每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 胡廷鴻 發(fā)自上海 深圳    

每經(jīng)記者 楊羚強 胡廷鴻 發(fā)自上海 深圳

直到今年5月份，樓市才開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，多數(shù)地產(chǎn)商的資金鏈也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商們重新開始在全國各地到處拿地，之前還常常流標(biāo)的地塊，又出現(xiàn)了100%以上的高溢價成交。更積極的回暖標(biāo)志是，5~6月份全行業(yè)又開始了新一輪的“第一高樓”建造高潮。

與以往不同，本輪第一高樓開發(fā)潮更多來自中小地產(chǎn)商。已經(jīng)在深圳造過第一高樓“京基100”的京基集團，又準(zhǔn)備將自己的紀(jì)錄刷新，最新的深圳第一高樓高度將達(dá)到666米。

與此同時，從來沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、造空調(diào)出身的遠(yuǎn)大集團，欲在湖南長沙用僅僅7個月時間，超過40億元的投資建設(shè)世界第一高樓。

令人疑惑的是，連全國前十、前二十開發(fā)商都未必敢輕易碰的第一高樓項目，為什么中小地產(chǎn)商卻敢于在市場整體趨勢尚不明朗的現(xiàn)在，就主動出擊，開發(fā)世界最高樓。

低價地帶來的開發(fā)沖動？

事實上，多數(shù)業(yè)界人士對于中小地產(chǎn)商開發(fā)第一高樓，包括類似的大型城市綜合體、大型旅游地產(chǎn)并不看好。原因很簡單，目前的市場環(huán)境，已經(jīng)過了像當(dāng)年那樣支持開發(fā)商迅速發(fā)展的歲月。

正略鈞策管理咨詢合伙人兼副總裁薛迥文說，中小地產(chǎn)商選擇造超高層寫字樓，包括開發(fā)城市綜合體以及大型旅游地產(chǎn)的原因非常簡單，僅僅是因為商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體、旅游地產(chǎn)的土地成本非常低廉。受到這些低廉價格的土地吸引，才促使了這些中小地產(chǎn)商開發(fā)投資額可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過凈資產(chǎn)規(guī)模的項目。

《每日經(jīng)濟新聞》記者側(cè)面了解到的一些情況也證實，大型地產(chǎn)開發(fā)項目的確可以讓企業(yè)能以較低的成本獲得大面積的土地。以遠(yuǎn)大集團此前計劃開發(fā)的世界第一高樓為例，整個項目的總建筑面積高達(dá)100萬平方米，如果遠(yuǎn)大最終的投資額只有40億元的話，那么每平方米的投資額只有4000元。

在國內(nèi)很多二線城市的核心區(qū)域，4000元甚至不夠土地單價。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉也曾經(jīng)告訴過記者，寫字樓的安裝成本通?？梢赃_(dá)到住宅樓的兩倍。目前住宅樓的安裝成本至少是2000元/平方米。更何況遠(yuǎn)大的建造方式和常規(guī)不同，根據(jù)報道，將采用更多的鋼結(jié)構(gòu)，這使得開發(fā)成本會更高。

除了有機會獲得更多低廉土地外，中小地產(chǎn)商熱衷開發(fā)第一高樓，還與目前的行業(yè)競爭趨勢有關(guān)。中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬說，整個地產(chǎn)行業(yè)的政策底已現(xiàn)，中小地產(chǎn)商面臨的政策壓力不如行業(yè)集中度逐步提升帶來的競爭壓力大，從產(chǎn)品特色領(lǐng)域和多元化經(jīng)營角度考慮，中小地產(chǎn)商也有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大面積開發(fā)的沖動。

