每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 查道坤 胡健 發(fā)自北京 南京    

每經(jīng)記者 尚希 查道坤 胡健 發(fā)自北京 南京

炎熱是夏季的特征，央行的降息，猶如一針強(qiáng)心劑，讓處于調(diào)控中的樓市“熱起來”了。

從深圳、南京的連夜排隊(duì)買房，到70個(gè)大中城市中新房、二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量翻倍，再到北京三成新建項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)上漲，近期樓市回暖的跡象愈發(fā)明顯。由此，我們不禁想問：樓市真的步入夏季了？

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，當(dāng)前樓市回暖，大多受益于剛需一族的出手。由于降息等因素的影響，房價(jià)上漲的預(yù)期被強(qiáng)化，但樓市回暖的速度超出了市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于未來的走勢(shì)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“需求的平穩(wěn)釋放不會(huì)改變當(dāng)下供大于求的買方市場(chǎng)格局，下半年的成交量有望保持現(xiàn)有水平，但房價(jià)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。”

/樓市直擊/

近三成新增項(xiàng)目價(jià)格上漲北京6月成交均價(jià)或首破兩萬

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

降息后，樓市的回暖速度超出了市場(chǎng)的預(yù)期。

“現(xiàn)在所有優(yōu)惠都取消了，我們有一套房子，已經(jīng)從開盤的140萬元漲到現(xiàn)在的180萬元。”昨日（6月18日），位于北京市昌平區(qū)的某在售樓盤銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

進(jìn)入6月，類似的提價(jià)銷售項(xiàng)目在北京并非個(gè)案。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年新增的76個(gè)期房項(xiàng)目中，共有21個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了成交均價(jià)上漲的情況，占比約為28%。

部分項(xiàng)目提高售價(jià)以及高端項(xiàng)目的熱銷，促使北京商品房成交價(jià)格被進(jìn)一步拉升。鏈家地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前半月，北京新建商品住宅成交均價(jià)保持在21700元/平方米左右，截至17日，6月商品住宅成交均價(jià)約為21500元/平方米，預(yù)計(jì)單月成交均價(jià)將在年內(nèi)首次突破2萬元。

部分項(xiàng)目提價(jià)或取消優(yōu)惠

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年以來，期房市場(chǎng)新增項(xiàng)目為76個(gè)；截至6月上旬，顯示網(wǎng)簽量為5674套，其中21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲，占比約為28%；總成交量為2990套，占比超過50%。

上述樓盤銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前市場(chǎng)回暖跡象明顯，因此樓盤售價(jià)也在不斷調(diào)整，每周或每兩周都會(huì)漲一次。據(jù)了解，同3月開盤時(shí)相比，該項(xiàng)目目前的售價(jià)每平方米上漲了1000元~2000元，同時(shí)銷售狀況仍十分可觀。上述銷售人員進(jìn)一步表示，位置較好的幾棟樓，僅剩下頂層和一層的房源可供選擇。

根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目的價(jià)格漲幅在12.5%左右，漲幅最高的是同樣位于北京市昌平區(qū)的別墅項(xiàng)目——長灘庭苑，其價(jià)格漲幅為22.8%。

此外，在上述21個(gè)項(xiàng)目中，價(jià)格漲幅在5%以上的有9個(gè)，其余項(xiàng)目價(jià)格屬于微漲。淺山香邑花園、理想家園、延秋園、龍山嘉園、長灘庭苑、徜徉嘉園、金茂家園、頤景潤園這8個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格則連續(xù)上漲達(dá)到或超過3個(gè)月。

“目前漲價(jià)項(xiàng)目都是年內(nèi)相對(duì)熱銷的剛需樓盤，除個(gè)別偏高端項(xiàng)目外，其余樓盤的價(jià)位都相對(duì)較低。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，出現(xiàn)漲價(jià)行為與進(jìn)入旺季和近期政策調(diào)整有一定關(guān)系。此外，也不排除項(xiàng)目入市后，低價(jià)房源最先進(jìn)入銷售周期，后期高價(jià)房源成交拉高價(jià)格以及優(yōu)惠措施取消使得價(jià)格 “變相上漲”，“漲幅最大的長灘庭苑便是由于前期特價(jià)房源售罄造成前后價(jià)格差額較大”。

17天內(nèi)高端項(xiàng)目成交量翻倍

受部分高端項(xiàng)目熱銷的影響，北京市新建商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周（6月11日~17日），北京市新建住宅簽約均價(jià)為21826元，相比此前一周的20726元上漲明顯。截至6月17日，6月新房住宅成交量為5321套，若加上二手房，成交量接近1.2萬套，比去年同期上漲超過四成。對(duì)此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)6月北京新房、二手房成交量都有望達(dá)到限購后新高。

