每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

5月30日，位于北京市核心區(qū)域的萬柳地塊剛剛掛牌，其“地王相”就已現(xiàn)端倪。

6月19日，在競價首日，18.66億元的第一輪應(yīng)價便確定了其地王身份。高達(dá)2.4萬元/平方米的樓面價，使其成為繼東直門香河園地塊后，北京年內(nèi)又一宗“地王級”住宅用地。

過去幾個月，土地市場可謂“春寒料峭”，各大房企紛紛放慢了拿地的節(jié)奏，即便是在“紅五月”，也難掩土地市場的冷清。如今，伴隨著樓市轉(zhuǎn)暖，“高溢價”、“地王”再次成為土地市場的關(guān)鍵詞，土地市場“回暖論”悄然而至。

對此，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，雖然有少數(shù)企業(yè)以高單價低總價獲得少數(shù)地王地塊，用非常少的資金影響了市場預(yù)期，“但目前仍難言土地市場回暖”。

出價房企引猜測

根據(jù)北京市土地儲備中心的出讓公告，萬柳地塊東至北京華聯(lián)萬柳購物中心，南至萬柳小區(qū)4號街，西至圣化寺路，北至巴溝村北路?？傆玫孛娣e約為3.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為7.8萬平方米。由于地處核心地段，萬柳地塊的入市無疑給平淡許久的土地市場注入了一針“強(qiáng)心劑”。

“萬柳區(qū)域是成熟的高檔社區(qū)集中區(qū)域，2008年以后區(qū)域內(nèi)基本無期房住宅供應(yīng)。”張大偉表示，作為稀缺的核心地塊，出價自然比郊區(qū)住宅地塊熱度高，預(yù)計(jì)很可能成為年內(nèi)最熱的住宅地塊。

根據(jù)目前第一輪的出價情況，萬柳地塊的樓面價大約為2.4萬元/平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過了解其周邊二手房市場后發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)二手房均價已經(jīng)接近6萬元，個別項(xiàng)目的售價已經(jīng)超過8萬元。“這宗地最后成交的樓面價很有可能突破3萬元，在3萬~3.5萬元之間，創(chuàng)歷史新高。”張大偉如是說。

對于目前的出價者，有傳言稱是一貫以打造高端住宅為主的融創(chuàng)中國。一位業(yè)內(nèi)人士表示，很可能就是融創(chuàng)中國，“該地塊體量不大，又地處核心區(qū)域，十分符合融創(chuàng)中國目前的拿地要求”。此前，融創(chuàng)中國曾憑借豪宅西山壹號院項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)單日勁銷8億元的成績。如今，萬柳地塊的核心稀缺性無疑將吸引堅(jiān)持走高端路線的它。

對于這一傳聞，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾致電融創(chuàng)中國，但并未獲得回應(yīng)。

標(biāo)桿房企拿地意愿不強(qiáng)

處于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊入市，無疑會引發(fā)新一輪的關(guān)注熱潮。雖然業(yè)內(nèi)將首輪出價者鎖定在融創(chuàng)中國身上，但最終花落誰家仍有待7月4日競價截止后的現(xiàn)場競拍。作為龍頭房企萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶也曾表示，萬科會積極參與萬柳地塊競拍。也有業(yè)內(nèi)人士透露，多家知名房企都對該地塊產(chǎn)生了濃厚的興趣。

張大偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于萬柳地塊來說，接近8萬平方米的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)土地出讓金在25億~30億元左右，“總投資額適中，預(yù)計(jì)關(guān)注的企業(yè)將以中型房企為主，熱度將比之前的郊區(qū)住宅地塊明顯升溫。”

此前，標(biāo)桿房企在土地市場幾乎毫無動作。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前5月標(biāo)桿房企拿地支出僅209億元，僅占銷售金額9.2%，創(chuàng)歷史新低。5月，十大標(biāo)桿房企合計(jì)權(quán)益購地金額約20億元，環(huán)比和同比分別減少了56%和77%。

“總體來看，標(biāo)桿房企購地意愿依然不強(qiáng)，華潤、金地和綠城自今年以來一直未增加新的土地儲備。”張大偉認(rèn)為，目前土地市場雖然有所復(fù)蘇，但主要原因是供應(yīng)有所增加，前幾月的土地市場冷清也與地方政府不愿意低價出讓地塊，減少供應(yīng)有關(guān)系。

市場真的回暖？

6月5日，萬科在南京的子公司溢價2000萬元拿地；6月18日，恒大以13.22億元，溢價率高達(dá)160%的價格拍得廣州天河區(qū)珠江新城一地塊，樓面價達(dá)32967元/平方米；同日，北京門頭溝一地塊以溢價近50%成交打破了北京土地市場連續(xù)三個月無成交的尷尬；如今，萬柳新地王入市。6月以來，全國土地市場漸有復(fù)蘇之勢。

對于回暖一說，業(yè)內(nèi)似乎并不完全認(rèn)可。來自莊琳顧問的分析認(rèn)為，土地市場的整體低迷還沒有改觀，近期以高溢價率成交的地塊多為商業(yè)用地，而商業(yè)類地塊的成交在近幾年并不冷清。即使有溢價成交的宅地，也是面積較小的地塊。

對此，張大偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前土地市場的高溢價只是個別現(xiàn)象，并且都是一些非住宅類的小地塊，對土地市場的過度解讀可能會引發(fā)購房者恐慌入市。實(shí)際上，雖然房價已經(jīng)止跌，但是大漲的可能性依然很小，購房者還是應(yīng)該理性考慮購房決策。

“土地市場可能出現(xiàn)兩個極端，小部分熱點(diǎn)區(qū)域的地塊可能受到市場熱捧，其他一些地塊可能因?yàn)檎{(diào)控的影響繼續(xù)降溫。”張大偉表示，目前來看，年內(nèi)大部分企業(yè)依然處于去庫存的狀態(tài)，難以全面購買土地。

對此，住建部政策研究中心秦虹主任也曾公開表示，土地出讓已從非市場化過渡到招拍掛制度多年，再次出現(xiàn)2009年、2010年那樣的火爆場面可能性很小。