控制風(fēng)險需高明技巧

薛迥文告訴記者，只有特定情況下，中小地產(chǎn)商才有可能通過開發(fā)第一高樓、城市綜合體以及旅游地產(chǎn)等獲得成功。

上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成則進(jìn)一步表示，和城市綜合體相比，中小地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的難度和風(fēng)險其實要大得多。因為商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金回收速度非常緩慢。一個地產(chǎn)公司如果要開發(fā)總投資幾倍于企業(yè)總資產(chǎn)的項目，那么必須實現(xiàn)資金的快速回籠，有必要通過不斷地滾動開發(fā)來實現(xiàn)。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任蔡為民也持相同的觀點。他認(rèn)為，特別是在目前市場還沒完全回暖的情況下，自身實力不強的地產(chǎn)公司，開發(fā)那些資金回收速度緩慢的項目，無異于自尋死路；快速開發(fā)快速周轉(zhuǎn)，應(yīng)該是這類企業(yè)開發(fā)包括第一高樓在內(nèi)需要大量投資房地產(chǎn)項目所必須的。

不過，薛迥文認(rèn)為，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)回籠資金的速度未必會慢。他認(rèn)為，比如遠(yuǎn)大地產(chǎn)開發(fā)的世界第一高樓，就可以先通過定點銷售的方式，將一部分寫字樓直接賣給潛在買家，或者干脆和其他企業(yè)合資一同共建寫字樓，以此解決資金不足帶來的壓力。

然而，不管開發(fā)商準(zhǔn)備怎么去做，有一點必須要明確，那就是定位必須要準(zhǔn)。周建成說，多數(shù)因為宏觀調(diào)控倒下的開發(fā)商失敗的最根本原因還是定位失誤。

遠(yuǎn)大高樓夢：擬7個月建成世界第一高

徐學(xué)成 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自廣州

遠(yuǎn)大要建世界第一高樓的消息首先從微博傳出，這個從未開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)的公司，卻稱要用7個月時間開發(fā)總建筑面積多達(dá)100萬平方米，高達(dá)220層、838米的 “世界第一高樓”，項目預(yù)計總投資不少于40億元。

商業(yè)地產(chǎn)專家認(rèn)為，雖然遠(yuǎn)大宣稱將使用自行研發(fā)的“可持續(xù)建筑技術(shù)”，但實際投資或許遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個數(shù)目。對于遠(yuǎn)大來說，即使高樓如期建成，如何保證該項目的平穩(wěn)運營才是最大的難題。

838米高樓7個月建成？

關(guān)于遠(yuǎn)大科技集團（以下簡稱遠(yuǎn)大）要在長沙建造世界第一高樓的消息系早在6月5日就由微博傳出。日前，長沙市望城區(qū)公開透露，就在6月5日晚，望城區(qū)與遠(yuǎn)大可建科技有限公司（系遠(yuǎn)大科技集團全資子公司，以下簡稱遠(yuǎn)大可建）簽訂了關(guān)于“J220”項目的戰(zhàn)略協(xié)議。

根據(jù)上述協(xié)議，遠(yuǎn)大可建將在望城區(qū)濱水新城核心區(qū)建設(shè)一棟集住宅、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、寫字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的220層綜合大樓，數(shù)據(jù)顯示，這座大樓高達(dá)838米，將超越迪拜塔成為世界第一高樓，暫定名為“天空城市”。

此外，據(jù)望城區(qū)公開透露的信息，該項目凈占地為30畝，建筑面積將達(dá)到100萬平方米，總投資不下40億元，建設(shè)周期為7個月。

世界第一高樓7個月即可建成？這一消息一經(jīng)爆出，便引起了極大爭議。日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者就上述疑問向遠(yuǎn)大方面發(fā)出了采訪函，但對方未作出回應(yīng)。

不過，據(jù)遠(yuǎn)大在媒體上公開透露的信息，“天空城市”將采用遠(yuǎn)大自主研發(fā)的“工廠化可持續(xù)建筑技術(shù)”，主要優(yōu)勢體現(xiàn)在抗震、節(jié)能、凈化、耐久、節(jié)材、可循環(huán)建材、無醛鉛輻石棉建材、無揚塵污水垃圾施工等方面。技術(shù)核心是全鋼結(jié)構(gòu)模塊化建造。

據(jù)一些建筑行業(yè)的專家解釋，上述技術(shù)類似于“堆積木”，建造該建筑的所有結(jié)構(gòu)材料將在搭建之前準(zhǔn)備完畢，只需像堆積木一樣將材料搭建起來即可，因此建設(shè)速度超過傳統(tǒng)意義上的高層建筑。