據(jù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2012年以來定價(jià)在4萬元以上的項(xiàng)目有12個(gè)，套均總價(jià)達(dá)到1700萬元。高端項(xiàng)目在5月累計(jì)成交74套，總銷售額為11.76億元。截至6月17日，高端項(xiàng)目的總成交量為193套，總銷售額為22.18億元。由此計(jì)算，在17天的時(shí)間里成交量和銷售額翻了一倍。

“和以往幾個(gè)月不一樣的是，6月豪宅成交顯著增加。”陳雪告訴記者，2012年以來剛需占絕對(duì)主力的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)依然沒有變化，但是豪宅買家的增多導(dǎo)致的價(jià)格上漲，或會(huì)影響到部分普宅需求者的心理預(yù)期。預(yù)計(jì)下半年的市場(chǎng)走勢(shì)仍以穩(wěn)為主，但是結(jié)構(gòu)性的價(jià)格上漲將不可避免。

/土地市場(chǎng)/

京郊年內(nèi)首現(xiàn)競(jìng)價(jià)搶地門頭溝一地塊溢價(jià)49.9%成交

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

伴隨著樓市的回暖，京城土地市場(chǎng)在沉寂兩個(gè)月后，門頭溝一地塊以49.9%的高溢價(jià)率成交。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，該地塊的成交不僅打破了繼4月東直門地塊成交后，北京土地市場(chǎng)長達(dá)兩個(gè)月居住用地的“零成交”局面，同時(shí)也意味著北京郊區(qū)住宅地塊在年內(nèi)首次通過多次競(jìng)價(jià)成交。

據(jù)悉，門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地共吸引了15家房企參加競(jìng)價(jià)。該地塊為住宅混合公建用地，土地面積為15005.8平方米，其中建設(shè)用地面積為11953平方米，建筑控制規(guī)模為41836平方米。競(jìng)標(biāo)過程中，配建公共租賃住房環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。最終該地塊的公租房配件面積飆升至9650平方米，約占總規(guī)劃建筑面積的1/4。經(jīng)過34輪競(jìng)價(jià)，最終該地塊由被北京鵬輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.785億元的價(jià)格獲得。

對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，剔除公租房所占面積及建安成本，該地塊商品房住宅部分的樓面價(jià)為9252元/平方米。“公租房未明確回購價(jià)格，但在這種成交情況下，公租房一般為開發(fā)商無償提供?？紤]到公租房回購為無償，因此樓面價(jià)計(jì)算辦法為基本折算。”

“該地塊的樓面價(jià)明顯高于此前的市場(chǎng)預(yù)期，因?yàn)榈貕K非常小（僅4萬平方米），并且不處于樓市熱點(diǎn)成交區(qū)域。因此，該地塊對(duì)土地市場(chǎng)的直接影響并不大。”張大偉同時(shí)認(rèn)為，近50%的溢價(jià)率可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生類似通州地塊的影響，購房者可能會(huì)認(rèn)為土地市場(chǎng)有所回暖。

此外，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪表示，該地塊以49.9%的溢價(jià)率成交，是現(xiàn)有土地出讓溢價(jià)率政策允許的最高值，并且是繼東直門地塊后年內(nèi)首塊有競(jìng)價(jià)情況的地塊。另外，此地塊位于門頭溝區(qū)政府、商業(yè)中心。周邊新房價(jià)格一般為18000元/平方米至20000元/平方米，因此質(zhì)優(yōu)價(jià)低也促使其高溢價(jià)成交。

/后市展望/

5月房價(jià)環(huán)比上漲城市翻番 樓市或止跌企穩(wěn)

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

昨日（6月18日），國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比上漲的有6個(gè)，比4月增加3個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有18個(gè)，比4月增加9個(gè)。

新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均翻番，表明當(dāng)前樓市回暖跡象并非空穴來風(fēng)。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的分析數(shù)據(jù)顯示，以5月的新建商品住宅數(shù)據(jù)看，環(huán)比平均跌幅為0.13%，跌幅相比3月~4月明顯收窄。70個(gè)城市在5月的新建商品住宅的平均環(huán)比指數(shù)為99.87，這也是最近幾個(gè)月來的新高。70個(gè)城市的平均二手房住宅環(huán)比指數(shù)為99.94，雖然依然下調(diào)也創(chuàng)造了2011年8月來的最高。

對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著近幾個(gè)月來成交量的明顯回暖，全國多個(gè)城市的房價(jià)開始止跌企穩(wěn)。

房價(jià)同比跌幅收窄

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅上，與4月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的有43個(gè)，持平的有21個(gè)，上漲的有6個(gè)，但漲幅均未超過0.2%，其中天津、南昌環(huán)比漲幅為0.2%。二手住宅價(jià)格與4月相比，價(jià)格下降的城市有30個(gè)，持平的有22個(gè)，上漲的有18個(gè)，漲幅均未超過0.9%。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房價(jià)跌幅明顯收窄，有觸底的可能。在成交量持續(xù)放大的情況下，房價(jià)在6月~7月有可能繼續(xù)出現(xiàn)跌幅減小，甚至環(huán)比開始微漲的現(xiàn)象。

