產(chǎn)有“限購不限股”的提法，但投資者又該如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)板塊？

某券商行業(yè)分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前大部分實(shí)質(zhì)性利好，比如5月較好的銷售數(shù)據(jù)、降息等已經(jīng)包含在地產(chǎn)板塊當(dāng)前的股價(jià)中了。

以北京市為例，很多時(shí)候其月底的成交量在160萬~200萬平方米，目前已經(jīng)恢復(fù)至100萬平方米，成交量向上的空間已經(jīng)不大。再看二線城市，銷售回暖也很厲害，但主要是以剛性需求的延遲消費(fèi)為主，持續(xù)時(shí)間有多久，尚不好下定論。

該券商分析師認(rèn)為，除了量就是價(jià)，目前房地產(chǎn)公司還是以2010年斬獲的地塊為主，當(dāng)時(shí)價(jià)格高企，因此當(dāng)前以量補(bǔ)價(jià)的銷售策略，對公司利潤產(chǎn)生了較大的影響，所以銷售量上升空間不大，“低價(jià)”導(dǎo)致利潤下滑，而房地產(chǎn)公司股價(jià)已經(jīng)走上了一個(gè)平臺，板塊后期估值提升的難道較大。

“政策面較去年年底已大幅改善、流動性緊張的局面也明顯好轉(zhuǎn)、行業(yè)基本面已企穩(wěn)，這些均已在板塊上半年可觀的超額收益以及機(jī)構(gòu)大幅超配中得到反映，因此下半年房地產(chǎn)股板塊若要繼續(xù)走牛，需要更強(qiáng)的催化劑，僅維持上半年政策和基本面難以繼續(xù)推動板塊領(lǐng)漲。”國信證券在房地產(chǎn)行業(yè)2012年中期策略中如是表示。

對于這些新催化劑，國信證券認(rèn)為包含以下因素：一是經(jīng)濟(jì)惡化使政府對“房價(jià)上漲”容忍度提高；二是地方財(cái)政吃緊倒逼出放松限購的城市；三是流動性進(jìn)一步寬松（松限貸、降息、放開房企直接融資、密集降準(zhǔn)等）。

“下半年新催化劑出現(xiàn)的概率較大。”國信證券認(rèn)為，首先是房企戰(zhàn)略防御有望繼續(xù)倒逼政策放松；其次土地財(cái)政仍是繞不開的死結(jié)；再次其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)正在惡化，也有利于倒逼出新催化劑的出現(xiàn)。

若新的行業(yè)催化劑出現(xiàn)或者是在當(dāng)前估值水平下出現(xiàn)調(diào)整，均可考慮進(jìn)一步加倉，國信證券認(rèn)為，這主要從特殊的商業(yè)模式、土地市場復(fù)蘇、高杠桿、今年銷售或業(yè)績鎖定性強(qiáng)等五條主線來考慮的，可關(guān)注華夏幸福、中南建設(shè)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、華僑城等。

·重點(diǎn)個(gè)股

華夏幸福

（600340，收盤價(jià)17.85元）

一季度華夏幸福實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售面積40.1萬平方米，同比上升2.15%；銷售額22.6億元，為去年全年銷售額的18%，同比下滑20%。銷售額的同比下滑主要由于去年下半年以來實(shí)施的“以價(jià)換量”策略，分兩次對產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，合計(jì)幅度在20%以上。

公司在售項(xiàng)目平均地價(jià)大約為910元/平方米，平均項(xiàng)目售價(jià)大約為6453元/平方米，“以價(jià)換量”的策略雖對毛利有所損害，但由于公司低廉的土地成本，在必須降價(jià)走量的惡劣市場競爭中仍具備相對優(yōu)勢。

華夏幸福具有A股唯一的“園區(qū)孵化”模式。公司的“園區(qū)孵化”模式，一方面可以減少政府在園區(qū)建設(shè)上的初期投資；另一方面，開發(fā)商省去園區(qū)土地購置成本，將原本土地成本直接用于園區(qū)建設(shè)。

中南建設(shè)

（000961，收盤價(jià)12.44元）

中南建設(shè)專注三四線城市，依托建筑進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈探索。目前的業(yè)務(wù)范圍是從市政軌道交通、土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)、建筑施工、公建、裝修裝飾到自持物業(yè)商業(yè)經(jīng)營。財(cái)務(wù)杠桿的成本差異，使公司專注于增加經(jīng)營杠桿的地區(qū)，即地價(jià)支付靈活、土地具有杠桿的三四線城市。

另外，公司具備豐富低廉的土地儲備和成本競爭優(yōu)勢。截至2011年末，公司共擁有權(quán)益結(jié)算土地儲備1160萬平方米，權(quán)益可售土地儲備1050萬平方米（其中配套商業(yè)約占24%），滿足公司5年以上發(fā)展。土地儲備中70%位于江蘇省三四線城市，目前綜合土地成本為1100元/平方米左右，僅占2011年銷售均價(jià)的13%。

華泰聯(lián)合認(rèn)為，作為由承建商轉(zhuǎn)型而成的發(fā)展商，公司在成本和質(zhì)量控制方面也有天然優(yōu)勢。

金地集團(tuán)

（600383，收盤價(jià)7.02元）

5月金地集團(tuán)銷售繼續(xù)保持同比大幅增長。公司完成簽約面積24.8萬平方米，同比增加70.5%；簽約金額為30.4億元，同比增加46.3%；銷售均價(jià)12258元/平方米，同比降10.3%，環(huán)比降4.4%。2012年至今累計(jì)簽約面積84.2萬平方米，同比增55.9%；累計(jì)簽約金額99億元，同比增30.9%。

國泰君安證券認(rèn)為，2011年上半年公司受制于貨源限制，銷售較為平淡。較低基數(shù)、充裕的貨源、市場回暖導(dǎo)致5月銷售的大幅增長。6月金地集團(tuán)推盤繼續(xù)增加至16個(gè)，即使2011年6月基數(shù)相對較高，考慮到降息及利率下限下調(diào)的刺激效果，預(yù)計(jì)公司6月銷售仍能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長。

另外該券商預(yù)計(jì)下半年公司新增可售貨量將大幅上升，銷售將隨之快速增長。2012年公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及供貨節(jié)奏及時(shí)調(diào)整，預(yù)計(jì)金地集團(tuán)2012年新推貨中剛需占比超過50%，貨源充足并且主要集中在下半年。

招商地產(chǎn)

（000024，收盤價(jià)24.97元）

2012年招商地產(chǎn)計(jì)劃銷售210億元，與2011年持平。今年以來公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額85億元，認(rèn)購金額達(dá)105億元。銷售從2月下旬開始有明顯好轉(zhuǎn)，3月份迎來了銷售的小高峰，5月公司開始第二輪促銷。可售貨量充足預(yù)計(jì)全年銷售額同比增長19%。

公司去年年底的可售存貨200億元，加上全年新推盤量300億元，全年有500億元的貨值。

財(cái)通證券認(rèn)為，5、6月份的推盤量比較大，考慮到公司的積極促銷意愿以及充足的貨量，預(yù)計(jì)2012年全年超過銷售目標(biāo)的概率較大。2011年公司銷售整體去化率為50%，預(yù)計(jì)2012年可實(shí)現(xiàn)250億的銷售額，同比增長19%。