雖然部分業(yè)內(nèi)人士對遠(yuǎn)大的這種“鋼結(jié)構(gòu)”技術(shù)表示歡迎，但外界也對此表示了擔(dān)憂，如由于建筑主體過高，大廈的抗震、抗風(fēng)能力還有待考驗。

項目仍在審批階段

除上述公開信息外，遠(yuǎn)大方面對于這座“天空城市”并未透露出更多信息。

以廣州第一高樓廣州國際金融中心（IFC，俗稱西塔）為例，這座432米、103層，總建筑面積達(dá)到45萬平方米的大廈總造價超過60億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在廣州，類似這樣的摩天大樓造價約為15000元/平方米，按照此標(biāo)準(zhǔn)計算，總建筑面積達(dá)到150萬平方米的 “天空城市”的總造價應(yīng)該在150億元左右。

一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，與廣州相比，長沙這樣的二線城市的造價應(yīng)該稍低，不過，由于“天空城市”采用的是“全鋼結(jié)構(gòu)模塊化建造”，所以其造價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與西塔不同，上述對比也僅能作為參考。另有專家則指出，即使是采用全鋼結(jié)構(gòu)的建造技術(shù)，僅采購剛才所需的費用或許就不止40億元。

據(jù)記者了解，在簽約儀式上，望城區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示將 “排除萬難、堅定不移地支持該項目建設(shè)”。據(jù)望城區(qū)政府官網(wǎng)于6月7日披露的一則招商信息，“天空城市”項目所在的濱水新城共有三處地塊被稱作 “絕版地塊”，望城區(qū)則希望投資者進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)。由此不難判斷，望城區(qū)政府對“天空城市”的重視程度非同小可。

對此，也有分析認(rèn)為，遠(yuǎn)大系長沙本土的企業(yè)，且“天空城市”項目的建設(shè)正符合當(dāng)?shù)卣_發(fā)濱水新城區(qū)域的規(guī)劃，即有可能在拿地、報批等環(huán)節(jié)獲得一定的政策傾斜。

但目前，這個占地30畝的項目的地價款、環(huán)評規(guī)劃等信息尚未披露，有知情人士則稱，雖然已經(jīng)簽訂了相關(guān)協(xié)議，但該項目目前仍處在審批階段。

超高大樓運營受考驗

更多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心的是，一個“做中央空調(diào)的外行”運作如此超大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目，是否作了足夠的準(zhǔn)備。

根據(jù)湖南德思勤顧問披露的一則 《長沙2012年寫字樓市場實況》的報告，目前，長沙頂級寫字樓的投資回報率約在6.5%。記者了解到，目前運作相對成功的長沙萬達(dá)廣場的投資回報率也僅為5.1%。由此可以推算，即使“天空城市”如期建成，投資為40億元，這筆投資的回報期也將長達(dá)15年至20年之久。

有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，與投資回報周期相比，更考驗遠(yuǎn)大的或許是如何保證這樣一個龐然大物的平穩(wěn)運營。

《每日經(jīng)濟新聞》曾就廣州欲建超600米的“鉆石大廈”進(jìn)行過一項估算，按照一般情況，商業(yè)物業(yè)的出租率需要達(dá)到70%以上，開發(fā)商獲得的租金收入才可能與物業(yè)日常維護和運營所產(chǎn)生的投入持平，但即使是在寫字樓、商場等市場需求較大的城市，一個項目至少從招租到租滿的時間也至少需要2到3年。

盡管地方政府和遠(yuǎn)大方面可謂“心意相通”，但令業(yè)界擔(dān)心的是長沙市望城區(qū)的商業(yè)氛圍，長沙目前頂級寫字樓等商業(yè)項目主要集中在芙蓉中路以及五一大道沿線，雖然未來的商業(yè)中心將會外擴，但“天空城市”建成的7個月內(nèi)，濱水新城或許“來不及”成為長沙的下一個商業(yè)中心。如此一來，“天空城市”未來的招商問題也被打上一個問號。