談及全國房價(jià)環(huán)比價(jià)格止跌的原因，胡景暉分析表示，一方面，5月個(gè)別城市、個(gè)別區(qū)域、個(gè)別產(chǎn)品房價(jià)的小幅上漲，使得5月部分城市的房價(jià)環(huán)比跌幅逐步放緩，或止跌回穩(wěn)。

另一方面，自去年限購以來全國多個(gè)城市房價(jià)回落，近兩個(gè)月來各地樓市政策的微調(diào)，以及央行降息和首套房貸利率優(yōu)惠幅度增大，在多重因素的疊加作用下，激發(fā)了購房需求，使得首次置業(yè)的剛性購房需求集中入市。

值得一提的是，在5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，除包頭外，其余全部為限購城市。在二手房市場(chǎng)上，上述情況同樣存在，房價(jià)上漲的18個(gè)城市中，有14個(gè)為限購城市，包括上海這樣的強(qiáng)限購城市。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪表示，對(duì)于一些弱限購的城市來說，限購執(zhí)行一年后，其制約效果已在逐漸減弱，并且在逐漸回暖的市場(chǎng)環(huán)境下，再通過其他方式進(jìn)行微調(diào)，就很容易促使成交量繼續(xù)增加。

值得注意的是，5月房價(jià)環(huán)比上漲城市有所增多，但同比價(jià)格下降城市同樣也有所增加，這也反映出歷時(shí)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控仍在發(fā)酵，不過，同比價(jià)格跌幅有所收窄。

十字路口或已來臨

房價(jià)出現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象與成交量密切相關(guān)，5月住宅成交再次刷新2011年1月調(diào)控以來的新高，未來房價(jià)走勢(shì)或已處在十字路口。

“目前已經(jīng)出現(xiàn)漲價(jià)苗頭，若高成交仍持續(xù)，則70個(gè)大中城市環(huán)比指數(shù)可能會(huì)逐漸回升到100點(diǎn)以上。”陳雪說道。

張大偉表示，“影響房價(jià)最大的政策因素正在逐漸微調(diào)，特別是信貸政策松動(dòng)對(duì)市場(chǎng)影響較大。”他同時(shí)分析說，在本輪調(diào)控中，未給資金尋找好的去向，使得市場(chǎng)調(diào)控難度大，容易反彈。此外，在抑制房地產(chǎn)過熱的同時(shí)，依賴房地產(chǎn)稅費(fèi)和土地財(cái)政的地方政府未找到新的增長點(diǎn)，導(dǎo)致地方政府放松調(diào)控的意愿非常強(qiáng)烈。

此外，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前二手房業(yè)主議價(jià)空間已由年初的3%以上縮小到2%，表明業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)的信心增加，扛價(jià)意愿加強(qiáng)，而購房者也會(huì)因此產(chǎn)生房價(jià)上漲的預(yù)期。

當(dāng)前房價(jià)走勢(shì)出現(xiàn)微妙變化，最令人擔(dān)心的是，2009年那波報(bào)復(fù)性反彈會(huì)不會(huì)重來？

對(duì)此，胡景暉表示，樓市調(diào)控的大原則依然堅(jiān)定，并未出現(xiàn)像2008年底那種由限制買房到鼓勵(lì)買房的根本性決策轉(zhuǎn)變，所以房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)2008年底2009年初那樣的強(qiáng)勢(shì)反彈。“需求的平穩(wěn)釋放不會(huì)改變當(dāng)下供大于求的買方市場(chǎng)格局，下半年的成交量有望繼續(xù)保持現(xiàn)有水平，但是房價(jià)仍將保持穩(wěn)中有降，降中趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。”

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四部委十天四次辟謠樓市調(diào)控政策松動(dòng)

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

針對(duì)近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的報(bào)道，住建部新聞發(fā)言人昨日（6月18日）表示，住建部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

值得一提的是，這是自6月8日以來，國家部委十天之內(nèi)對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)政策可能松動(dòng)的第四次辟謠，而且還是來自四個(gè)不同的部委。

6月14日，央行新聞發(fā)言人已就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應(yīng)：中央銀行和監(jiān)管部門對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。個(gè)別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場(chǎng)炒作之嫌。

6月12日，發(fā)改委針對(duì)“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報(bào)道作出澄清，表示該部門最近沒有人接受過該媒體記者的采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。

6月8日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布聲明稱，近日有關(guān)媒體報(bào)道銀監(jiān)會(huì)降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“純屬誤解”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50％，未做任何調(diào)整。