盡管外界質(zhì)疑聲不斷，但就該項目的詳細(xì)規(guī)劃以及未來的招商計劃等問題，目前還未有信息披露，《每日經(jīng)濟新聞》將對這座“世界第一高樓”保持持續(xù)關(guān)注。

刷新深圳紀(jì)錄京基集團欲建666米高樓

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

2011年4月，高達(dá)441.8米的深圳京基100大廈封頂，成為深圳最高樓。近日《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，深圳京基集團正打算刷新自己創(chuàng)造的深圳第一高樓紀(jì)錄，打算在深圳晶都酒店舊址上，再建一座高度約666米的高樓以及橫向666米跨越深南大道的“臥樓”，與現(xiàn)有的京基100大廈相連，案名暫時定為“天街+地街”。

然而，開發(fā)摩天大樓，開發(fā)商需要挺過多道難關(guān)。

事實上，除了深圳的第一高樓，京基還在南京開發(fā)第一高樓，并在深圳下沙建造一個63層的摩天大樓。明明經(jīng)歷過摩天大樓開發(fā)的困難和風(fēng)險，為何京基集團為何仍然對建摩天大樓情有獨鐘？中小地產(chǎn)商開發(fā)第一高樓又有哪些必須具備的資源和條件呢？

欲在多地蓋摩天大樓

據(jù)悉，目前京基集團正計劃在深圳羅湖蔡屋圍舊改片區(qū)建設(shè)一座高度達(dá)到666米的新摩天大樓，該規(guī)劃方案有一個極富創(chuàng)意的名字叫“天街+地街”，擬建設(shè)一棟縱向666米的深圳新第一高樓，一棟橫向666米橫跨深南路的“臥樓”，并與已建成的京基100大廈相連接。

對此，深圳京基集團副總經(jīng)理熊偉表示：“在晶都舊址上建造摩天大樓，這僅僅是一個構(gòu)想，還未正式上報有關(guān)部門。”

實際上，京基集團并不滿足只在深圳建設(shè)摩天大樓。5月9日，在2012中國（南京）浦口新城建設(shè)推介會暨重大項目簽約儀式上，京基集團與當(dāng)?shù)卣炏驴偼顿Y50億元綜合體項目框架協(xié)議，該項目集商務(wù)辦公，高檔寫字樓、星級酒店、大型購物中心為一體，計劃建設(shè)主體建筑高度為400至500米的摩天大樓，總建筑面積將達(dá)到83萬平方米，比深圳京基100項目還大三分之一。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》了解，京基集團的浦口項目高度可能會超過此前綠地在南京打造的地標(biāo)建筑綠地紫峰大廈。京基集團方面則表示，這是京基布局長三角經(jīng)濟圈的重大舉措，也是建成京基100后的又一摩天大樓夢想。

目前，京基集團在深圳福田區(qū)下沙的另一個城市舊改綜合體項目正在建設(shè)之中，預(yù)計2014年竣工，其主體建筑高度接近300米，共63層。這使得京基集團已建成和擬建的摩天大樓超過了3個，對于京基集團這個民營房企來說，其戰(zhàn)略雄心和想追求的高度還沒有“見頂”。

正當(dāng)外界疑驚嘆京基集團大手筆投資的同時，一個疑問也由此產(chǎn)生，能建造數(shù)座摩天大樓，京基集團的勇氣和信心何來？

有業(yè)內(nèi)人士指出，京基集團建設(shè)摩天大樓似乎與當(dāng)?shù)卣鞘行蜗蠛徒?jīng)濟發(fā)展有關(guān)。一方面，在政府看來，京基100的運營成功是深圳城市舊改的典范。目前，深圳市政府計劃將京基100附近的蔡屋圍金融中心區(qū)改造成為國際消費中心，新一輪更新將繼續(xù)強化以金融為核心的高端商業(yè)商務(wù)區(qū)功能。這將大大提升深圳的城市形象。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則認(rèn)為，經(jīng)濟利益是推動企業(yè)瘋狂建高樓的主要因素。隨著城市土地空間的縮小，建筑必然向高空發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)升級加大了企業(yè)對高端寫字樓的需求，從而推動城市中心區(qū)摩天大樓的大發(fā)展。