/區(qū)域觀察/

開發(fā)商推波助瀾南京現(xiàn)連夜排隊(duì)買房

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

進(jìn)入6月，南京部分樓市出現(xiàn)開盤之前連夜排隊(duì)買房的火爆局面。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日，上周（11日~17日）南京樓市共認(rèn)購商品房2310套，成交1669套，日均認(rèn)購達(dá)到330套，認(rèn)購量環(huán)比上漲了兩成，其中6月17日當(dāng)天，南京樓市認(rèn)購量更是達(dá)到591套，創(chuàng)下了自限購令以來單日認(rèn)購量最高值。

對(duì)此，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，上周樓市的火爆是在央行降息、銀行下調(diào)首套房貸款利率等多種利好政策的影響之下形成的，但是在火爆的背后樓市并沒有因此回暖，所以購房者還應(yīng)該理性看待，切勿跟風(fēng)出手。

開發(fā)商推波助瀾

上周南京一共有10家樓盤扎堆開盤，其中引人關(guān)注的是榮盛花語馨苑、城北改善盤復(fù)地新都國際以及江寧剛需新盤同曦青春水岸。

二期開盤的復(fù)地新都國際此次更是在開盤之前就有購房者連夜排隊(duì)買房。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此次復(fù)地新都國際推出216套折后價(jià)格為1.6萬元/平方米的主力戶型

（106平方米的小三房和142平方米的大三房）。讓開發(fā)商意想不到的是，在開盤前的前一天晚上7點(diǎn)就有一百多組購房者開始排隊(duì)。

由于現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的購房者越來越多，開發(fā)商宣布在深夜11點(diǎn)開始選房，但是現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的火爆并沒有促使認(rèn)購量的火爆，截至次日凌晨1點(diǎn)左右，該樓盤認(rèn)購量不足70套。“除了害怕漲價(jià)，也害怕小戶型被搶光了。”當(dāng)日在現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的南京市民小孫如是說。

對(duì)于上述現(xiàn)象，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，開發(fā)商設(shè)置的購房程序客觀上使得購房者產(chǎn)生了買不到房的擔(dān)憂，也導(dǎo)致了連夜排隊(duì)購房的現(xiàn)象，“有的開發(fā)商采用先來后到的順序，而不是通常的認(rèn)籌順序號(hào)或搖號(hào)順序選房。一些購房者害怕看中的小戶型房源被選走，因此提前過來排隊(duì)。如果開發(fā)商改變選房順序，購房者就不會(huì)有這樣的擔(dān)心，也就不會(huì)出現(xiàn)連夜排隊(duì)購房的現(xiàn)象。”

此外，一位知情人士表示，除開發(fā)商采用先來后到的順序外，部分開發(fā)商的小動(dòng)作也是連夜排隊(duì)購房現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，“部分開發(fā)商為了營造樓盤熱銷的局面，雇傭一些人員來排隊(duì)。”

“還有一些開發(fā)商針對(duì)即將銷售的樓盤，對(duì)售價(jià)進(jìn)行了微漲，這也造成一種假象，使得部分購房者認(rèn)為房價(jià)將大漲，應(yīng)該立即出手。”上述知情人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是說。

多種因素致銷售火爆

就南京樓市近來的火爆現(xiàn)象，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)研究所一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，5月下旬以來，南京部分樓盤已經(jīng)基本完成全年的銷售任務(wù)，所以相關(guān)樓盤取消了之前的降價(jià)策略，“一些購房者看開發(fā)商取消了優(yōu)惠計(jì)劃，就認(rèn)為開發(fā)商馬上要漲價(jià)了，所以決定出手買房。”

同時(shí)，上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，“除部分樓盤取消優(yōu)惠政策外，央行的降息以及一些銀行下調(diào)首套房貸款利率等政策的微調(diào)，也讓部分購房者認(rèn)為房價(jià)即將上漲，這些因素的疊加導(dǎo)致購房者產(chǎn)生恐慌情緒。”

此外，一位購房者表示，“我們每天看報(bào)，新聞上都在說樓盤在漲價(jià)，為了避免再次漲價(jià)，所以就決定出手。”

對(duì)于部分購房者心態(tài)，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)的上述負(fù)責(zé)人表示，“購房者完全沒有必要擔(dān)心南京樓市出現(xiàn)大面積漲價(jià)的可能，雖然很多人都說政策已經(jīng)見底，但是樓市仍然處在筑底期，在限購限貸等調(diào)控政策不除的前提下，樓市不可能出現(xiàn)大幅度漲價(jià)，小幅度的漲價(jià)是政策微調(diào)的結(jié)果，所以購房者不要被現(xiàn)在樓市的現(xiàn)象所迷惑，還是應(yīng)該理性出手。”