熊偉稱，在做京基100大廈之前，京基做過大量的市場調(diào)研。他認(rèn)為，隨著深港一體化的加快，有很多香港企業(yè)到深圳來發(fā)展，這對寫字樓的需求非常旺盛，深圳本地企業(yè)對高端寫字樓更新?lián)Q代的需求也非常大。

承認(rèn)有不少風(fēng)險和困難

目前，對于摩天大樓的定義，業(yè)界大多認(rèn)同是高度超過152米或50層以上的大樓。

近兩年來，各地超高大樓項目紛紛上馬，一些房企掀起了摩天大樓“競賽”。據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)在建的摩天大樓超過200座，而5年后中國的摩天大樓數(shù)量將超過800座。

摩天大樓建設(shè)盲目跟風(fēng)，是業(yè)界普遍擔(dān)心的問題。熊偉認(rèn)為，摩天大樓擁有不少的風(fēng)險，包括前期、中期、后期的風(fēng)險。在他看來，國內(nèi)大多摩天大樓項目在立項方面很盲目，“在立項過程中沒有對項目后期的具體情況想清楚，很盲目地去做，求快求大求全求新，沒有對整個建筑后期管理進(jìn)行思考。”

此外，不斷興起的摩天大樓狂熱，也引起業(yè)界對未來市場泡沫的擔(dān)憂。對于深圳未來摩天樓的分布情況，高力國際報告稱，深圳未來五年有52棟50層高的“超高層建筑”建成。一旦經(jīng)濟發(fā)展減速，預(yù)期的市場需求也會大大縮減。

另一方面，摩天大樓建設(shè)對企業(yè)資金鏈安全的要求卻比其他任何地產(chǎn)項目都要高。

“摩天大樓的開發(fā)周期非常長，對資金的需求非常大，能不能支撐這個周期，開發(fā)商的資金能否經(jīng)得住考驗，這是風(fēng)險之一。”熊偉稱。

實際上，從2004年立項拿地到2011年正式封頂，京基100項目耗時7年，其中建設(shè)時間用了3年。熊偉認(rèn)為，京基100的開發(fā)速度相對較快，其他摩天大樓項目一般都需要5~10年時間。

對于開發(fā)商而言，建設(shè)過程中資金能不能跟上成為關(guān)鍵問題。還可能會遇到其他一些麻煩會延長建設(shè)周期。

摩天大樓后期管理也是對企業(yè)的一種考驗，決定了項目以后的生存。用熊偉的話說，即便大樓能建起來，一旦項目進(jìn)入招商環(huán)節(jié)以及后期運營管理，缺乏一支有經(jīng)驗的管理團隊，這對企業(yè)來說是致命的。

此外，摩天大樓其經(jīng)營管理和物業(yè)維護管理成本比普通寫字樓要高得多。“目前有很多企業(yè)，有能力開發(fā)卻不具備后期管理運營的能力。”熊偉稱。

考驗現(xiàn)金流的穩(wěn)定性

令外界疑惑的是，京基集團計劃有多個摩天大樓項目開發(fā)，資金是否足以支撐？

據(jù)悉，目前京基集團旗下包括KKMALL、京基百納廣場、銅鑼灣廣場、御景華城商業(yè)廣場、大梅沙京基酒店等近10個商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)面積達(dá)到80萬平方米，已經(jīng)運營的商業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超過100億元。這使得京基集團成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一艘“隱形巨艦”。

京基集團能夠成功運營深圳“第一高樓”的根本原因還在于商業(yè)地產(chǎn)項目提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流。“京基一直比較穩(wěn)健，現(xiàn)在擁有的資金能夠支撐商業(yè)項目的發(fā)展。”熊偉稱。

在嘗到摩天大樓的“好處”之后，京基集團欲望進(jìn)一步膨脹，在制定的五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中，將在南京浦口項目復(fù)制另一個京基100大廈。“如果能達(dá)到我們戰(zhàn)略目標(biāo)，3到5年會啟動我們的上市進(jìn)程。”熊偉稱。但即便如此，京基100在深圳市場的成功，能否最終在全國復(fù)制，避免“水土不服”而導(dǎo)致失敗，仍需要市場的檢驗。